Reklamointi
Virheen havaitseminen kiinteistökaupan jälkeen saattaa ilmetä, kun ostajalla on aikomus alkaa tehdä kiinteistöön remonttia. Tässä vaiheessa asuinrakennuksen rakenteista ilmetä esimerkiksi kosteusvaurio. Jos ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia myyjältä hyvitystä tästä virheestä, on ostajalla velvollisuus reklamoida eli ilmoitettava myyjälle virheestä.
Maakaaren mukaan ostajalla ei ole oikeutta vedota virheeseen, ellei hän ilmoita eli reklamoi virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän huomasi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se huomata. Maakaaren mukaan myös silloin, jos ostaja ei ilmoita laatuvirheestä tai sopimusrikkomuksesta myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota tällaiseen laatuvirheeseen tai sopimusrikkomukseen. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hänen menettelynsä on ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta. Jotta ostajalla on mahdollisuus vedota virheeseen, on hänen ilmoitettava eli reklamoitava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on huomannut virheen tai hänen olisi se pitänyt huomata. Ostajalla on oikeus vedota vain sellaiseen virheeseen, jota hän ei ole voinut tavanomaisessa kiinteistön ennakkotarkastuksessa huomata.
Miten reklamaatio tehdään?
Reklamaatio on aina syytä tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, vaikkei reklamaation muodolle olekaan asetettu laissa minkäänlaista tiettyä määrämuotoa. Ostajan tulee siten vain voida näyttää, että reklamaatio on lähetetty tarkoituksenmukaisella tavalla ja todisteellisesti myyjälle. Reklamaatiossaan ostajan täytyy ilmoittaa, mistä virheestä on kyse ja miten se ilmenee. Lisäksi ostajan on esitettävä se, että mitä hän vaatii myyjältä virheen perusteella eli vaatiiko hän esimerkiksi kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Tässä vaiheessa ostajan ei ole vielä tarpeen esittää tiettyä euromääräistä vaatimustaan. Sen sijaan tämän voi ilmoittaa sitten kun se on tiedossa. Rahamäärät selviävät yleensä vasta siinä vaiheessa, kun vaurion laajuus on selvitetty, vaurion korjaamiseksi on laadittu korjaustapaselostus- ja kustannusarvio.
Kohtuullinen aika
Kohtuullinen aika virheen ilmoittamiselle on yleensä muutama kuukausi siitä, kun virhe on huomattu tai kun se olisi pitänyt huomata ja ostaja on käsittänyt virheen merkityksen. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan vaikuttaa muun muassa virheen laatu ja laajuus eli jos tällaiset toimet virheen laajuuden, korjaustavan, korjauskustannusten selvittämiseen vievät aikaa. Kohtuullinen reklamaatioaika on lähtökohtaisesti pidempi kuin sellaisissa tapauksissa, joissa virheen selvittämiseen ei tarvita esim. asiantuntijan apua. Joka tapauksessa kohtuullinen aika on yleisesti muutaman kuukauden eli noin 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja huomasi virheen tai hänen olisi se pitänyt huomata. Kohtuullisen reklamaatioajan arviointi kiinteistökaupassa on kuitenkin aina tapauskohtaista.
Kuinka kauan myyjä on vastuussa kiinteistöstä?
Maakaaren mukaan myyjä on vastuussa kiinteistön kaupassa pääsääntöisesti viisi vuotta siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Esimerkiksi jos ostaja havaitsee kiinteistössä virheen kuuden vuoden kuluttua siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, ei ostaja yleensä enää voi kohdistaa myyjään vaatimuksia. Tähän viiden vuoden vastuuaikaan on kuitenkin kaksi poikkeusta.
Tilanne, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti myy tai rakentaa kiinteistöjä. Viiden vuoden määräaika ei tule sovellettavaksi. Sen sijaan takaraja vaatimuksille on kymmenen vuotta kiinteistön kaupasta. On kuitenkin syytä huomioida, että tässäkin tapauksessa virheestä on ilmoitettava myyjälle edellä mainituilla perusteilla kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on huomattu tai kun se olisi pitänyt huomata.
