Kauppahintojen maksutili ja lainuudistukset
Jokaista rakentamishanketta varten tulee avata erillinen tili siihen talletuspankkiin, joka toimii turva-asiakirjojen säilyttäjänä. Tili tulee avata turva-asiakirjojen säilyttäjän hyväksymään talletuspankkiin, mikäli turva-asiakirjojen säilyttäjänä ei toimi talletuspankki. Ennen lainuudistusta tuli tilit avata yhtiön nimiin, joka usein aiheutti sekaannutusta siitä, ketkä olivat tilin käyttöön oikeutettuja. Lainuudistuksen myötä kauppahintojen maksutili voidaan kuitenkin avata perustajaosakkaan nimiin. Tällöin rakentamisvaiheen aikana erääntyvät kauppahinnat tulee maksaa tilille, joka on avattu kyseistä rakentamishanketta varten. Lisäksi kaiken muun rakentamisvaiheen maksuliikenteen tulee tapahtua tämän tilin kautta.
Vaikka perustajaosakas ei saa käyttää tilille maksettuja kauppahintoja muihin kuin hankkeen kannalta olennaisiin tarkoituksiin, voi perustajaosakas asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n mukaan nostaa kyseiseltä tililtä myyntivoittoja omaan käyttöönsä. Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden tapauksessa S 00/4043 perustajaosakas sai nostaa grynderin voitto-osuuden rakentamisvaiheen aikana sillä edellytyksellä, että kohde tuottaa voittoa. Tapauksessa katsottiin, ettei voitto-osuuden nostaminen ollut mahdollista, koska vastaaja ei ollut näyttänyt toteen, että kohde oli luovutushetkeen mennessä tuottanut voittoa.
Osakekirjan painattaminen ja säilyttäminen
Vastuu turva-asiakirjojen painattamisesta, säilyttämisestä ja luovuttamisesta on asuntokauppalain 2 luvun 6 §:n mukaisesti turva-asiakirjojen säilyttäjällä. Lisäksi turva-asiakirjojen säilyttäjän tulee antaa tarpeen vaatiessa todistus asiakirjojen säilyttämisestä panttioikeuden haltijalle. Perustajaosakas ei siten pääse rakentamisvaiheen aikana osakekirjoihin käsiksi, koska turva-asiakirjojen säilyttäjän tulee huolehtia osakekirjojen painamisesta, säilyttämisestä ja luovuttamisesta. Tämän tarkoituksena on estää osakekirjojen panttaaminen vastoin taloussuunnitelmaa.
Osaketta koskevien oikeustoimien rekisteröinti ja tietojen anto rekisterissä (uudistus)
Turva-asiakirjojen säilyttäjän vastuulla on pitää luettelo, josta ilmenee osaketta koskevat oikeustoimet. Luettelon pitäminen on laissa säädetty velvollisuus, jota tehostetaan rangaistussäännöksellä. Rangaistussäännöksen mukaan perustajaosakas voidaan tuomita sakkoon tai enintään vuodeksi vankeuteen, mikäli perustajaosakas laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa. Turva-asiakirjojen luettelosta tulee käydä ilmi: 1) osakkeen ostajan nimi ja osoite; 2) velkojan nimi ja osoite, jolle osake on pantattu; 3) sekä tieto siitä, onko osake ulosmitattu tai asetettu ulosottolain 7 luvun mukaisesti turvaamistoimenpiteiden alaiseksi. Mikäli osake on ulosmitattu tai asetettu, tulee asianomainen velkoja ja toimenpiteen suorittanut ulosottoviranomainen myös käydä ilmi.
Lainuudistuksen myötä henkilö, joka tarvitsee tietoja välitystoimeksiannon hoitamista varten, on oikeutettu saamaan tietoja rekisteristä. Lisäksi turva-asiakirjojen säilyttäjän on annettava tietoja ylläpitämästään rekisteristä myös osakkeenostajalle sekä muille henkilöille, jotka tarvitsevat tietoja osakkeen ostamista tai panttausta varten. Asuntokauppalain 7 luvun 15 §:n sekä hallituksen esityksen (14/1994 vp, s. 68) mukaan rekisteristä saatavat tiedot eivät kuitenkaan vähennä myyjän tiedonantovelvollisuutta.
Osakekirjojen luovuttaminen
Turva-asiakirjojen säilyttäjän tehtävänä on valvoa, että osakekirjat luovutetaan oikealle taholle. Lisäksi turva-asiakirjojen säilyttäjä voi myös uudistetun säännöksen myötä luovuttaa osakekirjat ostajalle, mikäli myyjä antaa suostumuksensa. Asuntokauppalain 2 luvun 6 §:n mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjä ei saa luovuttaa osakekirjaa ostajalle ilman myyjän suostumusta, ennen kuin on selvitetty, että ostaja on täyttänyt velvollisuutensa kauppahinnan maksamiseen.
Mikäli myyjä kieltäytyy suostumuksen antamisesta ilman tarkempaa perustelua, turva-asiakirjojen säilyttäjä voi luovuttaa osakekirjat selvitettyään, että ostaja on täyttänyt velvollisuutensa kauppahinnan maksamiseen sekä muut kauppasopimuksen velvoitteet.
Ostaja voi todistaa täyttäneensä velvollisuutensa esittämällä kuitin kauppahinnan maksamisesta. Kauppahinta selviää kauppakirjasta, joka on annettu turva-asiakirjojen säilyttäjälle säilytettäväksi.
Mikäli myyjä kieltäytyy antamasta suostumustaan luovuttaa osakekirjoja, tulee asuntokauppalain 2 luvun 6 §:n mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän selvittää, että ostaja on täyttänyt perustajaosakkaan kanssa sopimiinsa lisä- tai muutostöihin liittyvät velvoitteensa.
Panttikirjojen säilyttäminen ja luovuttaminen (uudistus)
Turva-asiakirjojen säilyttäjän tehtävänä on säilyttää ja huolehtia yhtiön omistamaan kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin vahvistetuista panttikirjoista. Mikäli panttikirjat eivät ole taloussuunnitelman mukaisesti vakuutena yhtiön veloista, tulee ne luovuttaa turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Lain esitöiden mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän on varmistuttava siitä, että luotto, jonka vakuudeksi panttikirjat annetaan, on taloussuunnitelman mukainen ennen panttikirjojen luovuttamista velkojan haltuun. Mikäli panttaus tehdään taloussuunnitelman vastaisesti, on panttaus tällöin tehoton, jolloin pantinsaaja ei voi vedota siihen. Asuntokauppalain 2 luvun 6a §:n sekä hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp, s. 27) mukaan panttikirjat, joita ei ole rakentamisvaiheen päätyttyä luovutettu vakuudeksi yhtiön veloista, tulee luovuttaa yhtiölle. On tavanomaista sopia rakentamisvaiheen kauppakirjassa, että omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta loppukauppahinnan maksua vastaan. Tällöin omistusoikeus säilyy perustajaosakkaalla.
Mikäli tarvitset neuvoa asuntokauppaan liittyvissä asioissa, otathan yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. Yhteystiedot Kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Lue lisää aiheesta Rs- Järjestelmästä https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2469
Viitatut lait: