Asuntokauppa
Asuntokaupassa osapuolien eli sekä ostajan että myyjän oikeusturva voi mahdollisesti joutua koetukselle kaupanteon jälkeen ilmenneiden kosteusvaurioiden ja terveyshaittojen vuoksi. Talojen säännöllinen katsastus unohtuu monesti, kun taas autot muistetaan vuosittain katsastaa, vaikka ne ovat arvoltaan vain kymmenesosa talojen arvosta. Talon kunto saattaa siis olla melkein mitä tahansa. Ilman asianmukaista ja asiantuntevaa kunnon selvittämistä riskit huonoon asuntokauppaan ovat hyvinkin suuret. Se, että kuka talon kaupan yhteydessä tarkastaa ja miten tarkistus suoritetaan ei ole yhdentekevää päinvastoin. Hyvän kuntotarkastajan ominaisuudet ovat asiantuntevuuden lisäksi ammattietiikka.
Mitä kuntotarkastaja tekee?
Kuntotarkastuksessa tarkastaja käy läpi koko rakennuksen, pääosin aistinvaraisesti ja ilman, että hän rikkoo rakenteita. Tarkastuksen perusteella kuntotarkastaja saattaa suositella epäiltyjen ongelmakohtien yksityiskohtaisempaa kuntotutkimusta. Tällaisessa tutkimuksessa puolestaan avataan rakenteita niin paljon kuin on tarpeen ja tutkitaan mahdollisen vaurion laajuus ja aiheuttaja.
Kuntotarkastus
Kohteesta riippuen kuntotarkastuksen kohdekäynti kestää noin 2-5 tuntia. Tarkastuksen aikana ja etenkin alussa kuntotarkastaja suorittaa alkuhaastattelun, jossa käydään läpi kohteen rakennusteknisiä tietoja sekä korjaus historiaa. Kuntotarkastuksen jälkeen tarkastaja käy yhdessä eri osapuolien kanssa niin sanotun suullinen yhteenvedon korjaustarpeista, riskeistä sekä muista merkittävistä rakennukseen liittyvistä seikoista, joita osapuolten on syytä tietää. Kuntotarkastuksesta tehdään kirjallinen raportti, joka lähetetään eri tilaaja osapuolille.
KH-kortin noudattaminen
Asuntokaupan yhteydessä tehtävään kuntotarkastukseen on olemassa oma selkeä suoritusohje KH-kortistossa (KH 90-00394), jota on syytä noudattaa, jotta talon kunto selviää kaupan osapuolille eli ostajalle sekä myyjälle itselleen. Kuntotarkastajille on olemassa myös oma asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinto eli AKK. AKK-järjestelmää ja tarkastajien pätevyyksiä valvoo rakennus- ja kiinteistöalan liittojen ja yhdistysten omistama FISE Oy.
Siitä huolimatta, että on olemassa suoritusohjeet ja pätevyydet ei kumpikaan niistä ole pakollinen, jotta joku voi toimia kuntotarkastajana ja suorittaa talon kuntotarkastuksen osto- ja myyntitilanteessa. Kuitenkin asianmukaisessa kuntotarkastuksessa noudatetaan aina edellä mainittua suoritusohjetta ja tarkastuksen suorittaa AKK-pätevä henkilö, jotta tarkastus on tehty oikein ja riittävällä ammattitaidolla. Myös kiinteistönvälittäjille laadittu hyvä välitystapa edellyttää sitä, että asuntokaupan yhteydessä suositeltava kuntotarkastus laaditaan KH-kortin ohjeen mukaan. Tämän lisäksi välitysliikkeeltä vaaditaan, että kuntotarkastusta suositellaan teetettäväksi aina kiinteistön kaupan yhteydessä.
Jos tarkastaja ei kuitenkaan etukäteen sitoudu noudattamaan ohjetta, on tällöin hyvin hankalaa jälkikäteen saada tarkastajaa vastuuseen sen vuoksi, että hänen suoritustaan ei voida verrata ohjeeseen. Tämän vuoksi on erittäin tärkeää selvittää tarkastajan pätevyys etukäteen ja laatia kirjallinen sopimus tarkastuksen sisällöstä, jotta tarkastaja on mahdollista saattaa vastuuseen tarpeen vaatiessa. Jos kuntotarkastaja kuitenkin ilmoittaa, ettei aio noudattaa suoritusohjetta vaan suorittaa kuntotarkastuksen esimerkiksi sitä soveltaen, on tilaajan tässä vaiheessa syytä huolestua ja vaihtaa pätevään kuntotarkastajaan, kun siihen on vielä mahdollisuus. Pätevä kuntotarkastaja suorittaa kuntotarkastuksen aina suoritusohjetta noudattaen.
Objektiivisuus
Ammattitaidon lisäksi on myös hyvin tärkeää, että tarkastaja on ehdottomasti puolueeton. Rakennusta ja sen ominaisuuksia on syytä arvioida samalla tavalla riippumatta siitä, kuka tilaajana on. Tarkastuksessa läsnä olevien henkilöiden mielipiteet taikka luulot ei saa vaikuttaa tarkastukseen vaan asiantuntija on velvollinen olemaan tässä suhteessa ammattilainen. Edellisten ominaisuuksien ohella, hyvä kuntotarkastaja on intohimoinen työssään. Hänellä on siten esimerkiksi peruskoulutus rakennusalalta kuten rakennusinsinööri tai -mestari. Hän on myös kiinnostunut ja perehtyykin jatkuvasti uudistuviin normistoihin ja kouluttautuu säännöllisesti ja ylläpitää omaa osaamistaan ja taitojaan. Tarkastajan on myös syytä olla perehtynyt rakennusfysiikkaan ja sisäilmatutkimuksiin sekä rakennuksen terveyshaittoihin. Karttuneen ja hyvän ammattitaidon lisäksi hyvän kuntotarkastajan on syytä osata selittää asiat ostajalle ja myyjälle siten, että he ymmärtävät asiat selkeästi eikä epäselvyyksiä jää.