Myyjän viiden vuoden vastuuaika ja kohtuullisen ajan vaatimus ei tule sovellettavaksi myöskään tilanteissa, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ostajan on kuitenkin hyvä ottaa huomioon se, että todistustaakka myyjän toiminnan kunnianvastaisuudesta ja arvottomuudesta tai törkeästä huolimattomuudesta, on siihen vetoavalla ostajalla. Tällainen myyjän menettely on yleensä aika vaikeaa näyttää toteen, joten ostajan tulee reklamoida myyjää kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe huomattiin. Tämä tulee tehdä kyseisen viiden vuoden takarajan sisällä, jottei ostaja menetä oikeuksiaan.
Hallituksen esityksen mukaan myyjän menettelyn voidaan katsoa olevan kunnianvastaista ja arvotonta esimerkiksi silloin, jos hän on salannut ostajalta tiedossaan olevan vian. Oikeuskirjallisuudessa on tämän virheen salaamisen ohella pidetty kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä myös sitä, jos myyjä on teettänyt muutostöitä ilman tarvittavaa ammattitaitoa, ja jos myyjä on tietoisesti käyttänyt huonoja muutostyössä.
Reklamaation tarkoitus
Reklamaatioaikaa koskevilla säännöksillä on tarkoitus suojata myyjää, selvittää virhetilanteet nopeasti ja turvata todistelua. Mikäli ostaja voisi odottaa vaatimuksensa esittämisen kanssa kauan, ei myyjä mahdollisesti voisi enää esittää vastatodistelua. Jos ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia tämän virheen perusteella myyjältä hyvitystä, ei ostajan kannata viivytellä reklamaation tekemisessä. Viivyttelyn vuoksi hän voi menettää oikeutensa korvaukseen. Viiden vuoden takaraja suojaa siis kiinteistön myyjää yllättäviltä ja mahdollisilta usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. On, tarkoituksenmukaista, että vastuu siirtyy jossain vaiheessa lopullisesti myyjältä ostajalle. Ostajan on kuitenkin syytä varata myyjälle tilaisuus tarkastaa virhe ennen kuin ostaja alkaa korjata virhettä itse. Jos ostaja kuitenkin korjaa virheen ilman, että myyjälle on annettu mahdollisuus tarkastaa virhe, saattaa ostaja myös silloin menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Ostajan apuna
Ostajan on syytä ottaa selvää mahdollisen oikeusturvavakuutuksen sisällöstä. Jos oikeusturvavakuutusta ei ole, ostajan on hyvä selvittää, onko hänellä mahdollista esim. saada julkista oikeusapua. Oikeusturvavakuutuksesta on mahdollista saada asiamiehen käytöstä aiheutuneita kustannuksia korvattavaksi vakuutusehtojen mukaisesti. Lähtökohtaisesti vakuutusyhtiö kuitenkin korvaa asiamiehenkäytöstä aiheutuneita kuluja asian riitautumisesta lähtien. Vakuutuksesta voi olla mahdollista saada korvausta vaurion selvittämiseen liittyvistä asiantuntijakuluista. Tällaisten vakuutusten kattavuus kuitenkin vaihtelee, joten vakuutuksen kattavuus on syytä selvittää jo etukäteen vakuutusyhtiöstä.
Ostaja voi kääntyä myös lakimiehen tai asianajajan puoleen tarvittaessa apua siinä, onko hänellä mahdollisuus vedota virheeseen ja vaatia myyjältä kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta eli jo ennen kuin hän on tehnyt asiasta reklamaation myyjälle. Ostajan olisi kannattavaa kääntyä asiantuntijan puoleen viimeistään siinä vaihessa, kun ostaja on itse reklamoinut myyjää ja asia on jo riitautunut. Asiantuntijan avulla voidaan selvittää mm. onko kyse myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä ja onko ostajalla mahdollisuuksia siten saada myyjältä hinnanalennusta tai vaatia kaupan purkua ja miten asiassa voisi edetä.
