Säännös
Asuntokauppalain 2 luku on osakkeenostajan ja asunto-osakeyhtiön hyväksi pakottavaa oikeutta, sillä asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan ”sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle tämän luvun kuuluvia oikeuksia, on mitätön”.
Sopimus kaupasta
Perustajaosakkaan myydessä asuntoa RS-kohteesta rakentamisvaiheen aikana, tulee kauppa tehdä kirjallisesti, jotta kauppa olisi kuluttajaostajaa sitova. Jos perustajaosakas myy kaupan kohdetta muussa kuin kirjallisessa muodossa, ei kaupasta tehty sopimus sido kuluttajan asemassa olevaa ostajaa.
Vaikka omistusoikeus osakkeisiin on pidätetty perustajaosakkaalla loppukauppahinnan maksuun saakka, on ostajalla oikeus siirtää kauppakirjan tuottamat oikeudet eteenpäin. Laissa säädetty kirjallisen sopimuksen vaatimus ei päde tilanteisiin, joissa ostaja siirtää eteenpäin tekemänsä rakentamisvaiheen kauppakirjaan perustuvat oikeutensa uudelle ostajalle. Tällaisessa tilanteessa myös suulliset sopimukset ovat päteviä.
Kun rakentamisvaiheessa olevia kauppakirjan tuottamia oikeuksia luovutetaan eteenpäin, on huomioitava, että perustajaosakkaan suostumusta voidaan tarvita etenkin tilanteissa, joissa perustajaosakas on pidättänyt itsellään omistusoikeuden osakkeisiin, sillä ainoastaan omistajalla on oikeus siirtää omistusoikeus toiselle.
Lisäksi tulee huomioida, että rakentamisvaiheen kauppakirjan sisältämien oikeuksien eteenpäin siirto tulee antaa tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle alkuperäisenä tai oikeaksi todistettuna jäljennöksenä ennen kuin kaupasta tulee ostajaa sitova. Näin ollen rakentamisvaiheen kauppakirja tulee aina tehdä kirjallisessa muodossa.
Sopimuksesta ilmoittaminen turva-asiakirjojen säilyttäjälle
Perustajaosakkaalla on ilmoitusvelvollisuus, jonka mukaan perustajaosakkaan tulee välittömästi antaa tieto syntyneestä kauppasopimuksesta samoin kuin anastamansa osaketta koskevasta panttaussitoumuksesta turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Asuntokauppalain 2 luvun 15 §:n mukaan tiedonantovelvollisuuden kannalta ei ole väliä, onko kauppa tehty lykkäävin ehdoin tai omistuksenpidätysehdoin.
On tärkeää huomioida, ettei suullinen ilmoitus yksinomaan ole riittävä. Riittävä ilmoitus, joka tekee sopimuksesta ostajaa tai panttauksesta panttaajaa sitovan, on lain esitöiden mukaan pidettävänä sellaista, jossa turva-asiakirjojen säilyttäjälle toimitetaan kauppasopimus tai panttaussitoumus. Jotta kuluttajan asemassa oleva ostaja voidaan sitoa sopimukseen, edellytetään asuntokauppalain 2 luvun 15 §:n ja hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaisesti kuitenkin alkuperäisten tai oikeaksi todistettujen kauppakirjojen toimittamista turva-asiakirjojen säilyttäjälle.
Ostaja voi vetäytyä sopimuksesta, mikäli perustajaosakas ei ole välittömästi antanut tietoa syntyneestä kaupasta turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Edellä mainitun perustajaosakkaan tiedoksiantovelvollisuuden laiminlyönti ei kuitenkaan aiheuta sopimuksen mitättömyyttä, vaan ostaja voi tällaisessa tilanteessa vedota sopimuksen sitomattomuuteen. Perustajaosakas ei kuitenkaan voi vedota ostajan kaltaisin perustein sopimuksen sitomattomuuteen. Näin ollen perustajaosakas ei voi vedota sopimuksen sitomattomuuteen, sillä syyllä, että hän on jättänyt antamatta tiedon kaupasta turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Siten asuntokauppalain 2 luvun 15 §:n mukaan solmittu sopimus sitoo perustajaosakkaan välittömästi ja kuluttajan asemassa olevan ostajan vasta sen jälkeen, kun perustajaosakas on antanut kirjallisesti tiedon kauppakirjasta turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja asettanut säädetyt vakuudet. Näin ollen on hyvin tärkeää, että perustajaosakas toimii edellä mainitun mukaisesti.
Perustajaosakkaan tule antaa tieto kaupasta turva-asiakirjojen säilyttäjälle, vaikka kauppa olisikin tehty lykkäävin ehdoin taikka omistuksenpidätysehdoin. Perustajaosakkaan tiedonantovelvollisuus pätee myös silloin, kun kyse on vasta esisopimuksesta. Tiedonantovelvollisuutta tehostetaan asuntokauppalain 7 luvun rangaistussäännöksellä. Lisäksi perustajaosakas voidaan tuomita sakkoon taikka enintään vuoden vankeusrangaistukseen asuntokauppalain 2 luvun 15 §:n ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n, 15 §:n ja 24 §:n perustein.
Asunto-osakkeen kauppakirjan minimisisältö (uudistus)
Kauppakirjan vähimmäisedellytykset ovat sisällytetty asuntokauppalain 11a §:ään. Asuntokauppalain 11 b §:n ja hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp, s. 29) mukaan, kun perustajaosakas myy asunto-osaketta rakentamisvaiheen aikana, täytyy kauppasopimuksesta käydä ilmi ainakin seuraavat kymmenen seikkaa:
1) kaupan kohde; 2) myyjä ja ostaja; 3) kauppahinta sekä velaton hinta sen poiketessa kauppahinnasta; 4) perustajaosakkaan rakentamishanketta varten perustama tili; 5) asuinhuoneiston valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta tai arvio; 6) ostajan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista sekä tieto turva-asiakirjojen säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta; 7) yhtiön osakkeenomistajien hyväksi otettujen vakuuksien lajit ja määrät; 8) ajankohta, jolloin asuntokauppalain 2 luvun 18a §:n tai 18b §:n mukainen vakuus vapautuu ilman ostajan suostumusta ja miten ostajan tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen; 9) ostajien oikeus valita osakkeenostajien kokouksessa tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija; 10) myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus sekä selvitys virheestä ilmoittamista koskevista asuntokauppalain 4 luvun 18 ja 19 §:n säännöksistä.
Mikäli tarvitset neuvoa asuntokauppaan liittyvissä asioissa, otathan yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. Yhteystiedot Kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Lue lisää aiheesta RS- järjestelmästä seuraavasta linkistä https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2469
Viitatut lait: