Asuntokauppalaki
Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan kun:
Ensinnäkin niitä sovelletaan silloin, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai toiseksi silloin, kun elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.
Asuntokauppalain säännösten mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjaus rakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.
Mitä tarkoittaa perustajaosakas?
Uudet asunnot rakennetaan pääsääntöisesti niin sanotulla perustajaosakas eli grynderi mallilla, jossa rakennusyhtiö perustaa asunto-osakeyhtiön ja urakoi kyseiselle yhtiölle rakennuksen tai rakennuksia. Perustajaosakas omistaa kaikki osakkeet ja hallinnoi eli tekee päätökset asunto-osakeyhtiössä, kunnes rakennus on valmis. Kun asunto-osakeyhtiö on valmis, perustajaosakas luovuttaa hallinnon ja omistuksen osakkaille, jotka ovat ostaneet osakkeita rakennusvaiheen aikana. Valmista asuntoa ostettaessa, ostaja kykenee näkemään mitä on ostamassa. Tämän vuoksi on syytä harkita tarkkaan, keneltä on ostamassa keskeneräistä asuntoa. Silloin kun asuntoa myydään rakentamisvaiheen aikana, ostajalla on tällöin huomattavasti suurempi riski muun muassa asunnon velkaosuuden, kustannusten, valmistumisen, virheiden ja muun vastaavan osalta.
Asuntokauppalain mukaan perustajaosakkaalla tarkoitetaan sellaista luonnollista henkilöä tai yksityistä taikka julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhtiöosuuden rakentamisvaiheen aikana.
Perustajaosakkaan asema on laissa sidottu siten, että yhtiön osakkeiden omistamiseen rakentamisvaiheen aikana. Perustajaosakkaana ei kuitenkaan pidetä sellaista edellä mainittua henkilöä, joka on luovuttanut omistusoikeuden yhteisöosuuteen ennen kuin yhteisön osuuksia on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettaviksi. Myöskään kuluttajaa, joka on luovutuksen nojalla saanut omistusoikeuden yhteisöosuuteen ennen rakentamisvaiheen päättymistä ei pidetä perustajaosakkaan, ellei kuitenkin saateta todennäköiseksi, että luovutuksensaaja toimii luovuttajan välikätenä. Perustajaosakkaana ei myöskään pidetä luonnollista henkilöä, joka on merkinnyt yhtiöosuuden ennen rakentamisvaiheen päättymistä tarkoituksenaan hankkia asuinhuoneisto itselleen tai perheenjäsenilleen.
Mitä tarkoitetaan uudisrakentamiseen verrattavalla rakentamisella?
Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2016:22 ottanut kantaa uudisrakentamiseen verrattavaan peruskorjaamiseen seuraavalla tavalla. Korkein oikeus toteaa ratkaisussaan, että muun muassa rakennuksen ikä, rakentamistapa ja aikaisemmat korjaukset vaikuttavat siihen, mitkä toimet ovat tarpeen rakennuksen saattamiseksi uudisrakentamiseen verrattavaan tasoon. Korkein oikeus on lisäksi katsonut myös, että olennaisia ovat nimenomaan rakennuksen ajanmukaisuuteen ja tulevaan käyttöikään vaikuttavat korjaukset sekä parannukset. Arvio on siten syytä tehdä kussakin tapauksessa kokonaisharkinnan perusteella.
On myös merkitystä, niillä myyjän markkinoinnissa antamilla tiedoilla. Korkeimman oikeuden mukaan uuden asunnon kaupasta saattaa olla kysymys silloin, kun myyjä on toteuttanut omistamassaan asunto-osakeyhtiössä niin laajan ja perusteellisen korjauksen, että ostaja on ostopäätöstä tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole vielä pitkään aikaan odotettavissa rakennus teknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita.
Minkälaisen korjauksen jälkeen kauppaan tullaan soveltamaan uuden asunnon kaupan säännöksiä?
Asuntokauppalaissa on omat säännökset uuden asunnon kaupasta sekä käytetyn asunnon kaupasta. Säännöksiä erottaa kuitenkin se, että uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset ovat myyjän vastuun kannalta selvästi ankarampia kuin vastaavat säännökset käytetyn asunnon kaupassa. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että uuden asunnon kaupassa myyjä joutuu herkemmin kaupan vastuuseen. Tästä johtuen kaupan osapuolten on syytä tietää, milloin kauppaan sovelletaan käytetyn asunnon kaupan säännöksiä ja milloin kauppaan sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä, jotka ovat myyjän kannalta ankarampia.
Uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä tullaan soveltamaan ensinnäkin silloin, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Tämän lisäksi säännöksiä sovelletaan silloin, kun elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.
