Isännöitsijän vastuu osakkeenomistajalle isännöitsijäntodistuksen sisällöstä määräytyy asunto-osakeyhtiölain säädösten ja yhtiöjärjestyksen mukaan ja tulee kyseeseen erityisesti silloin, kun isännöitsijätodistuksessa olleet tiedot osoittautuvat osakekaupan jälkeen virheellisiksi.
Mitä isännöintitodistus sisältää?
Asunto-osakeyhtiölaissa on luetteloitu tiedot, jotka isännöitsijätodistuksesta on käytävä ilmi. Tarkempia määräyksiä isännöitsijätodistuksen sisällöstä ja siihen liitettävistä asiakirjoista annetaan vielä valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta.
Isännöitsijäntodistus on asiakirja, josta ilmenevät kaikki keskeisimmät asunto-osakeyhtiötä, osakkeita ja osakehuoneistoa koskevat tiedot. Isännöintitodistus sisältää siis kaikki olennaisimmat tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä korjauksista ja suunnitelluista, tulevista korjauksista.
Osakkeenomistajalle isännöitsijäntodistuksella on suuri merkitys muun muassa asunto-osakkeiden kaupassa, luotonannossa ja asuntoa vuokrattaessa. Isännöitsijäntodistuksen oikeellisuus on erittäin tärkeää. Puutteelliset merkinnät voivat johtaa taloyhtiön tai isännöitsijäntodistuksen laatineen taloyhtiön edustajan vahingonkorvausvelvollisuuteen. Tämän vuoksi isännöitsijäntodistus on syytä laatia huolella ja oikeilla tiedoilla.
Asuntokaupassa isännöintitodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha. Isännöintitodistus on tilattavissa omalta isännöintiyritykseltä. Jos taloyhtiöllä ei kuitenkaan ole isännöitsijää on asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajalla velvollisuus antaa todistus. Laissa ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksen antamiselle mitään tiettyä määräaikaa, mutta käytännössä isännöitsijäntodistus tulisi antaa kohtuullisessa ajassa. Tyypillinen toimitusaika isännöitsijäntodistukselle on enintään viikko, mutta lähtökohtaisesti todistuksen saa jo 2–4 arkipäivässä.
Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty isännöitsijäntodistuksen sisällöstä sekä siitä, kenelle tällainen todistus voidaan antaa. Isännöitsijällä on velvollisuus vastata todistuksen sisällöstä, ja sisällön päivittämisestä, mikäli tiedot muuttuvat. Isännöitsijäntodistuksen laatiminen vaatii paljon työtä ja asiantuntemusta. Tämän vuoksi se onkin maksullinen. Yleisesti todistuksen hinta on sovittu taloyhtiön hallituksen ja isännöintiyrityksen kesken.
Kenelle isännöitsijä voi todistuksen antaa?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä on velvollinen pyynnöstä antamaan osakehuoneistoa koskeva isännöitsijätodistus tätä pyytävälle. Todistuksen ovat oikeutettuja saamaan ensinnäkin osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja ja yhteisomistustilanteessa jokainen yhteisomistaja erikseen on oikeutettu saamaan isännöitsijäntodistuksen. Mikäli osakkeenomistaja on kuollut todistuksen saa luovuttaa kuolinpesälle. Osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä välitysliike, jolla on voimassa osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto ovat oikeutettuja saamaan isännöitsijäntodistuksen. Oikeus todistukseen on myös osakkaan lakimääräisellä edustajalla, esimerkiksi pesänselvittäjällä ja omistajayhteisön toimitusjohtajalla. Osakas voi myös halutessaan valtuuttaa toisen pyytämään ja vastaanottamaan todistuksen hänen puolestaan.
Isännöitsijän tuottamusolettama
Tilanteessa, jossa isännöitsijätodistuksessa olevat tiedot osoittautuvat osakekaupan jälkeen virheellisiksi tulee harkittavaksi isännöitsijän vastuu isännöitsijätodistuksen sisällön oikeellisuudesta osakkeenomistajalle. Tämänkaltaisessa tapauksessa ostajalla on mahdollisuus vaatia suoraan korvausta isännöitsijältä. Kuitenkin lähtökohtaisesti yleisempään on, että osakkeiden myyjä vaatii ostajan puolesta korvausta isännöitsijältä sen jälkeen, kun ostaja on itse ilmoittanut vaatimuksensa myyjälle.
Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä. Isännöitsijän vastuu on tuottamusvastuuta. Tuottamusolettaman vuoksi isännöitsijäntodistuksessa oleva puute tai virheellisyys oletetaan aina isännöitsijän huolimattomuudellaan aiheuttamaksi, ellei isännöitsijä kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti. Isännöitsijä siis voi osoittaa oman toimintansa huolellisuuden, jos todistuksessa on puute tai virheellinen tieto ja tällöin isännöitsijä välttyy siis vastuulta, kun hän pystyy näyttämään toimineensa huolellisesti. Isännöitsijän tulee myös pystyä näyttämään, että isännöitsijätodistuksessa oleva puute tai virheellisyys ei ole seuraus hänen huolimattomuudestaan. Lähtökohtaisesti puute tai virheellisyys johtuu aina isännöitsijän virheestä, ellei hän osoita toisin. Isännöitsijän tuottamuksen arviointi on varsin ankara, mutta kuitenkin toisinaan voidaan osoittaa, että isännöitsijän virhe ei ole seuraus isännöitsijän huolimattomuudesta. Tällaisessa tilanteessa isännöitsijä ei tietenkään ole korvausvelvollinen.
Isännöitsijän korvausvelvollisuus
Isännöitsijällä on vastuu antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Lähtökohtaisesti isännöitsijäntodistukseen luotetaan ja sen tekemisen on katsottu tästä johtuen sekä todistuksen käyttötilanteet huomioon ottaen edellyttävän erityistä huolellisuutta isännöitsijältä. Lain mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, joka on aiheutunut hänen tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti joko tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.
Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muulla tavoin tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos tällainen vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, ellei menettelystä vastuussa oleva ei isännöitsijä taikka joku muu joka isännöitsijä todistuksesta on vastuussa, osoita menetelleensä huolellisesti.
Korvausvelvollisuuden syntyminen edellyttää, että vahinko on aiheutunut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Asunto-osakeyhtiölain rikkomisesta on kysymys muun muassa myös silloin, jos on menetelty sellaisen muun säädöksen tai normin vastaisesti, jota asunto-osakeyhtiölain mukaan olisi tullut noudattaa. Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää kuitenkin tällaisessa tapauksessa lisäksi vielä sitä, että johtoon kuuluva on rikkonut omiin tehtäviinsä kuuluvia vaatimuksia ja syyllistynyt niihin liittyvään laiminlyöntiin.
Isännöitsijätodistuksen laatimisen on katsottu todistuksen luonne ja käyttötilanteet huomioon ottaen vaativan erityistä huolellisuutta, tämän vuoksi isännöitsijä voi vain poikkeuksellisesti osoittaa oman toimintansa huolellisuuden, jos isännöitsijätodistuksessa on puute tai virheellinen tieto. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että näin saattaa olla lähinnä vain silloin, kun isännöitsijätodistuksessa tai sen yhteydessä annettava tieto perustuu ulkopuoliselta taholta saatuun tietoon, jonka oikeellisuutta ei ole ollut syytä epäillä. Esimerkiksi tilanteessa, jossa osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöilmoituksen oikeellisuudesta isännöitsijä ei vastaa.
Virheellisen isännöitsijätodistuksen perusteella vaatimuksia esittävän on syytä ottaa huomioon, sellainen seikka, että virheellisestä isännöitsijätodistuksesta voi olla isännöitsijän lisäksi vastuussa myös asunto-osakeyhtiö. Osakkeenomistaja voi siis vaatia korvausta yhteisvastuullisesti sekä isännöitsijältä että asunto-osakeyhtiöltä. Tämä yhteisvastuullisuus perustuu asunto-osakeyhtiölakiin.
Myyjän asema
Myyjän asema voi perustua niin asunto-osakeyhtiölain, että asuntokauppalain säännöksiin. Isännöitsijän vastuu virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta on perusteiltaan samanlaista riippumatta siitä, että vaatiiko myyjä virheestä vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölain vai asuntokauppalain nojalla. Isännöitsijän vastuu on kummassakin tilanteessa tuottamusvastuuta.
Syytä on huomioida, että koska myyjän virhevastuu suhteessa ostajaan on asuntokauppalain mukaan laajempi kuin myyjän oikeus saada korvausta asuntokauppalain tai asunto-osakeyhtiölain perustella isännöitsijältä, myyjä voi joutua tilanteeseen, jossa hän on virhevastuussa ostajalle saamatta itse korvausta isännöitsijältä taikka keneltäkään muulta, voi myös olla tilanne, että myyjä saa vain osakorvauksen vastuutahon tuottamuksen asteesta tai muista syistä johtuen.
Tilanteessa, jossa isännöintitodistus on osoittautunut virheelliseksi ei myyjälle kuitenkaan voi varsinaisesti aiheutua mitään suoranaista vahinkoa, vaan myyjälle vahinkoa aiheutuu lähinnä myyjän asuntokauppalain mukaisesta velvollisuudesta maksaa ostajalle hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Voi kuitenkin myös olla, että myyjä joutuu maksamaan molempia vahingonkorvausta, että hinnanalennusta. Hinnanalennus, ei tässä edellytä myyjän huolimattomuutta ja näin ollen on yleensä näistä kahdesta vaihtoehdosta se tavallisempi. Tavallisesti sen jälkeen, kun myyjä on joutunut antamaan ostajalle hinnanalennusta, myyjällä voi olla mahdollisuus vaatia hinnanalennuksen suuruista vahingonkorvausta puolestaan isännöitsijältä, jolloin myyjä ei joudu kärsimään isännöitsijän aiheuttamasta virheestä.
Ostajan asema
Asuntokauppalain mukaan ostaja ei voi kääntyä vahingonkorvausvaatimusten kanssa suoraan isännöitsijän puoleen sen vuoksi, että asuntokauppalain säännös koskee vain isännöitsijän vastuuta suhteessa myyjään. Ostajalla on kuitenkin mahdollisuus vaatia korvausta asunto-osakeyhtiölain nojalla. Asunto-osakeyhtiölain nojalla isännöitsijä voi olla suoraan korvausvelvollinen osakkeiden ostajalle. Kuten mainittu näin ei useinkaan kuitenkaan käy vaan osakkeen ostaja lähtökohtaisesti yleensä kohdistaa vahingonkorvausvaatimuksensa suoraan isännöitsijän sijaan osakkeiden myyjään, jolla on tuottamuksesta riippumaton vastuu tietojen oikeellisuudesta. Ja kuten mainittu osakkeen myyjä kohdistaa vaatimuksen isännöitsijään ostajan vaatimuksen ilmoituksesta.
Asunto-osakeyhtiölaki (22.22.2009/1599) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Asuntokauppalaki (23.09.1995/843) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843