Ostajan vastuu kiinteistökaupassa määritellään laissa. Kiinteistökaupassa laki asettaa ostajalle ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden. Ostaja on velvollinen tarkastamaan kaupan kohteen ennen kaupantekoa, jonka lisäksi ostaja on velvollinen tutustumaan kohteen erityisiin asiakirjoihin. Niin myyjän kuin ostajan velvollisuuksista säädetään Maakaaressa (540/1995). Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ”Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.” Kiinteistökaupassa ostajan selonottovelvollisuus koskee laatuvirheitä, eli fyysisiä virheitä taikka puutteita.
Kiinteistön ennakkotarkastus ja ostajan selonottovelvollisuus
Ensinnäkin ostaja on velvollinen tarkastamaan kiinteistön ennen kaupantekoa sekä ilmoittamaan mahdollisista virheistä kohtuullisessa ajassa. Vaikka myyjä on tiedonantovelvollinen, hän ei ole vastuussa sen laiminlyönnistä, mikäli virhe kuuluu ostajan selonottovelvollisuuden piiriin. Näin ollen myyjän ei voida katsoa syyllistyneen laatuvirheeseen, vaikka hän ei olisi virheestä maininnut, jos ostajan olisi pitänyt havaita se tavallisessa ennakkotarkastuksessa. Tämä vastuuvapaus ei kuitenkaan päde, mikäli myyjä on toiminut kunnianvastaisesti, arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ennen kaupan tekemistä, ostajan on syytä lukea huolellisesti myyjältä taikka tämän edustajalta saadut asiakirjat. Jos virhe esiintyy esimerkiksi myyjän ilmoittamassa kuntokartoituksessa, johon ostajalla oli mahdollisuus perehtyä ennen kaupantekoa, ei ostajalla ole oikeutta vedota tällaiseen virheeseen kaupan jälkeen. Lisäksi ostajan on syytä tarkastaa kohde huolellisesti päällisin puolin, sillä tarkkuudella kun sitä häneltä voidaan olettaa.
Selonottovelvollisuuden laajuus
Selonottovelvollisuuden laajuus on erilainen joka kaupassa riippuen kohteesta. Lähtökohtaisesti ostajan ei tarvitse tarkastaa seikkoja, jotka edellyttäisivät teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tullakseen ilmi. Tästä on kuitenkin poikkeuksena ostajan erityinen selonottovelvollisuus, jota käsitellään jäljempänä. Ostajan velvollisuudet määräytyvät pitkälti kiinteistön iän ja kunnon sekä ostajan tietämyksen perusteella. Esimerkiksi uusi kiinteistö on oletettavasti paremmassa kunnossa, kun taas iäkkäämpään kiinteistöön liittyy aikaisempien rakennustapojen ja materiaalien vuoksi enemmän riskejä. Vanhemman rakennuksen laadun määrittämiseen vaikuttaa suuresti tehdyt peruskorjaukset kuten putki- ja lämmitysremontit, joista voisi tulla ostajalle merkittäviä lisäkustannuksia. Selonottovelvollisuuden laajuus määritellään yleensä siten, kuinka rakennustekniikkaan perehtymättömän maallikon voidaan edellyttää havaitsevan virheet. Lisäksi merkityksellistä on, voiko maallikon olettaa ymmärtävän kyseisen seikan merkitys. Mikäli ostajalla on parempi käsitys rakennustekniikasta esimerkiksi koulutuksen vuoksi, tällöin velvollisuus tehdä havaintoja kaupan kohteesta ja niiden merkityksestä voi olla suurempi henkilön paremman ammattitaidon vuoksi. Ostaja on velvollinen tarkastamaan kiinteistön vain niiltä osin kuin niihin pääsy on esteetön.
Ostajan erityinen selonottovelvollisuus
Pääsääntöisesti ostajalla ei ole velvollisuutta käyttää asiantuntijaa selonottovelvollisuuden täyttämiseksi. Tästä säännöstä voidaan kuitenkin poiketa, mikäli se on kaupan kohteen vuoksi perusteltua tai sen tutkiminen on aiheellista. Lisäksi ostaja ei ole velvollinen tarkistamaan myyjän antamien tietojen oikeellisuutta. Myyjä voi kuitenkin kehottaa ostajaa tekemään tarkemman tutkimuksen taikka mikäli ennakkotarkastuksessa havaittaisiin päilyttäviä seikkoja, ostajalle voi syntyä erityinen syy, jonka vuoksi hän on velvollinen tekemään laajemman tarkastuksen. Jos ostaja esimerkiksi havaitsee kosteutta, tulee hänen ryhtyä tarkempaan tutkimukseen, jolloin tilanne voi edellyttää myös asiantuntijan apua. Tällaisessa tilanteessa on kyse ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta. Ostajan erityisen selonottovelvollisuuden määrittämisessä on ollut merkittävässä roolissa korkeimman oikeuden ratkaisu 2019:16. Ratkaisussa korkein oikeus totesi, että ostajilla on ollut erityinen syy selvittää rakennuksessa olevia vaurioita käyttämällä lisäksi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajien katsottiin olevan tietoisia kosteusvaurioista, joiden laajuus olisi pitänyt selvittää ennen kaupantekoa ja näin ollen ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupanteon jälkeen havaittuihin kosteusvaurioihin. Vaikka ostajat olivat perehtyneet kuntotarkastusraporttiin, korkein oikeus katsoi, ettei pelkästään raportin perusteella voinut olettaa, että 50 vuotta vanhassa rakennuksessa olisi sellainen tuulettuva alapohja, joka estäisi kosteusvaurion. Lisäksi huomioitavaa on, ettei ostajan saamalle virheelliselle tiedolle annettu tapauksessa merkitystä. Korkeimman oikeuden mukaan alapohjan tarkastaminen olisi ollut tarpeen riippumatta myyjän antamasta tiedosta. Ostajat eivät voineet vedota tapauksessa myöskään väärään tietoon, koska tapauksessa ostajilla oli ollut erityinen syy tehdä tarkempaa tutkimista ennen kaupantekoa.
Ostajan vastuu kiinteistökaupassa – yhteenveto
Yhteenvetona voidaan todeta, että etenkin vanhemman kiinteistön hankinnassa on syytä vaatia asianmukainen kuntotarkastus. Kohteesta annettuihin tietoihin kannattaa suhtautua pienellä varauksella, etenkin mikäli kohteella on ikää ja silmämääräisesti voi havaita tällaisia epätavallisia seikkoja. Korkeimman oikeuden ratkaisu osoittaa, ettei ammattilaisen suosittelemaa kuntotarkastusta kannata sivuuttaa, vaikka myyjällä onkin osaltaan suuri vastuu kiinteistöstä seuraavat viisi vuotta.
Jos olet ostamassa kiinteistöä ja ostajan vastuu mietityttää, ole yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme.
Maakaari (540/1995) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
KKO 2019:16 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2019/20190016