Ennakkomarkkinointi ja varaussopimus
Rakennuttajat voivat markkinoida suunnitteilla olevaa kohdetta kuluttajille siten, että kuluttajille tarjotaan mahdollisuus tehdä varaus kohteesta ennen kuin varsinaista rakentamispäätöstä on vielä tehty. Tämä antaa rakennuttajalle mahdollisuuden selvittää kohteen markkinahintaa sekä herättääkö kohde kiinnostusta. Lisäksi kohdetta voidaan markkinoida jo rakentamisvaiheessa ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset käyttöönotettaviksi. Tällöin kuluttaja voi tehdä vuokrasopimuksen myyjän kanssa sitovan rakentamisvaiheen kauppakirjan sijaan.
Sitomaton vuokrasopimus tehdään yleensä siksi, että perustajaosakas ei halua asettaa asuntokauppalain 2 luvun vaatimia vakuuksia ja turva-asiakirjoja niiden kalleuden ja työläyden vuoksi. Uudistuneen lain myötä lakiin otettu määritelmä ennakkomarkkinoinnista perustuu samanlaiseen negatiiviseen määritelmään, joka vallitsi jo ennen uudistusta oikeuskäytännössä. Asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 7 kohdan mukaan ennakkomarkkinoinnista on kyse kun: ”suunnitteilla tai rakenteilla olevan asuinhuoneiston tarjoamista kuluttajan varattavaksi sellaisin ehdoin, että tarjoaminen ei kuulu 2 luvun soveltamisalaan”. Jos kuluttajan asemassa oleva ostaja voi vetäytyä tekemästään varaussopimuksesta seuraamuksitta ja varaussopimuksen merkiksi maksettu varausmaksu ei ylitä neljää prosenttia varaussopimuksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta, ei tarjous kuulu asuntokauppalain 2 luvun soveltamisalaan, eikä tällöin ole kyse ennakkomarkkinoinnista.
Ennakkomarkkinoinnin aikana tehdyssä varauksessa kuluttajan tulisi huomioida, ettei varaussopimus sido kuluttajan asemassa olevaa ostajaa ja kuluttaja voi aina syytä ilmoittamatta vetäytyä seuraamuksitta tekemästään varaussopimuksesta. Lisäksi kuluttajan tulisi huomioida, että varausmaksu tulee sekä välittömästi että kokonaisuudessaan palauttaa kuluttajalle aina kaupan peruuntuessa. Jos kauppa toteutuu, tulee varausmaksu lukea osaksi kauppahintaa kokonaisuudessaan. Hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp) mukaan Kauppa ei sido kuluttajaa, jos rakennusvalvontaviranomainen ei ole hyväksynyt kaikkia asuntoyhteisölle tulevia rakennuksia käyttöönotettavaksi ja perustajaosakas ei ole antanut asuntokauppalain 2 luvun edellyttämällä tavalla turva-asiakirjoja turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja asettanut riittäviä vakuuksia.
Varaussopimuksen ja varausmaksun sitovuus kuluttajaan nähden
Ennakkomarkkinoinnin aikana ei voida tehdä kuluttajaa sitovaa kauppaa asunto-osakkeista tai muista yhteisöosuuksista. Perustajaosakkaan täytyy olla aina täyttänyt asuntokauppalain 2 luvun asettamat vaatimukset, jotta sitova sopimus voidaan tehdä kuluttajan kanssa ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat huoneistot käyttöönotetuiksi.
Varaussopimuksen ja varausmaksun sitovuus myyjään nähden ennen lainuudistusta
Lainuudistus on auttanut selkeyttämään sen, miten varausmaksuja käsitellään ja mitä lakia varausmaksuun sovelletaan. Ennen lainuudistusta kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä katsottiin, että varausmaksussa on kysymys asuntokauppalain 3:1.1 §:n 2 kohdan tarkoittamasta käsirahasopimuksesta. Tällöin katsottiin, ettei varaussopimus sido ostajaa tekemään kauppaa, vaan velvoittaa myyjän tekemään kaupan sovittuun aikaan mennessä. Myyjä voi muuttaa ehtoja vain silloin, jos sopimuksessa mainitaan, ettei kaupan ehdot ole lopullisia. Esimerkiksi jaostoratkaisussa KVL TI DNRO 99/81/2343 ostajilla oli oikeus asuntokauppalain 3:3 §:n mukaiseen varausmaksun suuruiseen hyvitykseen, koska kauppaa ei toteutettu sovitusti.
Varaussopimuksen ja varausmaksun sitovuus myyjään nähden lainuudistuksen jälkeen
Varausmaksun merkityksestä on säädetty asuntokauppalain 3 luvun 3 a §:ssä. Edellä mainitun säännöksen mukaan kauppaa tehtäessä on varausmaksu luettava kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä, täytyy myyjän palauttaa varausmaksu viipymättä. Lain esitöissä (HE 21/2005) todetaan, että ”vastavuoroisesti varauksen tekijällä ei ole oikeutta saada varausmaksun suuruista hyvitystä siinä tapauksessa, että kauppa jää syntymättä myyjän puolella olevasta syystä”. Lisäksi lain esitöiden mukaan ”vastaanottaessaan varauksen ja varausmaksun asunnontuottaja ei kuitenkaan sitoudu hankkeen toteuttamiseen”.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, ettei mikään kuitenkaan estäisi myyjää sitoutumasta hankkeeseen ennakkomarkkinoinnin aikana. Näin ollen on epäselvää voiko myyjä sitoutua korvausvastuuseen ja millaisin edellytyksin korvausvastuu realisoituu.
Lisä- ja muutostyöt (uudistus)
Kuluttajaa sitomattoman varaussopimuksen yhteydessä tehtävät lisä- ja muutostyöt myyjän ja kuluttajan asemassa olevan ostajan välillä aiheuttivat ongelmallisia tilanteita ennen lainuudistusta. Tällaiset sopimukset koskivat usein pintamateriaaleja, esimerkiksi tapetointia.
Ennen lainuudistusta olevassa jaostoratkaisussa KVL II JAOSTO DNRO 02/81/2535 kuluttajavalituslautakunta katsoi, että myyjällä ei ollut oikeutta korvaukseen. Ratkaisussa oli kyse kuluttajaa sitomattoman varaussopimuksen tekemisestä ennakkomarkkinoinnin aikana, joten myyjän oli palautettava varausmaksu kokonaisuudessaan vaadittuine korkoineen ostajalle.
Ennakkomarkkinoinnin aikana voidaan kuitenkin tehdä myös kuluttajan kanssa sopimus lisä- ja muutostöistä, joissa voidaan sopia, että kaupan peruuntuessa kuluttajan on korvattava lisä ja muutostöistä johtuvat suunnitelmakustannukset. Jos suunnitelmakustannukset olisivat sisältyneet asuntojen rakentamisen tavanomaiseen suunnitelmaan, ei tällöin voida velvoittaa kuluttajaa korvaamaan suunnitelmakustannuksia.
Mikäli tarvitset apua asuntokauppoihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. Yhteystiedot Kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Lue lisää aiheesta Asunto-osakeyhtiön perustaminen https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2450
Viitatut lait: