Kiinteistön yhteisomistuksella tarkoitetaan tilannetta, jossa kiinteistö omistetaan määräosin, esimerkiksi puoliksi. Määräosin omistetun kiinteistön omistajat voivat sopia keskenään kiinteistön käytöstä ja hallinnasta. Määräosin omistettu kiinteistö voidaan myös lohkomalla tai halkomalla jakaa itsenäisiksi kiinteistöiksi. Tilanteessa, jossa kiinteistön jakaminen lohkomista tai halkomista hyödyntäen ei ole mahdollista taikka muutoin järkevää, voidaan kiinteistön omistajien välillä laatia sopimus kiinteistön käytöstä ja hallinnasta. Tätä sopimusta kutsutaan hallinnanjakosopimukseksi.
Hallinnanjakosopimus voi koskea määräosin omistetun kiinteistön, kuten tilan tai tontin, lisäksi siitä luovutettua määräalaa ja kirjaamisvelvollisuuden alaista vuokra- tai muuta käyttöoikeutta.
Kiinteistön yhteisomistuksesta säädetään laissa eräistä yhteisomistussuhteista. Lain mukaan kukin yhteisomistaja voi itsenäisesti määrätä omasta osuudestaan, kuten sen edelleen luovutuksesta tai hakea siihen kiinnitystä ja perustaa siihen panttioikeuksia.
Sen sijaan koko kiinteistöä koskevaan oikeudelliseen määräämistoimeen, esimerkiksi luovutukseen tai panttaamiseen, vaaditaan pääsääntöisesti kaikkien yhteisomistajien suostumus. On myös muistettava, ettei yhteisomistajalla myöskään ole omistusoikeutta sopimuksessa hänen yksinomaiseen käyttöönsä osoitettuun alueeseen vaan ainoastaan hallinta- ja käyttöoikeus alueeseen.
Kiinteistön hallinnanjakosopimus ja muoto
Laissa ei ole pakottavia muoto- tai sisältövaatimuksia hallinnanjakosopimukseen liittyen. Kuten kaikissa sopimuksissa, myös hallinnanjakosopimus kannattaa laatia kirjallisesti ja varmistaa, että kaikki kiinteistön omistajat allekirjoittavat sopimuksen. Näin varmistetaan, että mahdollisessa riitatilanteessa voidaan osoittaa, mitä sopimuksella on sovittu.
Sopimuksessa tulee mainita sopimuksen osapuolet ja näiden omistusosuudet kiinteistöstä. Myös kiinteistön tiedot on syytä käydä ilmi sopimuksesta. Tällaisia tietoja ovat kunta, jossa kiinteistö sijaitsee, kylän tai kaupunginosan nimi tai kaupunginosan numero, tilan nimi ja rekisterinumero tai korttelin ja tontin numero. Myös kiinteistön voimassa oleva kiinteistötunnus on suositeltavaa yksilöidä sopimuksessa, kuin myös määräalatunnus, jos sopimuksen kohteena on kiinteistön määräala. Jos hallinnanjakosopimuksen kohteena on vuokraoikeus, sopimuksesta tulisi käydä ilmi myös vuokrasopimuksen päiväys ja, jos sellainen on jo vuokraoikeudelle annettu, laitostunnus. Määräala- ja laitostunnuksen löytää helpoiten kiinteistön lainhuuto- tai rasitustodistuksesta.
Mitä hallinnanjakosopimus pitää sisällään?
Hallinnanjakosopimuksella sovitaan osapuolten hallinnoimat alueet ja alueiden rajat rakennuksineen. Hallinnan jakautuminen tulisi määritellä mahdollisimman yksiselitteisesti ja siksi sopimukseen onkin hyvä liittää mukaan karttaliite ja viitata sopimuksessa kyseiseen liitteeseen. Karttaliitteeseen merkitään hallinnan jakautuminen. Jos määräosin omistetulla kiinteistöllä sijaitsee rakennuksia, joista osa kuuluu yksittäiselle yhteisomistajalle ja osa rakennuksista on yhteisomistuksessa kaikkien osapuolten kesken, tulee sopimuksessa sopia yhteisomisteisten rakennusten hoidosta, kunnossapidosta ja kustannuksista sekä kustannusten jakautumisesta. On myös mahdollista sopia, että kiinteistön maa-alue jää yhteisesti hallittavaksi alueeksi kunkin osapuolen hallitessa itse rakennuksia. Hallinnanjakosopimusta voidaankin verrata esimerkiksi asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen, jossa määritellään kunkin osakkeenomistajan hallitsema huoneisto ja yhtiön yhteishallintaan kuuluvat alueet, tilat tai rakennukset
Hallinnanjakosopimus rakentamattomalla kiinteistöllä
Jos kiinteistölle ei ole rakennettu mitään, voidaan hallinnanjakosopimus tehdä koskemaan pelkkää maa-aluetta. On myös mahdollista sopia mahdollisista rakennettavista rakennuksista ja jakaa rakennusoikeus osapuolten kesken. Mahdollisten rakennushankkeiden yhteydessä tulee muistaa selvittää katu- tai tieliittymäkohdat sekä putki- ja johtoreitit. Näiden mukaan osapuolten välillä yksilöidään kyseiset reitit. Tilanteessa, jossa reittejä, johtoja tai putkia vedetään toisen osapuolen hallinnan alaisen alueen kautta, tulee yksilöidä reittien tarkka sijainti, leveys ja oikeudet korjaus-, kunnossapito- ja huoltotöiden suorittamiseksi. Myös jo olemassa olevat reitit tulee yksilöidä.
Voimassaolosta sopiminen
Hallinnanjakosopimuksen voimassaolo on hyvä kirjata sopimukseen. Sopimuksen voidaan sopia voimassa olevaksi joko toistaiseksi tai määräajaksi. Jos voimassaolosta ei erikseen sovita, katsotaan sopimuksen olevan voimassa toistaiseksi. Myös irtisanomisen ehdot kannattaa kirjata sopimukseen. Hallinnanjakosopimusta voidaan muuttaa sen laatimisen jälkeen. Tämä edellyttää kuitenkin kaikkien osapuolten suostumuksen. Sopimukseen on mahdollista myös lisätä ehdot, joilla sopimusta voi muuttaa.
Yhteisomistuksen purkaminen
Yhteisomistaja voi vaatia, että hänen määräosaista omistustaan vastaava maa-alue erotetaan kiinteistöstä itsenäiseksi rekisteriyksiköksi. Jos osuuden erottaminen ei jakamalla ole mahdollista tai jos osuuden erottaminen aiheuttaisi huomattavia kustannuksia tai huomattavasti alentaisi kiinteistön arvoa, yhteisomistaja voi vaatia, että tuomioistuin määrää koko kiinteistön myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi.
Hallinnanjakosopimuksella on tällaisessa tilanteessa vaikutus, joka estää yhteisomistajaa vaatimasta omaisuuden myyntiä yhteisomaisuussuhteen purkamiseksi, kun sopimus on voimassa. Vaatimuksen estävä vaikutus pysyy voimassa myös silloin, kun osuuden erottaminen jakamalla ei olisi mahdollista tai taloudellisesti mielekästä.
Hallinnanjakosopimus kirjaamisen hyödyt
Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistöön kohdistuvana erityisenä oikeutena. Kirjaamalla sopimus rekisteriin se sitoo myös tulevia omistajia, jos omistaja vaihtuu esimerkiksi osuuden myynnin johdosta. Kirjaamaton hallinnanjakosopimus ei sido uutta omistajaa, mikäli tämä ei luovutuksen yhteydessä ollut tietoinen sopimuksesta.
Kirjaamalla hallinnanjakosopimus luodaan myös suoja velkojia vastaan. Kun hallinnanjakosopimus on kirjattu, se osoittaa ne kiinteistön osat ja rakennukset, jotka ovat kuuluvat yhteisomistajan yksinomaiseen hallintaan. Näin vältytään tilanteilta, jossa yksittäisen yhteisomistajan velkaantumisen johdosta esimerkiksi pakkohuutokaupassa myydäänkin koko kiinteistö ja kaikkien yhteisomistajien osuudet ainoastaan velkaantuneen yhteisomistajan osuuden sijasta. Kirjaamalla hallinnanjakosopimuksen tiedetään tarkasti, mitä osuutta omaisuuden myynti tällaisessa tilanteessa koskee.
Hallinnanjakosopimus on mahdollista kirjata ainoastaan parhaalle etusijalle. Tämä tarkoittaa, että sopimus menee aina esimerkiksi kiinnitysten edelle. Tilanteessa, jossa kiinteistössä on kiinnityksiä jo ennen sopimuksen kirjaamista, tulee kiinnityksen oikeudenhaltijoilta saada suostumus kirjaamiselle. Kiinnitykset ovat sopimusta kirjattaessa mahdollisia kohdistettavan vain kiinteistön määräosiin. Näin ollen koko kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset tulee purkaa.
Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin vain parhaalle etusijalle. Tällä tarkoitetaan sitä, että sopimus menee aina muun muassa kiinnitysten edelle. Jos kiinteistössä on jo kiinnityksiä niin hallinnanjakosopimuksen kirjaamiseen joudutaan pyytämään myös näiden oikeudenhaltijoiden kuten velkojien suostumus. Jos koko kiinteistöön on aiemmin kohdistunut kiinnityksiä, nämä kiinnitykset on myös purettava määräosiin ja uudet kiinnitykset voidaan vahvistaa vain määräosiin kohdistuvina.
Hallinnanjakosopimuksen hyödyt
Hallinnanjakosopimus selkeyttää kiinteistön ja sillä sijaitsevien rakennusten omistusta, hallintaa ja käyttöä. Hallinnanjakosopimus tarjoaa myös joustavan vaihtoehdon, jos tontilla aiotaan rakentaa vaiheittain. Tonttia lohkottaessa tontin rakennusoikeudet on tarkasti määritelty ja rakennusten sijoittelu tontille on tiukempaa. Koko tontin rakennusoikeutta voidaankin hyödyntää vapaammin.
Hyvin laadittu hallinnanjakosopimus estää myös yhteisomistukseen liittyviä riitoja ja helpottaa riskien ennakoimisessa. Hallinnanjakosopimuksen laatimisessa kannattaakin käyttää apuna lakimiestä.
Hallinnanjakosopimus ja lakimies
Mikäli tarvitset apua hallinnanjakosopimukseen tai kiinteistön yhteisomistukseen liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180): https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1958/19580180