Korvattavat kustannukset
Mikäli havaittu vaurio on vain paikallinen, ja se on korjattavissa pienin kustannuksin ja vaurion syy on helposti todettavissa. Tällöin vaurion selvittämiseen ei yleensä tarvita tarkempia tutkimuksia tai selvittelytoimenpiteitä. Jos kuitenkin havaitaan, että vaurio on hyvinkin laaja, ja on syytä epäillä, että vauriosta voisi aiheutua rakennuksen asukkaille terveyshaittaa. Tällaisessa tilanteessa ostaja voi tarvita vaurion laajuuden, syiden, korjaustavan, korjauskustannusten arvioimiseksi apua rakennusalan ammattilaiselta. Tavarantarkastajat ovat puolueettomia asiantuntijoita, jotka tekevät palvelun tai tavaran teknisen tarkastuksen tavarantarkastusta koskevaa ohjesääntöä noudattaen.
Vaikeita selvitettäviä on yleensä ne tapaukset, joissa ostajat saavat rakennuksessa asuessaan erilaisia hengitys- silmä- yms. oireita. Tällöin tulee selvittää johtuvatko oireet talossa olevista vaurioista vai jostain muusta seikasta. Yleensä tällaisessa tilanteessa joudutaan suorittamaan rakenteiden avauksia sekä rakenteista otetaan materiaalinäytteitä yms. sekä tehdä muita mahdollisia tutkimuksia vaurioiden löytämiseksi ja selvittämiseksi. Vaurioiden selvittäminen voi olla monesti hankalaa, hidasta ja kallista. Ongelmia aiheuttaa lisäksi se, että oireilun vuoksi rakennuksessa ei ole hyvä yleensä asua. Tällaisessa tilanteessa ostaja joutuu muuttamaan rakennuksesta ja hankkimaan sijaisasunnon. Ostajan on syytä tällöin olla yhteydessä myös terveystarkastajaan selvittääkseen asunnon kuntoa sekä mahdollista terveyshaittaa.
Pyri sovintoon
Kiinteistökauppaa koskevassa riita-asiassa ostajan ja myyjän on hyvä pyrkiä sovintoon. Sovinto joudutaan yleensä tekemään kuitenkin yleensä siten, että kumpikaan osapuoli myyjä eikä ostaja ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon eli molemmat osapuolet joutuvat joustamaan lopputuloksesta. Jos sovintoon ei kuitenkaan päästä, ainoa keino ratkaista asia on viemällä se joko käräjäoikeuteen tai kuluttajariitalautakuntaan.
Ostajan täytyy ottaa huomioon myyjän tekemä sovintotarjous ja sen merkitys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudessa. Korkein oikeus on nimittäin linjannut, että ostajalle voidaan tuomita vähemmän korvausta silloin, kun myyjät ovat tarjonneet sovintoratkaisua ja jos ostajat sen hylkää. Näin ostajat joutuivat myös korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut.
Mikäsli asia viedään oikeuteen, riski oikeudenkäyntikuluista on hyvinkin suuri. Pääsääntöisesti asian hävinnyt osapuoli joutuu aina korvaamaan myös vastapuolelle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut. Kustannukset kasvavat käräjäoikeudesta edelleen, jos riitaa jatketaan edelleen hovioikeudessa ja tässä vaiheessa kustannukset voivat olla jopa useita kymmeniä tuhansia euroja.
Jos ostaja ja myyjä eivät pääse siis asiasta sovintoon, on asia mahdollista viedä myös Kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Asian selvittäminen ja käsittely kuluttajariitalautakunnassa on maksutonta asianosaisille. Kuluttajariitalautakunnassa käsittely poikkeaa käräjäoikeuden käsittelystä mm. siinä, että lautakunta ei kuule todistajia. Lautakunta saattaa kuitenkin ottaa käsitellyssä huomioon asianosaisten ja todistajien kirjalliset lausunnot. Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia eli ne eivät ole oikeudellisesti velvoittavia eli jos toinen osapuoli ei halua noudattaa Kuluttajariitalautakunnan antamaa päätöstä, ei häntä voida siihen velvoittaa. Tällöin vastapuolen ainoaksi keinoksi jää yleensä asian vieminen tuomioistuimeen.
Lakimies ja ostaja kiinteistökaupan virhetilanteessa
Mikäli tarvitset apua kiinteistökaupassa esiintyneen virheen hoitamiseen liittyvissä asioissa, niin ota yhteyttä̈ meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Maakaari (12.4.1995/540) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
HE 120/1994 https://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/1994/19940120