Se, mitä tällä viimeisellä kohdalla eli uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen, oikeastaan tarkoitetaan, on pohdittu paljon oikeuskirjallisuudessa ja sen lisäksi myös oikeuskäytännössä. Käytännössä on esiintynyt jonkin verran epätietoisuutta siitä, minkä laajuista korjausrakentamista on pidettävä uudisrakentamiseen verrattavana korjausrakentamisena. Asiaa on nyt viimeisimpänä pohdittu myös Korkeimmassa oikeudessa, joka antoi asiasta ratkaisun maaliskuussa 2016.
Korkein oikeus 2016:22
Edellä mainitussa korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2016:22 oli asunto-osakeyhtiön omistamassa kerrostalossa toteutettu laaja peruskorjaus, jossa sisäpintojen ohella oli uusittu muun muassa myös parvekkeet sekä vesi- ja viemäriputkisto. asunto-osakeyhtiö oli myynyt asunnot korjaus rakentamisvaiheen aikana. Myöhemmin ilmeni kuitenkin, että rakennuksen alapohjassa ja viemäröinnissä oli vakavia vikoja ja että rakennuksen alapohjaa ei ollut tarkastettu eikä korjattu niin kuin myyjä oli myyntiesitteessään ilmoittanut.
Perinteisesti uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamisena on pidetty korjausrakentamista, jossa kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita ja suuria korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Korkein oikeus totesi ennakko päätöksessään, että muun muassa rakennuksen ikä, rakentamistapa ja aikaisemmat korjaukset vaikuttavat siihen, mitkä toimet ovat tarpeen rakennuksen saattamiseksi uudisrakentamiseen verrattavaan tasoon ja että yleisesti ei ole mahdollista määritellä niitä toimenpiteitä, joiden tekeminen tai tekemättä jättäminen ratkaisisi sen, onko kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei. Korkein oikeus totesi myös, että merkityksellistä on se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus.
Tapauksen arviointi
Arvioidessaan, sitä oliko kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, Korkein oikeus antoi, ensinnäkin merkitystä sille, mitä korjauksia kohteessa oli tehty sekä missä laajuudessa niitä oli suoritettu. Taloyhtiön peruskorjaus oli kohdistunut paitsi rakennuksen sisätiloihin, kuten huoneistoihin, porraskäytävään ja muihin yleisiin tiloihin, myös rakenteisiin kuuluviin lämpö-, vesijohto-, ilmastointi- ja sähköjärjestelmiin, parvekkeisiin ja vesikattoon. Talossa oli suoritettu myös putkiremontti. Merkittävää tapauksessa on se, että Korkein oikeus antoi tehtyjen remonttien lisäksi arvioinnissaan painoarvoa myös sille, mitä tietoja myyjä oli antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa. Merkitystä oli annettu myös sille, oliko ostaja ostopäätöstä tehdessään voinut perustellusti olettaa, että yhtiössä ei ole pitkään aikaan odotettavissa rakennus teknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli voinut perustellusti olettaa, että myytävään huoneistoon ei eikä rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä uusia merkittäviä tai kalliita korjauksia ja tämän lisäksi ostajat olivat voineet myyntiesitteen perusteella pitää kaupan kohdetta saneerauksen jälkeen kunnoltaan uuden veroisena.
Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, että tapauksessa oli kysymys peruskorjauksen laajuuden ja ostajille annettujen tietojen perusteella ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Myyjä vastasi siten virheistä asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaisesti. Asunto-osakeyhtiöllä oli kaupan kohteessa olevan virheen perusteella oikeus vaatia, että myyjä korvaa rakennuksen alapohjan korjaustyön.
Mikä merkitys rakentajan vastuun kannalta?
Edellä mainitulla on se merkitys, että uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla peruskorjatun asunnon hankkinut saattaa esittää vaatimuksia perustajaosakasta kohtaan asuntokauppalain mukaisen uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaan. Lisäksi Asuntokauppalain mukaan asunnon ostajalla on oikeus vedota asunnon virhettä koskeviin säännöksiin suhteessa laissa tarkoitettuun asunnon myyjään eli asunnon ensimmäiseen myyjään, vaikka hän olisi ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä.
Perustajaosakkaan vastuu?
Kun myydään uutta tai peruskorjattua asuntoa, vastuu tällaisen asunnon virheistä on 10v. Tällaisissa tilanteissa ostajaan suojataan muutenkin monin tavoin tällaisissa tilanteissa eli tilanteissa kun elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Asuntomarkkinoilla toimii elinkeinonharjoittajia, jotka ostavat useita huoneistoja ja tekevät niissä laajoja korjauksia ja virhetilanteissa herää kuitenkin kysymys, onko kyseessä edellä mainittu uudisrakentamiseen verrattava tilanne.
Mikäli tarvitset apua kiinteistö kauppaan liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme!
Asuntokauppalaki (23.9.1994/843) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Korkein oikeus 2016:22 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160022¨