Kokemus ja varovaisuus
Asiantuntevalla kuntotarkastajalla voidaan lähtökohtaisesti katsoa olevan yli viiden vuoden kokemus alalta, erityisesti kosteus- ja homevaurioiden arviointi-, tutkimus- ja tarkastus tehtävissä hankittua kokemusta, jotta tarkastajaa voidaan pitää hyvin osaavana ja pätevänä.
Kuntotarkastaja, jota voidaan pitää hyvänä ja luotettavana osaa paikan päällä myös varoa vääriä johtopäätöksiä ja lähtökohtaisesti punnitsee aina tarkkaan mitä havaintojen perusteella voidaan sanoa ja kirjoittaa. Erityisen tärkeää on myös tuottaa sellaista sisältöä, jota tavallinen kuluttaja ymmärtää ja joka palvelevaa tätä. Hyvä kuntotarkastaja varmistaa myös sen, että kaupan osapuolet eli niin myyjä, ostaja kuin välittäjäkin ymmärtävät oikeasti, mitä raporttiin on kirjoitettu ja mikä tarkastuksen tulos on ollut. Kokemus ja jonkinlainen varovaisuus antavat pohjan tarkastusraportille, joka ottaa kantaa selkeästi talon kuntoon, mutta joka ei kuitenkaan sisällä perusteettomia johtopäätöksiä.
Vastuun kantaminen
Kuntotarkastaja vastaa tekemästään tarkastuksesta kuluttajalle kuluttajansuojalain nojalla. Vastuuta ei ole mahdollista rajata esimerkiksi palkkion määrään. Tarkastaja on vastuussa siitä, että tarkastus tehdään sopimuksen mukaisesti ja ammattitaitoisesti sekä suoritusohjeen mukaisesti. Tarkastaja on vastuussa myös siitä, että hänen tekemänsä havainnot ja johtopäätökset sekä antamat toimenpidesuositukset ovat ammattimaisesti perusteltuja ja oikeita sekä ammattietiikan mukaisia ja asianmukaisia.
Jos huomataan, että tarkastaja on tehnyt virheen, hän vastaa niistä vahingoista, joita vaurion havaitsematta jättäminen tai niin sanotusta väärästä hälytyksestä on aiheuttanut tilaajalle eli kaupan osapuolille, joka voi olla ostaja, myyjä taikka välittäjä. Tarkastaja ei kuitenkaan ole vastuussa vaurion korjauskustannuksista, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen tai ilman perusteltua syytä tehty vääräksi osoittautunut toimenpidekehotus on tilaajalle aiheuttanut. Tarkastajan vastuu ei kuitenkaan poista asuntokauppalain tai maakaaren mukaisia ostajan ja myyjän välisiä vastuita.
Hyvällä kuntotarkastajalla on aina vastuuvakuutus, jossa korvaukset ovat vahinkotapauksessa yli palkkion määrän. Tämä on kuluttajan kannalta erittäin tärkeää, sillä kuntotarkastuksen hinta on tavallisesti alle 2 000 €, mutta vahingot taloissa vaativat huomattavasti suurempia taloudellisia satsauksia.
Asuntokaupan kuntotarkastaja eli AKK
Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) on alan pätevyys. Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistinvaraisena ja rakenteita rikkomattomin menetelmin suoritettava kuntotarkastus, jonka tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennus teknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja noudattaa aina suorittaessa tarkastusta suoritusohjetta KH 90-00393 (2007) tai KH 90-00394 (2007).
Jokainen pätevöitynyt kuntotarkastaja suorittaa myös työnäytteen. Työnäyte on normaali, voimassa olevan KH-kortin mukainen kuntoarvioraportti aidosta oikeasta kohteesta. Raportin laatii hakija itse. Työnäytteitä tarkastetaan vähintään kolme kappaletta ja jokaisen niistä tarkastaa ja hyväksyy erillinen näyttötöiden tarkastus työryhmä. Hyväksymisestä annetaan aina tarkastajalle erillinen todistus, joka liitetään hakemukseen.
Asuntokaupan kuntotarkastajilta vaaditaan tietty määrä työkokemusta ja vaatimukset ovat seuraavat:
Tarkastajalta vaaditaan vähintään viisi vuotta eli 60 kuukautta monipuolista työkokemusta talonrakennus ja/tai kiinteistöalalla. Kokemuksen täytyy sisältää arviointi- ja tarkastustehtäviä tai avustamista tutkimustehtävissä. Vaihtoehtoisesti vähintään viisi vuotta eli edelleen 60 kuukautta työkokemusta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen, vaurioiden aiheuttamaan suunnitteluun ja korjaamiseen erikoistuneista tehtävistä. Työkokemukseksi lasketaan vasta pätevyyteen vaadittavan tutkinnon suorittamisen jälkeen karttunut työkokemus eli ennen tutkinnon suorittamista karttunutta työkokemusta ei katsota hyväksytyksi.
Pätevyys koulutuksen lisäksi asuntokaupan kuntotarkastaja AKK -tehtävien suorittamista tukevaa ja vahvistavaa päivityskoulutusta suositellaan esittämään pätevyyttä uusittaessa vähintään yksi koulutuspäivä edeltävältä seitsemän vuoden pätevyyden voimassaoloajalta.
Lakimies ja kuntotarkastus
Mikäli tarvitset apua kuntotarkastukseen liittyvissä asioissa, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Kuluttajansuojalaki (20.1.1978/38) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038