Myyjän vastuun rajoittaminen kiinteistökaupan virheistä on lähtökohtaisesti vaikeaa, mutta tuntemalla lain edellytykset ja laatimalla ehdot huolellisesti, ovat vastuunrajoituslausekkeet mahdollisia. Kiinteistön kauppaa sääntelevä laki on maakaari. Maakaari sisältää säännöksiä virhevastuusta kiinteistön kaupassa ja virhetyypit on jaoteltu kolmeen ryhmään, laatuvirheisiin, oikeudellisiin virheisiin ja vallintavirheisiin.
Sopimusvapaus lähtökohtana kiinteistön kaupassa
Maakaaren mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä. Sopimuksella saadaan poiketa myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista, joista maakaaressa säädetään. Ostajan virheitä ja viivästystä koskevista oikeuksista saa kuitenkin poiketa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä.
Tilanteessa, jossa myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja ja ostajana on kuluttaja, maakaaren mukaan ostajan oikeuksista ei voi poiketa tämän vahingoksi. Myyjän vastuun rajoittaminen ei siten ole lainkaan mahdollista, jos myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja. Sopimuksen ehdoista on myös hyvä muistaa, että maakaari sisältää listan sellaisista ehdoista, jotka ovat pätemättömiä kiinteistön kaupassa. Ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova:
1) ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle;
2) ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä;
3) ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta; eikä
4) ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista.
Edellä 1 momentin 2 kohdan estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan.
Tiedossa olevien virheiden vastuun rajoitus
Maakaari ja kauppakirjan ehdot määrittelevät myyjän vastuun kiinteistön kunnosta. Mikäli virhe on ostajan tiedossa, ei myyjä ole vastuussa siitä. Tällainen tilanne on mahdollinen, jos esimerkiksi myyjä tai kiinteistönvälittäjä kertoo ostajalle virheestä tai jos ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe kaupan kohdetta tarkastaessaan.
Edellä esitetystä huolimatta, jotta riidoilta vältyttäisiin, kannattaa kauppakirjaan kirjata kaikki kaupan osapuolten tiedossa olevat virheet. Jos kaupan kohteena on huonokuntoinen rakennus, kannattaa rakennukselle tehdä kuntotarkastus ja mainita tarkastuksessa havaituista virheistä erikseen kauppakirjassa.
Epäiltyjen virheiden vastuun rajoitus
Jos virhe ei ole ostajan tai myyjän tiedossa, vastuun rajoittaminen tällaisessa tilanteessa on vaikeampaa. Esitetyn kaltainen tilanne on mahdollinen esimerkiksi silloin, kun kaupan kohteessa ei ole tehty sen kuntoon liittyviä tarkastuksia tai kun kuntotarkastus on tehty, mutta sillä ei ole saatu varmistusta epäilyihin virheestä.
Maakaaren säännös, jonka mukaan ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä, on olemassa, jotta ostaja ei joudu kohtuuttomaan tilanteeseen yllättävien ja kohtuuttomien vastuunrajoitusehtojen myötä. Esimerkiksi ”myydään siinä kunnossa, missä talo on” tai ”myydään purkukuntoisena” ovat tällaisia ehtoja. Maakaaren vaatimus yksilöinnistä ei edellä mainitun kaltaisissa ehdoissa täyty, minkä johdosta ostaja voi vedota kiinteistössä ilmeneviin virheisiin ehdoista huolimatta. Yksilöinnin vaatimuksen yhtenä tarkoituksena on, että ostaja kykenee etukäteen ottamaan huomioon mahdollisten virheiden vaikutuksen kauppahintaan. Tämän seurauksena ostajan on myös kyettävä kauppakirjaa arvioimaan vastuunrajoitusehtojen taloudelliset seuraamukset.
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO:2009:31
Korkeimman oikeus on ratkaisussa KKO:2009:31 arvioitiin vastuunrajoitusta ja vahvistettiin vaatimusta virheiden yksilöinnistä. Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa myyjän vastuuta oli rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. kauppakirjan mukaan ostaja oli tutustunut riittävällä huolellisuudella myytävään kohteeseen ja tutustunut myös siitä tehtyyn kuntotarkastusraporttiin sekä ilmoittanut olevansa tietoinen kohteen yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista.
Kauppakirjassa oli lisäksi todettu, ettei myyjä vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Kauppakirjassa mainitussa kuntotarkastusraportissa oli todettu, että kohteen vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustasta irtoamisesta johtuvia poimuja, joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Syksyllä vesi jäätyessään aiheutti katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin. Lisäksi raportissa oli todettu, ettei savuhormin juurihuopa ollut tiivis hormia vasten. Raportissa oli jatkotoimenpiteenä kehotettu tiivistämään hormin juurihuovan reuna elastisella saumamassalla, seuraamaan vesikatteen kuntoa ja harkitsemaan vesikatteen uusimista muutaman vuoden päästä.
Korkein oikeus katsoi, että kuntotarkastuksessa ei ollut todettu kosteusvauriota yläpohjassa, eikä tämän johdosta sitä myöskään ollut yksilöity raportissa vikoihin ja puutteisiin. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta. Korkein oikeus määräsi tämän johdosta myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta.
Vastuunrajoituslausekkeet ja niiden tyypit
Yleisimpiä vastuunrajoituslausekkeita ovat tietyn rakennuksen virheen osalta myyjän vastuuta rajoittavat lausekkeet. Tällaisia virheitä ovat tyypillisesti mm. osapuolten tiedossa olevat kosteusvauriot. Kauppakirjaan on mahdollista kirjata ehto, jossa todetaan ostajan olevan tietoinen vauriosta, että myyjä ei vastaa korjauskustannuksista ja että tämä on huomioitu kauppahinnassa.
Ongelmaksi tällaisessa vastuunrajoituksessa on riittämätön tieto. Osapuolet eivät välttämättä ole tietoisia vaurion laajuudesta, jolloin sen aiheuttamista mahdollisista lisävaurioista vastuun rajoittaminen ei enää lähtökohtaisesti ole mahdollista, jos näistä vaurioista ei ennen kauppaa olla tietoisia. Vastuuta voidaan yrittää rajoittaa tällaisessa tilanteessa rahamääräisenä, jolloin kauppakirjaan lisätään ehto, jonka mukaan myyjä vastaa vahingonkorvauksesta tai hinnanalennuksesta ainoastaan, kun vahinkojen yhteismäärä ylittää tietyn summan, esimerkiksi 15 000 €. On myös mahdollista sopia, että myyjä korvaa ainoastaan vahingon, joka ylittää kyseisen summan tai myyjän vastuun enimmäismäärä. Tämän kaltaisissa ehdoissa on kuitenkin hyvä muistaa, että kun virhetyyppiä ei yksilöidä, lauseke voi tapauksesta riippuen olla kohtuuton.
Toinen yleinen vastuunrajoitusehto on kiinteämääräinen sopimussakko, joka koskee virheen seuraamuksia. Kohtuuttomuutta arvioitaessa tämän kaltainen sopimusehto voi olla kohtuuton, mikäli sakon määrä suhteessa korjauskustannuksiin, jotka virheestä ovat aiheutuneet, on suhteeton. On myös mahdollista rajoittaa myyjän vastuuaikaa. Maakaaren mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja ilmoita virheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Tästä viiden vuoden vastuuajasta voidaan poiketa esimerkiksi sopimalla, että laatuvirheeseen voi vedota 2 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.
Myyjän vastuuta voidaan edellä esitettyjen lisäksi rajoittaa myös purkukynnyksestä sopimalla. Tällä tarkoitetaan sellaista ehtoa, jolla myyjä velvoitetaan korvaamaan virheestä aiheutuvan vahingon tai arvonalennuksen, mikäli se ylittää esimerkiksi 15 000 €. Tämän lisäksi myyjälle annetaan mahdollisuus purkaa kauppa, mikäli vahingon tai arvonalennuksen määrä ylittää tietyn osuuden kauppahinnasta, esimerkiksi 50 %. Myyjä on siten kokonaan vastuussa vahingosta tai arvonalennuksesta, kun se ylittää ehdon määrittelemän summan ja voi purkaa kaupan, jos vahinko tai hinnanalennus ylittää tietyn osuuden kauppahinnasta.
Kiinteistökauppa ja lakimies
Mikäli tarvitset apua kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
KKO:2009:31: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090031#idp449138608 Maakaari: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540#O1L2P25