Jos myyjä ja ostaja eivät asuntokaupassa ole olleet tietoisia ja heidän ei pitänytkään olla tietoisia virheestä, on kyseessä salainen virhe. Salainen virhe on laadultaan rakenteissa piilossa oleva virhe, jota ei kyetä havaitsemaan päällepäin. Virheen on oltava merkittävä, jotta myyjälle syntyy vastuu virheestä. Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Mikäli jokin lain edellyttämistä seikoista täyttyy, on kyseessä merkittävä virhe. Merkittävyyden arviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista ja siinä käytetään kokonaisharkintaa. Tässä artikkelissa käsitellään salaisen virheen merkittävyyden arviointia ja virheen seuraamuksia.
Virheet yleisiä vanhoissa asunnoissa
Kun kaupan kohteena on vanha asunto, ostajalla on aihetta olettaa asunnossa olevan enemmän puutteita ja vikoja kuin uudessa asunnossa. Ostajan kannattaakin varautua vanhaa asuntoa ostettaessa erilaisiin korjaustarpeisiin. Korjaustarpeet löytyvät yleensä isännöintitodistuksesta tai muusta asunto-osakeyhtiön rakennusten kunnon ilmi tuovasta selvityksestä/suunnitelmasta. Jos taloyhtiö on rakennettu esimerkiksi 1960-luvulla ja asunnon kylpyhuone ja vesiputket ovat alkuperäisiä, ovat kylpyhuone- ja putkiremontti todennäköisiä lähitulevaisuudessa. Ostaja ei tällöin voi esittää kaupan jälkeen myyjälle vaatimuksia remonttikustannuksista. Erilaiset remontointi ja korjaustarpeet onkin syytä ottaa huomioon jo ostotarjousvaiheessa tai kauppahinnasta neuvoteltaessa.
Virheen oltava ennalta-arvaamaton
Jotta ostaja voi esittää myyjälle vaatimuksia salaisen virheen perusteella, on virheen oltava sellainen, josta ostaja ei ole voinut tietää eikä hänen pitänytkään voida siitä tietää. Jos esimerkiksi asunnon kylpyhuoneessa havaitaan kosteusvaurio ja kylpyhuone on hiljattain remontoitu, ei ostajan voida olettaa kyenneen varautumaan eikä hänen pitänytkään varautua uuteen remonttiin hiljattain tehdyn kylpyhuoneremontin vuoksi. Koska ostaja on voinut luottaa, että remontti on suoritettu määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti, voi myyjä joutua vastuuseen salaisesta merkittävästä virheestä.
Korjauskustannuksilla on merkitystä
Oikeuskäytännössä on katsottu, että virheen merkittävyyskynnys ylittyy, kun virheen korjaamisen kustannukset ovat noin 5 % kauppahinnasta. Tällöin myyjä vastaa virheestä. Tästä ei kuitenkaan voi vetää automaattista johtopäätöstä, että myyjä on vastuussa virheestä aina, kun kyseinen kynnys ylittyy. Virheen arviointi on kokonaisharkintaa, ja arviointiin vaikuttaa muutkin tekijät. On myös mahdollista, että virhe on merkittävä, vaikka korjauskustannukset ovat alle 5 % kauppahinnasta. On myös syytä huomioida, että taloyhtiön ollessa kunnossapitovastuun nojalla vastuussa virheen korjaamisesta, ostajan korjauskustannusten laskennassa otetaan huomioon ainoastaan ostajan, eli osakkaan, osuus kustannuksista.
Vastuun jakautuminen taloyhtiössä
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
Yhtiön on lain mukaan pidettävä kunnossa:
- Osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.
- Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.
Yhtiön on lisäksi korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Osakkeenomistajan on sen sijaan pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
Edellä esitetyistä taloyhtiön ja osakkaan vastuista voidaan asunto-osakeyhtiölain mukaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksillä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan siis määrätä vastuun jakautumisesta jollain muulla tavalla, kuin mitä laissa on määritelty. Yhtiöjärjestys toimiikin siten ensisijaisena lähteenä, kun arvioitavana on virhevastuu asunto-osakkeen kaupan yhteydessä ilmennyt virhe.
Osakkeenomistajan on lain mukaan ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä. Jos virhe on rakenteissa, taloyhtiön tulee selvittää virhe, sen laajuus ja syyt, sekä korjata virhe.
Virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa
Ostajan tulee ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa virheestä ja vaatimuksistaan, kun virhe havaitaan tai se pitäisi havaita. Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Tätä ei kuitenkaan sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Ostaja voi myös kahden vuoden määräajan estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Virheilmoituksessa on ilmoitettava myös vaatimukset, joiden ei kuitenkaan tarvitse olla yksilöityjä esimerkiksi hinnanalennuksen määrän osalta. Itse seuraamus on kuitenkin ilmoitettava, eli vaatimus joko hinnanalennuksesta tai kaupan purusta.
Virheen seuraamukset
Asuntokauppalain mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, on ostajalla oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus on yleisin seuraamus virheestä ja kaupan purku tulee kyseeseen hyvin harvoin.
Hinnanalennusta määriteltäessä pelkästään korjauskustannusten määrää ei voida huomioida, vaan huomioon tulee ottaa myös korjauksista seurannut asunnon tasonparannus ja käyttöiän pidennys. Jos pelkästään korjauskustannukset otettaisiin huomioon, ostaja saisi perusteetonta etua myyjään nähden, sillä korjausten myötä asuntoa ei tarvitse remontoida korjattujen osien osalta hetkeen. Tämä korostuu varsinkin iäkkäämmissä asunnoissa, joissa tasonparannus ja käyttöiän pidennys ovat merkittävämpiä.
Kaupan puku salaisen virheen johdosta on mahdollista ainoastaan, jos virheestä koituu ostajalle olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta, kuten hinnanalennusta voida pitää kohtuullisena.
Vahingonkorvaus myyjältä ei ole mahdollista
Jotta myyjälle syntyisi vahingonkorvausvastuu asunnon virheestä aiheutuvista kustannuksista, edellytyksenä on, että myyjä on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti. Esimerkiksi tilanteessa, jossa ostaja joutuu muuttamaan tilapäisesti sijaisasuntoon virheen korjauksen ajaksi ja hänelle aiheutuu tästä ylimääräisiä asumiskuluja, ei myyjä ole velvollinen korvaamaan näitä asumiskuluja ostajalle salaisen virheen ollessa kyseessä. Asumiskulujen korvaamine on luonteeltaan vahingonkorvausta ja kuten edellä todettiin, vahingonkorvausvastuu edellyttää myyjän tahallisuutta tai huolimattomuutta, joka ei salaisessa virheessä ole mahdollista.
Asuntokauppa ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asuntokauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Asunto-osakeyhtiölaki: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O2L4P8
Asuntokauppalaki: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L6P14