Tässä Itä-Suomen hovioikeuden tapauksessa oli kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta.
Tapauksessa A vaati, että taloyhtiö (’Asunto Oy X’) velvoitetaan suorittamaan hänelle 395 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen. A perusteli vaatimustaan sillä, että vedeneristys ja vuotava hana kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. A oli peruskorjannut asuntonsa kosteat tilat, eikä hänen kunnossapitovastuutansa voida laajentaa muutoin kuin yhtiöjärjestyksen määräyksellä. A oli maksanut veden eristystöistä 300 euroa ja hanan vaihtamisesta 95 euroa. A oli maksanut veden eristystöistä 300 euroa ja hanan vaihtamisesta 95 euroa. Kysymys on siis asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 78 §:n soveltamisesta.
Asunto-osakeyhtiö X vaati kanteen hylkäämistä. Asunto-osakeyhtiö X perusteli vaatimustaan sillä, että A:n huoneistossa tekemät korjaukset kuuluvat A:n korjausvastuun piiriin ja korjauksista aiheutuneet kustannukset kuuluvat A:n eikä asunto-osakeyhtiön korjattaviksi. Käräjäoikeus katsoi, ettei A ole näyttänyt, että vedeneristyksen puuttuminen olisi aiheuttanut korjaustarvetta. Näin ollen käräjäoikeus hylkäsi A:n vaatimuksen vedeneristyksen asentamiskuluista.
Hovioikeus kuitenkin muutti käräjäoikeuden tuomiota ja velvoitti Asunto Oy X:n suorittamaan A:lle korvaukseksi vedeneristyksen asentamisesta aiheutuneista kustannuksista 300 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien. A:lla on ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus ryhtyä saunaa ja kylpyhuonetta koskevaan korjaustyöhön.
Kunnossapitovastuu kuului yhtiölle ja koska vedeneristys puuttui rakenteesta, oli A:lla oikeus vaatia yhtiötä maksamaan rakennuksesta aiheutuneet kustannukset. A oli siis suorittanut työn, jonka hän olisi voinut vaatia yhtiötä suorittamaan.
YHTEYSTIEDOT
Jos tarvitset apua kunnossapitovastuuseen liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä on säädetty kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön kesken. Sikäli kun yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta toisin, osakkeenomistajan on 2 momentin mukaan pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Yhtiö on 4 momentin mukaan vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille.
Lain esitöiden mukaan vesieristys on rakenteisiin kuuluva seikka ja kunnossapitovastuun jakautumista koskeva säännös määrittelee lähinnä vain sen, suoritetaanko tarpeelliset korjaus- ja kunnossapitotyöt yhtiön vai osakkeenomistajan kustannuksella (HE 216/1990 vp. s. 58-59). Yhtiössä on myös hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko, jonka mukaan rakenteisiin kuuluvina osina vedeneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle.
Yhtiön omistama rivitalo on rakennettu vuonna 1987. Huoneistojen kylpyhuoneiden seiniin ja lattiaan on rakennusvaiheessa asennettu muovimatot, joissa oli ilmennyt materiaalivirheestä johtuvaa kutistumista. Vuonna 1992 yhtiön kaikkien huoneistojen saunat ja kylpyhuoneet on remontoitu. Kukin osakas on saanut itse tehdä tai teettää remontin ja valita asennetaanko tiloihin muovimatot vai laatat. Remontissa myös A:n vuonna 2003 hankkiman huoneiston saunan ja kylpyhuoneen lattioista on poistettu lattiapäällysteenä ja myös vedeneristeenä toimineet muovimatot ja lattiat oli laatoitettu. Laatoitus on tehty betonilattian päälle ilman vedeneristystä.
A on 3.9.2005 päivätyssä kirjeessään ilmoittanut asunto-osakeyhtiön hallitukselle epäilevänsä, että hänen asunnossaan on kosteusvaurio, ja pyytänyt lupaa selvittää ja korjata viat. Yhtiön hallitus on 26.9.2005 antanut A:lle luvan tehdä remontin ja valinnut purkutyölle valvojat. A:ta on kehotettu ilmoittamaan yhtiölle purkutöiden aloittamisesta. A:n remontti on alkanut tammikuussa 2006. A on muun muassa tehnyt saunaan ja kylpyhuoneeseen vedeneristykset. Remontin kokonaiskustannukset ovat olleet noin 11.000 euroa. Vedeneristyksestä on aiheutunut 300 euron suuruinen kustannus, mitä määrää A on vaatinut yhtiön korvattavaksi.
Asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan jos muutokset ja korjaukset yhtiön kunnossapitovastuun alaisiin talossa oleviin rakenteisiin tapahtuvat yksinomaan osakkaan omassa intressissä esimerkiksi muutokset huoneiston sisustuksessa tai esteettisistä syistä, osakas on yleensä velvollinen maksamaan kustannukset. Osakkaan suorittamat muutostyöt voivat kuitenkin olla sellaisia, että hän on oikeutettu vaatimaan yhtiötä ne suorittamaan. Tällöin osakas voi yleensä vaatia yhtiötä maksamaan näistä aiheutuneet kustannukset, mikäli ne eivät ole suuremmat, kuin jos yhtiö olisi ne teettänyt. (J. Kyläkallio, Iirola, K. Kyläkallio: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, Helsinki 2003, s. 686-687)
A:lla on ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus ryhtyä saunaa ja kylpyhuonetta koskevaan korjaustyöhön. Saunan ja kylpyhuoneen laatoituksen alta on puuttunut vedeneristys. Suorittaessaan korjausta hallitsemansa huoneiston märkätiloissa A:n on tullut noudattaa Suomen rakentamismääräyskokoelman normeja ja hyvää rakennustapaa, jotka ovat edellyttäneet vedeneristyksen asentamista valitun pintamateriaalin alle. Koska kunnossapitovastuu rakenteeseen kuuluvan vedeneristyksen osalta kuuluu yhtiölle, A:lla olisi ollut vedeneristyksen puuttuessa rakenteesta oikeus vaatia yhtiö asentamaan se. Koska A on vedeneristyksen asentaessaan tehnyt työn, jonka hän olisi voinut vaatia yhtiötä suorittamaan, hän on oikeutettu vaatimaan yhtiön maksamaan siitä aiheutuneet kustannukset. Sillä seikalla, ettei vedeneristyksen puuttumisesta ollut mahdollisesti aiheutunut vahinkoa, ei ole tässä tilanteessa asian kannalta merkitystä. Yhtiö on myöntänyt vaaditun summan määrältään oikeaksi.
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.
Asunto Oy X velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi vedeneristyksen asentamisesta aiheutuneista kustannuksista 300 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien.
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
YHTEYSTIEDOT
Jos tarvitset apua kunnossapitovastuuseen liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Viitatut lait:
Hallituksen esitys HE 216/1990 vp
Asunto-osakeyhtiölaki