Kun kyse on asuntokaupasta, sen virheperusteista ja virheiden seuraamuksista, kuten vahingonkorvauksesta, sovellettava laki on Asuntokauppalaki (AsKL). Kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa edellä mainitut säännellään maakaaressa (540/1995 MK), kun taas kuluttajansuojalaissa (38/1978, KSL) säännellään kuluttajakaupasta.
Kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan määritelmä
Kuluttajan määritelmä AsKL:ssa on laajempi, kuin mitä se on MK:ssa, sillä AsKL 1:3:n 5 kohdan mukaan kuluttajia ovat kaikki luonnolliset henkilöt, jotka hankkivat asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten.
AsKL 1:3 5
MK:ssa kuluttajan määritelmän täyttävät vain ostajat, jotka ovat hankkineet kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäsentään varten elinkeinonharjoittajalta, jonka ammattina on rakentaa tai myydä kiinteistöjä. Tämä poikkeaa huomattavasti AsKL:n kuluttajan määritelmästä, joka sisältää muitakin kuin vain sellaisia ostajia, jotka ostavat asunnon omaan tai perheenjäsenen käyttöön. AsKL:n määritelmä kuluttajasta on yhdenmukainen KSL:n 1:4:n kanssa. Näin ollen muun muassa sijoitusasunnon omistamista ei luokitella elinkeinotoimintana, joten yksittäisen sijoitusasunnon ostaja luokitellaan kuluttajaksi ja hän nauttii kuluttajan suojasta. Luonnollinen henkilö taikka yksityinen tai julkinen oikeushenkilö täyttää AsKL:n 1:3:n 6 kohdan mukaiset edellytykset elinkeinoharjoittajan määritelmästä, jos kyseinen henkilö myy ammatikseen asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittavaksi. Näin ollen AsKL:n mukaisia elinkeinoharjoittajia voivat olla muun muassa rakennusliikkeet, rakennuttajayritykset ja yhteisöt sekä kiinteistönvälittäjät.
Voidaan sanoa, että KSL:n ja muiden kuluttajaa koskevien säännösten tarkoituksena on suojata heikompaa osapuolta. Tämä johtuu pitkälti siitä, että kuluttajia koskevassa asiayhteydessä osapuolet ovat lähtökohtaisesti epätasavertaisia, jolloin kuluttajaa on pyritty tasaamaan oikeudellisin keinoin muun muassa KSL:n kautta. Näin ollen tällaisissa sopimussuhteissa jompaakumpaa osapuolista pidetään heikompana, vaikka tilanne ei välttämättä siten aina olisikaan. Muun muassa elinkeinoharjoittaja, joka ammatikseen rakentaa taikka myy kiinteistöjä, on oikeuskirjallisuuden valossa katsottu olevan ostajaa vahvemmassa asemassa, sillä elinkeinoharjoittaja on erikoistunut kyseiseen toimialaan. Tällöin elinkeinonharjoittajalla voidaan katsoa olevan paremmat tiedot kaupan käynnistä, sääntelystä ja riskeistä kuin yksityishenkilöllä, vaikka elinkeinoharjoittaja ei ammatikseen myisi kiinteistöjä.
Irtaimet ja kiinteät esineet
Esineoikeudellisesti esineet jaetaan irtaimiin ja kiinteisiin esineisiin. Asuntokaupan kohteena olevat asunto-osakkeet luokitellaan arvopaperiksi, joten kuuluvat ne täten irtaimiin esineisiin. Näin ollen voidaan tehdä johtopäätös siitä, että asuntokaupassa on kyse irtaimen omaisuuden kaupasta.
AsKL 1:3:n 1 kohdan mukaan asunto-osake tarkoittaa asunto-osakeyhtiön tai muun osakeyhtiön osaketta, joka oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa. AsKL 1:3:n 2 kohdan mukaan asunto-osakeyhtiöstä ja muusta osakeyhtiöstä, jonka osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa sekä asunto-osuuskunnasta, käytetään AsKL 1:3:n 2 kohdan mukaan nimitystä asuntoyhteisö.
AsKL 1:3 1-2
Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AsOYL) sääntelee asunto-osakeyhtiöstä ja asunto-osakkeista.
Kiinteistöjä ja muita rekisteriyksikköjä luokitellaan kiinteiksi eineiksi. MK:ssa ei määritellä kiinteistön käsitettä. Kiinteistö on lain esitöiden määritelmän mukaan itsenäistä maanomistusyksikköä, joka voidaan merkitä kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistömuodostamislain (554/1995) 2§:ssä kiinteistö on määritelty edellä mainitun lain esityön mukaisesti. Kiinteistöt, jotka merkitään kiinteistörekisteriin kiinteistöinä löytyvät kiinteistörekisterilain (392/1985) 2§:ssä.
Tärkeimpiä kiinteistöjä ovat tilat ja tontit kiinteistökaupan ja yksityistalouden näkökulmasta. Myös maa- ja vesialueiden yksiköt luokitellaan kiinteistöksi, mutta ne eivät ole vastaavanlaisesti yhtä tärkeitä kuin tilat ja tontit kiinteistökaupan ja yksityistalouden näkökulmasta. Kiinteistöä koskevat luovutussäännökset MK 1:2:sessa liittyvät kokonaisiin kiinteistöyksikköihin, mutta siihen lukeutuvat myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden luovutuksia. MK:ssa soveltuvien säännösten näkökulmasta sillä ei ole väliä onko kyseessä kiinteistö, jolle on rakennettu asumiseen tarkoitettu rakennus vai onko kiinteistö kauppakeskuksella tai kokonaan rakentamattomana. Erilaisiin kiinteistöihin kohdistuu kuitenkin erilaisia odotuksia, jolloin kiinteistön tyypillä on merkitystä, kun virhesäännöksiä sovelletaan.
Myös asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnon sisällä ostajalle esiteltäessä, kuuluvat kaupan kohteeseen, ellei osapuolet ole sopineet toisin. Tällaisiin esineisiin kuuluvat muun muassa jääkaappi ja sähköliesi edellyttäen, että ne ovat olleet asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä. Käytetyn asunnon kohdalla AsKL 6:3 on sovellettava säännös, mutta uuden asunnon kohdalla vastaavaa säännöstä ei kuitenkaan ole. Tällöin uuden asunnon osalta tarpeisto määritellään esitteissä ja rakennustapaselosteessa, jolloin ei yleensä ole ylimääräisiä tarpeistoesineitä nähtävänä. On kuitenkin hyvä huomioida, että kiinteistössä olevat ainesosat ja tarpeisto kuuluvat kiinteistökauppaan, jos kaupan osapuolet eivät ole sopineet niistä erikseen. On siksi tärkeää, että osapuolet sopivat näistä erikseen.
Sovellettavat lait:
Asuntokauppalaki (23.9.1994/795), https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Kiinteistörekisterilaki (16.5.1985/392), https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1985/19850392
Kiinteistönmuodostamislaki (12.4.1995/554), (https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950554
Asunto-osakeyhtiölaki (22.12.2009/1599), https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitsette apua yllä mainituissa asioissa, olkaa yhteydessä meihin! Yhteystiedot löydätte alla olevan linkin kautta: