Tässä artikkelissa käydään läpi eväät onnistuneeseen kiinteistökauppaan!
Kiinteistökauppa on kaupan osapuolille eli sekä myyjälle, että ostajalle, yksi elämän merkittävimmistä oikeustoimista niin taloudellisesti kuin henkisesti. Tämän vuoksi on molempien osapuolten myyjän, että ostajan etu, että kiinteistökauppa tullaan suunnittelemaan huolellisesti. Tällä tavalla on mahdollista hyvin pitkälle ennalta ehkäistä myöhempien riitaisuuksien syntymistä.
Yleinen lähtökohta maakaaren säädöksissä on se, että myyjä on oikeutettu saamaan kiinteistöstä kauppahinnan, jonka tulee vastata kiinteistön todellista kuntoa. Vastaavasti ostajan on syytä puolestaan maksaa kauppahinta, joka vastaa kiinteistön todellista kuntoa. Tämän luoman lopputuloksen saavuttamiseksi maakaaresta käy ilmi myyjän ja ostajan velvollisuudet. Maakaaresta löytyy myös säännökset siitä, millä tavoin kiinteistökauppaa on mahdollista kaupanteon jälkeen muuttaa, jotta olisi mahdollista päätyä oikeudenmukaiseen lopputulokseen.
Osapuolten velvollisuudet
Myyjän velvollisuudet liittyen kiinteistön kuntoon ilmenevät maakaaren säännöksestä, joka koskee laatuvirhettä. Myyjänä olevan henkilön on syytä kertoa kaikki hänen tiedossaan olevat seikat rakennuksen kunnosta. Mikäli myyjä jättää jonkin tiedossasi olevan seikan kokonaan kertomatta tai vaihtoehtoisesti antaa rakennusten kunnosta vain osittain oikeaa tietoa, niin silloin on kysymys myyjän puolelta tiedonanto virheestä. Tiedonanto virheestä saattaa seurata myyjälle ikäviä ja taloudellisesti huomattavia lisää seuraamuksia, joilta olisi ollut mahdollista välttyä, jos tiedot olisi asianmukaisesti kerrottu. Tiedonantovirhe saattaa johtaa muun muassa siihen, että joudut myyjänä jo tehdyn kaupan purkamisen tai hinnanalennuksen lisäksi maksamaan vahingonkorvauksia ostajalle. Tämänkaltaisia mahdollisia korvaus eriä ovat muun muassa mahdollisen pilalle menneen irtaimiston korvaaminen ja sijaisasumiskulut.
Ostajan velvollisuutena on puolestaan tutustua hyvin huolellisesti kiinteistön kuntoon. Kiinteistöllä suoritettava katselmus ja laadittuihin asiakirjoihin tutustuminen on osa kiinteistön kunnon selvittämistä. Sellainen seikka, joka olisi ollut mahdollista havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa, ei ostajalla ole mahdollisuutta vedota laatuvirheenä. Tällaisella tarkoitetaan niin sanottua normaalin huolellisen henkilön toimintaa. Tästä johtuen mihinkään teknisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin ostajalla ei ole velvollisuutta eikä tarvetta ryhtyä.
Ongelmat käytännössä
Käytännössä kiinteistökauppaa koskevissa riidoissa ei lähes milloinkaan ole kysymys siitä, että kaupan osapuolet olisivat laiminlyöneet edellä mainitut velvollisuutensa kokonaan tai edes osaksi. Useimmiten riidat kohdistuvatkin kiinteistön salaiseen laatuvirheeseen, joka ei ole ollut kummankaan tiedossa eikä sitä olisi ollut mahdollista havaita. Koska ongelma on sellainen, joka ei ole ollut myyjän tiedossa, eikä hän ole siten kyennyt siitä kertomaan, eikä ostajakaan ole voinut havaita asiaa, vaikka hän olisi kuinka huolellisesti tahansa tutustunut kiinteistöön.
Myyjällä on kuitenkin vastuu salaisestakin virheestä. Ostaja ei kuitenkaan virheen luonteesta riippuen välttämättä ole oikeutettu saamaan hyvitystä koko virheen arvosta. Sen asian selvittäminen onko tai voiko kiinteistössä mahdollisesti olla salainen laatuvirhe, on vahvasti kaupan molempien osapuolten niin myyjän kuin ostajan intressissä.
Kuntotarkastus
Kuntotarkastus, joka suoritetaan ennen kiinteistökauppaa ei ole pakollinen ja kiinteistökauppa on mahdollista tehdä myös ilman kuntotarkastusta. Kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa osapuolille kaupasta päättämisen tueksi. Asianmukaisesti ja ammattilaisen suorittamalla kuntotarkastuksella ja siinä tehdyillä havainnoilla on erittäin suuri merkitys onnistuneessa kiinteistökaupassa. Erityisesti vanhempien kiinteistöjen osalta kuntotarkastus voidaan katsoa lähes täysin välttämättömäksi sekä myyjän että ostajan oikeusturvan kannalta. Kuntotarkastuksen suorittaminen edellyttää kuitenkin aina myyjän suostumuksen. Kuntotarkastus on mahdollista tilata myyjä tai ostaja tai osapuolet yhdessä.
Kuntotarkastuksen merkitys on suuri, joten sen suorittajaksi on syytä valita pätevyysehdot täyttävä kuntotarkastaja. Hyvä kuntotarkastajan valinnassa pätee vanha sanonta ”Hyvää ja halpaa ei ole olemassakaan”. Keskuskauppakamarin hyväksymät tavarantarkastajat suorittava asunnon kuntotarkastuksia ja heitä voi myös pitää asiantuntevina ja ammattilaisina, joten heiltä on saa luotettavan kuntotarkastuksen. On myös hyvä huomioida, että asiantuntevasti suoritetun kuntotarkastuksen kirjallisesta raportista ilmenee mitä suoritusohjeita ja standardeja tarkastuksessa on noudatettu.
Kuntotarkastuksen merkitys
Kuntotarkastusraporteissa esiin tuodut selvitykset ja lisäselvitystä vaativat asiat sekä korjaustarpeet esitetään toimenpidesuosituksina, joita ei siis lähtökohtaisesti ole pakko tehdä mutta olisi asianmukaista. Tämä edellä mainittu johtuu siitä, että kuntotarkastus ei ole pakollinen eikä velvoittava toimenpide. Kuntotarkastajalla ei siten siis ole esimerkiksi rakennusvalvontaviranomaiseen verrattavaa oikeutta antaa sitovia määräyksiä. Tästä huolimatta myyjän ja ostajan on syytä suhtautua esitettyihin toimenpiteisiin velvoittavina etenkin silloin, kun haetaan molempia osapuolia tyydyttävää lopputulosta.
Kuntotarkastuksen havainnot
Kuntotarkastusraportti, joka on laadittu hyvin, ilmenee asiat, jotka olisi syytä korjata. Jos kuntotarkastuksessa on ilmennyt seikkoja, joiden selvittäminen vaatii esimerkiksi tarkempia tutkimuksia, niin näiden selvittämiseksi kuntotutkimuksessa annetaan suositus. Tämän lisäksi myös mahdolliset riskirakenteet ja niiden merkitys on tuotu esiin asianmukaisessa kuntotarkastusraportissa.
Ennen kaupantekoa suoritetut kuntotarkastukset tehdään lähtökohtaisesti aina aistinvaraisesti, eli siten, että rakenteiden pintoja ei rikota. Tämän vuoksi ennen kauppaa tehtävässä kuntotarkastuksessa ei yleensä saada täyttä varmuutta kaikista rakenneratkaisuista, eikä esimerkiksi mikrovaurioita pystytä välttämättä tunnistamaan, jonka vuoksi kaupanteon jälkeen saattaa nousta esiin laatuvirheitä. Kuntotarkastuksen suosittelemat korjaukset ovat seikkoja, joihin ostaja ei voi myöhemmin laatuvirheenä vedota. Korjaustarpeet on saatettu riittävällä tavalla ostajan tietoon ennen kaupasta päättämistä.
Kuten aiemmin on kerrottu, ei asianmukaisestikaan ja ammattitaitoisesti suoritettu kuntotarkastus sulje kokonaan pois sitä mahdollisuutta, että rakennuksesta ei myöhemmin olisi mahdollista löytää salaista laatuvirhettä. Kuntotarkastuksessa epävarmoiksi jääneitä seikkoja on mahdollista selvittää rakennuksen pintoja rikkomalla ja mahdollisilla materiaalinäytteillä. Tällainen tarkempi kuntotutkimus vaatii aina kuntotarkastuksen tavoin myyjän suostumusta.
Seuraako lisätutkimussuosituksesta ostajalle erityinen selonottovelvollisuus?
Oman aseman turvaamiseksi ostajan on syytä vaatia epävarmojen seikkojen osalta tarkempia tutkimuksia. Jos myyjä ei kuitenkaan suostu tällaiseen pyyntöön lisätutkimuksista, niin ostajan on syytä vakavasti harkita kannattaako kauppa tehdä. Jos kuitenkin kauppa tehdään siitä huolimatta, että myyjä on kieltäytynyt lisätutkimuksista, niin voidaan katsoa, että vastuu virheistä, jotka olisi lisätutkimuksilla kyetty selvittämään on myyjällä. Jos puolestaan ostaja ei kuntotarkastuksessa saamiensa tietojen perusteella kuitenkaan vaadi lainkaan lisätutkimuksia, niin on olemassa vaara, että vastuu myöhemmin ilmenevistä salaisista virheistä siirtyy myyjän sijaan ostajalle.
Nykyisessä oikeuskäytännössä ollaan antamassa yhä enemmän merkitystä ostajan selonottovelvollisuudelle. Tämän vuoksi ostajan on syytä erittäin huolellisesti tutustua kuntotarkastusraporttiin ja siinä esitettyihin seikkoihin. Kuntotarkastusraportissa esitetyt asiat ja huomiot on hyvä käydä läpi asiantuntijan kanssa.
Riskirakenteet
Rakennustekninen tietämys, tekniset ratkaisut ja rakennusmateriaalit ovat kehittyneet viime vuosina huomattavasti. Josta johtuen vanhemmissa rakennuksissa saattaa olla rakenteita, jotka nykyisen tietämyksen mukaan luokitellaan riskirakenteeksi eivätkä enää rakennuksissa ole suositeltavia. Ammattilainen, joka kuntotarkastusta suorittaa on kykenevä tunnistamaan merkittävimmät riskirakenteen ilman rakenneaukaisuja. Asianmukaisessa kuntotarkastusraportissa selvitetään huomatut riskirakenteet. Riskirakenteet vaurioituvat suurella todennäköisyydellä jossain vaiheessa ja vaativat siten aina korjausta.
Tämänhetkinen kanta on se, että kuntotarkastusraportissa mainitaan riskirakenteesta ei poista myyjän vastuuta asiasta, ellei raportissa esitetä riski rakenteeseen kohdistuvia korjaustarpeita. Jos riskirakenteesta myöhemmin löytyy vaurio, niin ostajalla on mahdollisuus esittää vaatimuksia myyjälle asiasta. Riskirakenteiden todellisen kunnon selvittämiseksi kuntotarkastusraportissa suositellaan usein lisätutkimuksia, jotka on syytä suorittaa.
Joillekin riskirakenteille on myös määritelty niin sanottu tekninen käyttöikä. Tekninen käyttöikä tarkoittaa sitä, että rakenne on syytä uusia ikääntymisen takia. Jos teknisen käyttöiän lopussa olevaan rakenteeseen joudutaan tekemään korjauksia, niin tekninen käyttöikä luonnollisesti pitenee. Johtaen siihen, että myyjä ei joudu vastaamaan korjauskustannuksista täysimääräisesti.
Tästä johtuen kuntotarkastusraportissa esiin tuodut riskirakenteet ja niiden merkitys sekä mahdolliset tulevat korjaustarpeet on aina syytä käydä läpi asiantuntijan kanssa.
Yhteenveto
Se, että kiinteistön kunto on huolellisesti selvitetty ja kauppa valmisteltu näiltä osin on epäilyksettä sekä myyjän että ostajan intressissä. Näin on mahdollista saada kerralla tehtyä kauppa, joka on molempien osapuolien odotusten ja toiveiden mukainen. Kiinteistökauppaan ja osapuolten välisten vastuiden selvittämiseen näin ole myöhemmin tarvetta palata. Selvittämättä jääneistä seikoista riiteleminen myöhemmin on sekä henkisesti, että taloudellisesti raskasta molemmille osapuolille.
Mikäli tarvitset apua talo- tai kiinteistön kauppaan liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme!