Omakotitalon oston jälkeisiin tehtäviin kuuluu virallisia tehtäviä, kuten lainhuudon ja kiinnitysten hakeminen sekä mahdolliset maanmittaus toimenpiteet, oli omakotitalo sitten kiinteistö tai talo vuokratulla maalla. Kiinteistönvälittäjällä ei kuitenkaan ole virallisia tehtäviä kiinteistökaupan jälkeen.
Lainhuuto ja kirjaaminen
Lainhuudolla kirjataan kiinteistön omistusoikeus viralliseen rekisteriin. Ostajan tärkein tehtävä kaupan jälkeen on hakea lainhuutoa käräjäoikeudesta. Lainhuuto haetaan siinä käräjäoikeudessa, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kaupasta lukien, eli kauppakirjan tekemisestä, ja vaikka hakuaika on pitkä, ei lainhuudon hakemista kannata jättää viime hetkeen, koska lainhuutoa hakemalla ostaja varmistaa oikeutensa ostamaansa kiinteistöön. Lainhuuto on haettava myös, kun kiinteistöstä on ostettu murto-osa. Lainhuudon hakemisen myöhästyminen johtaa viivästyskorkoon. Myöhästymisestä varainsiirtoveroa korotetaan viivästyksen pituudesta riippuen 20—100 %:lla. Kannattaa siis olla ajoissa, koska rahallinen rangaistus on merkittävä.
Kauppakirjan mahdollinen lykkäävä tai purkava ehto ei poista velvollisuutta hakea lainhuutoa, sillä omistusoikeuden siirtymishetki ei vaikuta lainhuudatusajan alkamiseen. Jos kauppakirjassa on voimassaoleva lykkäävä ehto tai omistusoikeus ei ole vielä siirtynyt ostajalle, lainhuutohakemus jää lepäämään. Lepäämään jätetty lainhuutohakemus merkitään rekisteriin ja ostaja saa rekisteröimisen antamaa suojaa jo siitä lähtien. Hakemus lepää kunnes omistusoikeus on siirtynyt ostajalle tai on muuten selvinnyt toteutuuko ehto. Jos kauppaan tarvitaan suostumus, jota ei ole vielä saatu, myös sen vuoksi hakemus on jätettävä lepäämään. Lepäämään jättäminen tarkoittaa sitä, että asian käsittely käräjäoikeudessa keskeytyy ja päätöksen tekeminen lainhuudosta lykkääntyy.
Lainhuudon hakemiseen tarvitaan lopullinen kauppakirja, esisopimuksella sitä ei voi vielä hakea. Lainhuudon hakemiseksi toimitetaan käräjäoikeudelle erillinen hakemus. Hakemuksessa tarvittavat asiakirjat ovat: alkuperäinen ja jäljennös kauppakirjasta; selvitys varainsiirtoveron maksamisesta tai kaupan mahdollisesta verottomuudesta jos kyseessä on lainmukainen ensiasunnon ostaja; selvitys omistusoikeuden siirtymisestä esimerkiksi kauppakirjalla tai maksukuitilla; selvitys myyjän omistusoikeudesta esimerkiksi perinnönjaolla tai perukirjalla; virkatodistukset, tavallisesti saadaan viran puolesta, kaupparekisteriotteet osapuolista; mahdolliset tarvittavat suostumukset aviopuolisolta, holhousviranomaiselta tai myyjäyhtiön hallitukselta tms. ; kiinteistörekisteritiedot; sekä mahdollinen selvitys kiinteistön ohella luovutetun irtaimen omaisuuden arvosta sekä selvitys etuostolaissa tarkoitetuista kiinteistökaupoista. Viranomainen tavallisesti hankkii virkatodistuksen ja kiinteistörekisteritiedot, mutta asiakirjat on hyvä liittää jo hakemukseen.
Jos maanvuokraoikeus eli käyttöoikeus voidaan siirtää vapaasti maanomistajaa kuulematta, vuokramaalla olevan omakotitalon ostajan on kirjattava oikeutensa. Vuokrakiinteistöllä on tässä tilanteessa joko jo oltava käyttöoikeuden haltijalle eli maanvuokrasopimuksen vuokralaiselle kuuluva rakennus tai sellainen voidaan rakentaa kiinteistölle. Käytännössä tämä tarkoittaa, että omakotitalon vuokraoikeuden siirto on aina kirjattava. Vuokraoikeuden kirjaamisessa on sama määräaika kuin lainhuudon hakemisessa eli kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä. Myös menettely on pääosin samanlainen kuin lainhuudossa ja viivästymisessä on sama varainsiirron korotus, eli 20—100 % riippuen viivästyksen pituudesta. Vuokramaalla olevan omakotitalon ostajan on lisäksi ilmoitettava kaupasta maanvuokrasopimuksen vuokranantajalle, joka on tavallisesti kunta, vuokrasopimuksessa mainitussa määräajassa.
Kiinnitys
Kiinnityksellä perustetaan panttioikeus kiinteistöön ja sitä käytetään yleensä aina, kun kiinteistö on lainan vakuutena. Kiinnitystä haetaan käräjäoikeudelta samalla tavalla kuin lainhuutoa ja vaikka ne ovat erilliset hakemukset, ne voi laittaa vireille samaan aikaan. Kun kauppa on tehty, vain ostajalla on oikeus hakea kiinnitystä, mutta jos ostajalla ei ole vielä lainhuutoa ja omistusoikeus ei ole vielä siirtynyt kauppaehtojen mukaisesti, tarvitaan myyjän suostumus. Pankki yleensä hoitaa kiinnitysten hakemisesta ostajan ja tarvittaessa myyjän valtuuttamana. Kiinnityksestä annetaan hakijalle panttikirja todistukseksi. Panttikirja voidaan sitten antaa velkojalle velan vakuudeksi ja näin luodaan panttioikeus kiinteistöön.
Kiinnityshakemukseen tarvitaan kirjallinen, yksilöity hakemus tuomioistuimelle; kiinnityksen euromäärä ja mahdollisten useampien kiinnitysten keskinäinen etuoikeus esimerkiksi numerojärjestyksellä; kiinteistön omistajan kirjallinen suostumus, ellei omistaja itse ole hakijana; virkatodistus tai kaupparekisteriote omistajasta, ellei sitä hankita viran puolesta; selvitys omistusoikeudesta; kiinteistön rekisteritiedot saadaan tavallisesti viran puolesta.
Kiinnityksen etuoikeus ja oikeusvaikutukset alkavat kiinnityshakemuksen tekopäivästä ja panttikirja on voimassa kunnes se kuoletetaan.
Kiinteistötoimitukset
Kiinteistötoimitus toimitetaan, jos kiinteistö on erottamaton määräala tai muuten ”keskeneräinen”. Kiinteistön keskeneräisyys voi johtua siitä, että asemakaava muuttaa alueen tonttijakoa, erottamalla tai lisäämällä alueeseen osa, jotta kaavoittajan tarkoitus voitaisiin toteuttaa. Lainhuudon hakemisen jälkeen mahdolliset kiinteistötoimitukset lähtevät suoraan lain nojalla viranomaisten aloitteesta.
Lohkominen on tärkein kiinteistötoimitus. Lohkomalla kiinteistön määräosat ja asemakaavan mukaiset tontit muutetaan kiinteistöiksi. Määräala erotetaan emäkiinteistöstä ja sitä kutsutaan lohkokiinteistöksi. Emäkiinteistön loppuosaa kutsutaan lohkomisen jälkeen kantakiinteistöksi.
Kiinteistötoimitusta haetaan kirjallisesti siltä maanmittaustoimistolta, jonka alueella kiinteistö sijaitsee. Jos kiinteistö sijaitsee kaupungissa, sitä haetaan kiinteistörekisterin pitäjältä eli kiinteistöinsinööriltä. Kiinteistön tai määräalan omistaja saa hakea lohkomista. Ostajan ei kuitenkaan välttämättä tarvitse hakea lohkomista itse. Kun määräalan saannolle on myönnetty lainhuuto määräalaan, lainhuutoviranomainen ilmoittaa siitä maanmittaustoimistoon ja sitä kautta lohkominen tulee vireille viran puolesta.
Lähtökohtaisesti emäkiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja muut rasitukset siirtyvät myös kohdistumaan erotettavaan lohkokiinteistöön tai tonttiin. Lohkokiinteistö voidaan vapauttaa emäkiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä panttioikeuden haltijan suostumuksella, jos lohkokiinteistö ja emäkiinteistö kuuluvat eri omistajille. Kun laaditaan kauppaehtoja määräalan kaupassa, kiinnitysten mahdollinen siirtyminen lohkokiinteistöön tai pantinhaltijan suostumuksen saaminen vapauttamiseen on hyvä ottaa huomioon.
Lohkomista voi rajoittaa kaavoitukselliset seikat tai alueelliset määräykset liittyen rakentamisen vähimmäiskokoon. Tällaiset rajoitukset on hyvä selvittää jo ennen kaupan loppuunsaattamista, jotta voidaan varmistaa, että lohkominen varmasti onnistuu halutulla tavalla. Asemakaava-alueen tonttijaon mukainen kaavatontti on rekisteröitävä ja lohkottava. Kaavatontin lohkominen saattaa myös vaatia toisen tontin osan lunastamista. Rakennuslupaa ei voi saada ennen kuin tämä toimenpiteet on tehty.
Jos teille jäi kysymyksiä lainhuudon hakemisesta, ottakaa yhteyttä meihin! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Maakaari https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
Laki kunnan kiinteistöinsinööristä https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950557
Kiinteistönmuodostamislaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950554