Urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuus
Urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuus tarkoittaa urakoitsijan velvollisuutta suorittaa urakkasopimuksesta ilmenevät työt ja hankinnat työtuloksen aikaansaamiseksi sovittua hintaa vastaan sekä luovuttamaan sen valmiina tilaajalle sovittuna aikana. Urakoitsija ei ole velvollinen suorittamaan tilaajan vaatimuksia, jotka eivät ilmene sopimusasiakirjoista ja joita ei rakennusalan yleisen käytännön perusteella ole voinut huomioida. Kuitenkin suoritusvelvollisuudessa on huomioitava esimerkiksi rakennusolosuhteisiin liittyvät tekijät, joista voi aiheutua lisäkustannuksia. Urakoitsijan selonottovelvollisuudella on myös merkitystä suoritusvelvollisuuden laajuuteen. Lisäksi urakoitsijan pitää suorittaa tehtävä ammattitaidolla ja noudattaen nykyisiä rakentamista koskevia säädöksiä sekä hyvää rakennustapaa.
Urakoitsijalla on pääsuoritusvelvollisuus ja sen lisäksi urakoitsijalla on eräitä sivuvelvollisuuksia. Sivuvelvollisuus koskee yleensä kunkin urakoitsijan omaa suoritusta, mikäli asiakirjoissa ei ole asetettu laajempia velvoitteita jollekin urakoitsijalle. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaiset sivuvelvollisuudet kuuluvat suoritusvelvollisuuteen, mikäli kaupallisista asiakirjoista ei muuta ilmene. Urakoitsijalle kuuluu myös muut sopimusasiakirjoissa olevat sivuvelvollisuudet. Näin ollen urakka-asiakirjat tulee käydä huolellisesti läpi mahdollisten muiden sivuvelvollisuuksien kartoittamiseksi sekä niiden, kustannusvaikutusten, vastuiden ja velvoitteiden huomioon ottamiseksi. Perehtymisellä on merkitystä lisäksi hankintojen ja aliurakkasopimusten laatimisen kannalta.
Urakoitsijan sivuvelvollisuudet on lueteltu rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa. Urakoitsijalle kuuluu työsuoritukseen liittyvien lupien sekä rakennustarvikkeiden hankkiminen, tarvittavien mittausten suorittaminen sekä urakka-aikataulun laatiminen. Urakoitsijan tulee suojata omien tavaroiden lisäksi urakkaan kuulumattomat rakennusosat sekä ympäristö. Lisäksi urakasta kertyvien jätteiden lajittelu ja niiden poisto sekä urakka-alueen puhtaanapito kuuluvat suoritusvelvollisuuksiin. Urakoitsija on lähtökohtaisesti velvollinen tekemään sekä purkamaan omaa urakkaa varten tarvittavat tiet ja muut rakenteet. Urakoitsijan hankittavaksi jäävät niin suunnitelmat ja piirustukset kuin käyttö- ja huolto-ohjeet. Urakoitsijalla voi olla myös työnantaja-asemasta johtuvia velvollisuuksia sekä yhteiskunnallisia maksuvelvollisuuksia.
Työmaapalvelut sisältävät rakennustyön toteuttamiseksi välttämättömät työmaan varustamiseen, järjestelyihin ja ylläpitoon tarvittavat toimenpiteet mukaan lukien erikseen luetellut palvelut muille urakoitsijoille. Yleensä pääurakoitsija nimetään työmaapalveluista vastaavaksi urakoitsijaksi kaupallisissa asiakirjoissa. Tämä vastaa työmaan perustamisesta, tekee tarvittavat järjestelyt ja sopimukset sekä huolehtii työmaapalveluiden tuottamisesta kaikille urakoitsijoille. Mikäli tällaista vastaavaa urakoitsijaa ei ole nimitetty, tulee jokaisen urakoitsijan huolehtia itse omista tarvittavista palveluista. Työmaapalvelujen laajuudesta on mahdollista sopia toisin kaupallisissa asiakirjoissa. Sen vaikutukset on kuitenkin syytä selvittää ennen tarjouksen antamista. Epäselkeät määräykset on otettava esille urakkaneuvottelussa, jotta vältytään myöhemmiltä ongelmilta. Vastaava urakoitsija voi olla muukin kuin pääurakoitsija, esimerkiksi tilanteissa, jossa rakennustyön osuus on vähäinen. Työmaapalvelujen osalta urakoitsijan on syytä perehtyä kaupallisten asiakirjojen velvoitteisiin tarjousta tehdessä, sillä niistä voidaan poiketa laajasti.
Työmaanjohtovelvollisuudesta vastaa urakoitsija, joka on nimetty pääurakoitsijaksi. Tämän tulee huolehtia hallintoon ja yleisjohtoon liittyvistä tehtävistä. Päätoteuttajan vastuita ja velvollisuuksia tarkastellaan urakkasopimuksen sekä voimassa olevan lainsäädännön pohjalta. Merkittävimpänä velvollisuutena voidaan pitää työnjohtajan nimeämistä kohteeseen ja viranomaisen hyväksynnän hankkimista kyseiselle henkilölle sekä tarvittaessa myös erityistyönjohtajille. Työnjohtaja johtaa rakennustyötä ja vastaa myös rakentamista koskevien säännösten ja määräysten, myönnetyn luvan ja hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta sekä laadusta. Vastaavan työnjohtajan hyväksyy kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Ilman hyväksyttävää vastaavaa työnjohtajaa ei saa aloittaa eikä jatkaa rakennustyötä. Viranomainen voi perua hyväksynnän, mikäli se on aiheellista.
Työmaanjohtovelvollisuuksista vastaavalle kuuluu lisäksi työturvallisuuden päätoteuttajan velvollisuudet. Päätoteuttaja voi olla pääurakoitsija, määräysvaltaa käyttävä työnantaja taikka itse rakennuttaja. Päätoteuttajalla on oltava tarvittava pätevyys ja asiantuntemus työturvallisuustehtäviin ottaen huomioon rakennushankkeen olosuhteet, ominaisuudet ja muut rakennustyön turvallisuuteen vaikuttavat tekijät. Lisäksi päätoteuttajalla tulee olla tosiasialliset toimivaltuudet kyseiseen tehtävään. Tilaajan on puolestaan nimettävä rakennushankkeelle turvallisuuskoordinaattori, joka on tilaajan nimetty vastuullinen edustaja. Koordinaattorin tehtävänä on huolehtia rakennustyön turvallisuusasetuksessa säädetyistä velvoitteista rakennuttajalle.
Työn toteutus ja yhteistoiminta
Työmaan yhteisen aikataulun laatiminen on johtovelvollisuuksista vastaavan urakoitsijan tehtävä. Aikataulun laatimiseen tulee osallistua sekä tilaajan että kaikkien urakoitsijoiden. Urakoitsijat ovat velvollisia noudattamaan määräyksiä ja ohjeita yhteisen aikataulun sovittamiseksi. Urakoitsijoiden omien suoritusten lisäksi urakkaan kuuluvat toimintakokeet sekä koekäyttöihin käytettävä aika tulee huomioida aikatauluttamisessa. Tilaajan tulee omien sopijakumppanien kanssa, kuten sivu-urakoitsijoiden kanssa edistää yhteisen suunnitelman laatimista. Työaikataulu tulee hyväksyä yhteisesti ja sitä voidaan muuttaa ainoastaan yhteisellä sopimuksella. Aikataulua seurataan työmaakokouksissa sekä urakoitsijapalavereissa. Viivästyksistä tulee ilmoittaa viipymättä ja niihin on puututtava välittömästi. Jokaisen urakoitsijan tulee huolehtia oman suorituksen osalta tiedonkulusta tilaajan ja muiden urakoitsijoiden välillä. Urakoitsijan tulee lisäksi hyväksyttää tilaajalla tärkeimmät aliurakoitsijat ennen töiden aloittamista ja aliurakkasopimuksen tekemistä. Tilaaja voi kieltäytyä hyväksymästä aliurakoitsijaa, mikäli siihen on pätevä syy.
Myötävaikutusvelvollisuudella tarkoitetaan, että sopijapuoli edistää omalta osaltaan ja mahdollistaa toisen sopijapuolen velvollisuuksien täyttämisen. Tilaajan tulee huolehtia siitä, että rakennustyötä varten tarvittavat luvat ovat hankittu ajallaan sekä muut tarvittavat toimenpiteet tehty. Tilaaja myös vastaa kyseisten toimenpiteiden kustannuksista, mikäli toisin ei ole sovittu. Tilaaja laatii suunnitelma-aikataulun yhdessä urakoitsijan kanssa ja toimittaa suunnitelmat ja lähtötiedot urakoitsijalle suunnitelma-aikataulun mukaisesti. Suunnitelmat tulee tarkastaa verrata yhteensopivuuden takaamiseksi ja niihin on merkittävä laatimispäivä. Tämä vertaamisvelvollisuus selkeyttää tilaajan vastuuta mahdollisissa ristiriitatilanteissa. Tilaajan tulee toimittaa ajallaan rakennustavarat urakoitsijalle, joiden hankkiminen on tilaajan vastuulla. Lisäksi tilaajan tulee sovittaa eri urakoitsijoiden työt siten, etteivät ne häiritse toisiaan sovittuna aikana.
Laadunvarmistus
Urakoitsijan laadunvarmistustoimenpiteet ja niiden suorittamisen toimenpiteet perustuvat sopimusmääräyksiin. Tilaajan tulee tarjouspyyntöasiakirjoissa ilmoittaa, minkälaista laadunvarmistusta sekä dokumentointia hän edellyttää. Urakoitsija voi lisäksi käyttää omia laadunvarmistustoimenpiteitä. Mikäli urakoitsija laiminlyö sovittuja laadunvarmistustoimenpiteitä, kyseessä on sopimusrikkomus. Tilaaja voi aina varmistaa, että urakoitsija toteuttaa työn sovitun mukaisesti. Urakoitsijan sekä aliurakoitsijoiden käyttämien rakennustarvikkeiden takuuaika on sama kuin itse urakkasuorituksella.
Urakoitsijalla on velvollisuus tarkastaa oman suorituksen laatu, sopimuksenmukaisuus sekä korjata mahdolliset virheet ennen työn luovuttamista tilaajalle. Urakoitsijalla on jatkuvasti velvollisuus tarkastaa, että rakennusosat ja materiaalit vastaavat laatu- sekä muita vaatimuksia. Lisäksi urakoitsija on velvollinen huolehtimaan tarkastuksista ja käyttökokeista omalla kustannuksellaan sekä poistamaan sopimuksen vastaiset rakennustavarat työmaalta. Tilaaja voi myös vaatia muita kokeita ja muita laitteistojen sekä järjestelmien testejä, mikäli siihen on perusteltu syy.
Sopimusasiakirjat
Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan niin, että yhdessä asiakirjassa annettu määräys on pätevä, vaikka se puuttuisi muista sopimusasiakirjoista. Tämä sääntö voi kuitenkin jossain tilanteessa olla kohtuuton sopijapuolta kohtaan, mikäli hän luottaa rakennusalan työsuoritusten määrittelykäytäntöön. Suoritusvelvollisuuden sisällyttäminen teknisiin asiakirjoihin ei ole sallittua, mutta se voidaan sisällyttää kaupallisiin asiakirjoihin.
Sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys on omaksuttu rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa. Urakka-asiakirjat voidaan jakaa pätevyysjärjestyksessä kaupallisiin ja teknisiin asiakirjoihin niin, että kaupalliset asiakirjat ovat järjestyksessä ennen teknisiä asiakirjoja. Kaupallisissa asiakirjoissa pätevyysjärjestys on seuraava: urakkasopimus, urakkaneuvottelupöytäkirja, rakennusurakan yleiset sopimusehdot, tarjouspyyntö ja ennen tarjouksen antamista annetut kirjalliset lisäselvitykset, urakkaohjelma tai muut sopimuskohtaiset urakkaehdot, urakkarajaliite, tarjous, määrä- ja mittaluettelot ja muutostöiden yksikköhintaluettelo. Teknisissä asiakirjoissa pätevyysjärjestyksessä ensimmäisenä on työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset, toisena sopimuspiirustukset ja kolmantena yleiset laatuvaatimukset ja työselostukset.
Kaikki sovellettavat asiakirjat tulee listata urakkasopimukseen ja päiväykset sekä revisiot tulee yksilöidä riittävästi. Keskeistä työtuloksen kannalta on sillä, mitä revisiota urakassa on tarkoitus noudattaa. Pätevyysjärjestystä sovellettaessa tulee huomata, että rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa on useita kohtia, mitkä mahdollistavat sopimusehdoista poikkeamisen kaupallisissa asiakirjoissa. Tällöin pätevyysjärjestystä ei noudateta sellaisenaan vaan poikkeava ehto voidaan lisätä tarjouspyyntöön taikka urakkaohjelmaan. Muutokset pätevyysjärjestykseen tulee tehdä urakkasopimuksessa ja se tulee tehdä samalla kun listataan kaikki urakkaan soveltuvat asiakirjat. Pätevyysjärjestystä koskevaa määräystä sovelletaan vain, mikäli asiakirjat ovat keskenään ristiriidassa.
Ristiriitatilanteessa viimeksi laadittu asiakirja katsotaan päteväksi. Mikäli pätevyysjärjestys ei ratkea tällä, tilaajalla on oikeus ratkaista ristiriita urakoitsijaa kuultuaan. Tämä sääntö koskee osaltaan kuitenkin vain samanarvoisia asiakirjoja. Mikäli asianomaisen sopimusasiakirjoihin sisältyy suunnitelma-asiakirjojen ohella muita urakkaan liittyviä suunnitelma-asiakirjoja, asianomaisen omilla suunnitelma-asiakirjoilla on parempi pätevyys kuin muilla asiakirjoilla.
Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan urakoitsijalla on oikeus käyttää sopimusasiakirjoissa ilmoitetuista vaihtoehdoista sitä, jonka katsoo tarkoituksenmukaisimmaksi, ellei sopimusasiakirjoissa toisin määrätä. Taustalla on ajatus siitä, että urakoitsija pääsääntöisesti valitsee urakkahintaan edullisimman vaihtoehdon, ellei asiakirjoissa toisin mainita. Mikäli tilaaja kuitenkin edellyttää kalliimman vaihtoehdon käyttöä, urakoitsija on oikeutettu hyvitykseen. Toisinaan voi olla epäselvää onko kyse vaihtoisista velvollisuuksista vai asiakirjojen ristiriitatilanteesta.
Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa määrätään hyvän rakennustavan noudattamista tilanteessa, jossa sopimusasiakirjoissa ei ole asetettu vaatimuksia rakennustyölle tai sen osalle. Rakentamisen ehdottomat laatuvaatimukset on esitetty Suomen rakentamismääräyskokoelmassa. Hyvä rakennustapa sisältää alalla noudatettuja käytäntöjä ja sen vuoksi vaihtuu aika ajoin. Lisäksi hyvän rakennustavan sisältö voi myös vaihdella eri rakennustöissä.
Samanlaisia toistuvia laadullisia määräyksiä on kerätty rakennustöiden yleisiin laatuvaatimuksiin (RYL). RYL sisältää yleisiä laatuvaatimuksia sekä rakentamistoleransseja valmiille rakenteille. Käytännössä hyvän rakennustavan noudattamisen merkitys on hieman tulkinnanvarainen. Niissä on huomattava määrä teknistä mittatietoa, joiden sitovuutta sellaisenaan on vaikea puoltaa.
Rakennusurakan urakan yleiset sopimusehdot sisältävät määräyksen poikkeavien olosuhteiden todentamiseen liittyvästä menettelystä. Tämä on tarpeen etenkin näytöllisistä syistä, sillä jälkikäteen tietyn olosuhteen vaikutusta työmaalla on vaikea selvittää. Ehtokohdan mukaisesti sopijapuolen, jonka etu sitä vaatii, tulee pyytää kirjallisesti katselmusta, mikäli olosuhteet poikkeavat sopimusasiakirjoista tai tutkimustuloksista. Katselmuksessa tulee pyrkiä esittämään seikan vaikutus urakkahintaan ja urakka-aikaan. Mikäli katselmusta ei pyydetä ajoissa tietojen toteamiseksi, oikeus vaatimuksen tekemiseen perutaan.
Mikäli tarvitsette apua edellä mainituissa tilanteissa, ole yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Säännösten pakottavuus https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2476
Viitatut lait: