Uuden asunnon kauppa

Kategoriat

Viimeisimmät

Asuntokauppatyypit voidaan jakaa uuden asunnon kauppaan ja käytetyn asunnon kauppaan. Uuden asunnon kaupoista säännellään Asuntokauppalain (AsKL:n) 4 luvussa, ja käytetyn asunnon kaupoista säännellään edellä mainitun lain 6 luvussa. Uuden asunnon kauppa voi tapahtua jopa rakentamisvaiheen aikana, mutta myös ennakkomarkkinoinnin aikana tai vasta kun rakennuksen valmistuttua. Lisäsäännöksen rakentamisvaiheessa olevan asunnon kauppaa kohtaan löytyvät AsKL:n 2 luvusta. MK 2 ja 3 luvut säätelevät kiinteistökaupoista, ja toisin kuin AsKL:ssa, Maakaaressa (MK:ssa) ei jaeta kiinteistökauppaa uuteen ja käytettyyn kiinteistöön.

Ennakkomarkkinointivaihe

Ennakkomarkkinointivaihe tulee erottaa uuden asunnon kaupasta, sillä ennakkomarkkinointivaiheesta on AsKL 1:3:n 7 kohdan mukaan kyse silloin, kun suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuinhuoneistoa tarjotaan kuluttajan varattavaksi niillä ehdoin, ettei tarjoaminen kuulu AsKL:n 2 luvun soveltamisalaan. On tärkeää huomioida, ettei AsKL 2:1:n 2 luku ole sovellettavissa sellaisissa tilanteissa, jossa kuluttaja voi vetäytyä kaupasta seuraamuksitta tai silloin, kun kuluttajan yhteisöosuutensa varaamiseksi maksettu rahamäärä ei ylitä neljää prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta.

Kuluttajille annetaan mahdollisuus ennakkomarkkinoinnin aikana tehdä varaus asunnosta ennen varsinaista rakentamispäätöstä. Tällainen ennakkomarkkinoinnin aikana annettu mahdollisuus kuluttajalle antaa myös rakentajalle mahdollisuuden selvittää potentiaalisten ostajien kiinnostusta kohteesta ja sen hintatasosta. Tämän lisäksi edellä mainittu antaa mahdollisuuden kohteena olevan kiinteistön markkinointiin kuluttajille rakennustöiden aikana, vaikka rakennusvalvontaviranomainen ei olisi vielä hyväksynyt kaikkia kohteeseen kokonaisuudessaan kuuluvien rakennusten käyttöönottoa.

Kun ostettavaksi tarjoaminen aloitetaan kuluttajille, tulee sovellettavaksi AsKL 2 luku. Tämä tarkoittaa ennakkomarkkinointivaiheen päättymistä, joka taas tarkoittaa sitä, ettei kuluttaja voi enää seuraamuksitta vetäytyä kaupasta. Tällöin kyseessä on AsKL 1:5:n mukaisesta rakentamisvaiheessa tapahtuvasta uuden asunnon kaupasta, joka kohdistuu korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista edeltävän ajanjaksoon. Rakentamisvaihe päättyy AsKL 1:5.2:n mukaisesti silloin, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2:23:sen asianmukainen hallitus.

AsKL 2 luvun säännöksiä sovelletaan rakentamisvaiheen aikana tapahtuviin kauppoihin. AsKL 2 luvun säännöksien tarkoituksena on suojata ostajaa, joka toimii kuluttajan asemassa. Muun muassa turva-asiakirjat ja vakuusjärjestelmät ovat keinoja, joilla suojataa ostajan oikeuksia tilanteissa, joissa rakennuttaja on maksukyvyttömyys- ja virhevastuu-tilanteissa. Vaikka tämä suojajärjestelmä on parantanut ostajan turvaa rakentamisvaiheen aikaisessa kaupassa, se ei kuitenkaan ole täysin aukoton. Myös ostajan tulee olla tällöin aktiivinen varmistaakseen, että rakennustyön asianmukaisuus toteutuu paremmin. Muun muassa suojajärjestelmän vakuudet eivät välttämättä ole riittäviä kattaakseen kaikkia ylimääräisiä kustannuksia, joita syntyy esimerkiksi rakennusvirheiden seurauksena.

Milloin Asuntokauppalakia ei käytetä uuden asunnon kaupassa?

Kun asunto on valmis, AsKL 2 lukua ei sovelleta enää asuntokauppaan. AsKL 2:1 rajaa 2 luvun soveltamisalan ulkopuolelle valmiin uuden asunnon kaupan. Uuden asunnon kaupasta puhutaan silloin, kun kaupan kohdetta tarjotaan kuluttajien ostettavaksi sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat huoneistot käyttöön otettavaksi. AsKL 4 luku sovelletaan AsKL 4:1:n mukaisesti silloin, kun perustajaosakas myy rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen asunnon käyttöönotettavaksi ensimmäistä kertaa, taikka muu elinkeinoharjoittaja muuten myy uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Lain 6:1:n mukaisesti jonkun muun kuin elinkeinoharjoittajan myydessä asuntoa ensimmäistä kertaa käyttöönotettavaksi uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen, sovellettavaksi tulee 6 luvun käytettyä asuntoa koskevat säännökset.

Kuluttajan asemassa olevaa ostajaa suojataan AsKL 4 luvun säännöksillä, joten niistä ei voida poiketa kuluttajan vahingoksi. Luvun säännöksistä voidaan kuitenkin poiketa sopimuksin silloin, kun ostajana ei ole kuluttaja. Myyjää muun muassa velvoitetaan asettamaan riittävät vakuudet rakentamisvaiheen jälkeen, ja perustajaosakas velvoitetaan asettamaan vakuus suorituskyvyttömyyden varalta, AsKL 4 luvun mukaisesti. Voimassaoloaikanaan edellä mainitut vakuudet ovat voimassa myös asunnon myöhemmän ostajan hyväksi. Laajassa peruskorjauksessa ei kuitenkaan ole aina helppoa määrittää, onko kyseessä uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai asuntoyhteisön kunnossapitoon kuuluvasta peruskorjauksesta. KKO:n ratkaisussa 2016:22 arvioitiin edellä mainittua asuntokauppaan liittyvässä kontekstissa, jolloin asia jouduttiin ratkaisemaan kokonaisharkinnan perusteella. Ratkaisussaan KKO tuli siihen lopputulokseen, että kyse oli uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, ja myyjä vastasi siten virheistä AsKL:n uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaan.

Kun myyjänä toimii elinkeinoharjoittaja, voidaan AsKL 4 luvun säännöksiä soveltaa käytetyn asunnon kauppaan. Muun muassa AsKL 6:11.3:n ja 6:17.2:n säännökset toimivat kuluttajan suojana, eikä 6:2.1:n mukaan 6 luvun säännöksistä voida poiketa kuluttajan asemassa olevan ostajan vahingoksi. Joissakin tapauksissa kuluttajaa suojaavat myös MK 2:10:n säännökset, mutta MK 2:10:n on AsKL:an verraten puutteellinen siinä määrin, ettei siinä ole vastaavanlaisia säännöksiä rakenteilla olevalle rakennukselle tai uudelle rakennukselle asetettavista takuista vakuuksista, joten ostajan tulee itse olla aktiivinen turvatakseen etujaan.

Osapuolten tulisi sopia erikseen mahdollisista vuositakuista ja ostajan on syytä kiinnittää huomiota maksettujen kauppahintaerien ja rakennuksen valmistumisasteen vastaavuuteen. KSL 9 luvun säännökset antavat ostajalle suojaa taloelementtien kaupasta ja rakennusurakasta, jos niitä voidaan soveltaa tilanteessa. Muutoin sovellettavana lakina toimii kauppalaki (355/1987).