Oikeudellinen tilanne
Sopimusoikeudellisesti Suomessa sopimukset tehdään kahden henkilön kesken. Tietynlaiset sopimustyypit sisältävät myös kolmannen hyväksi tehtyjä ehtoja. Henkilö, joka on sivullinen sopimukseen liittyen, ei voi yleensä nostaa kannetta sopimusrikkomuksesta, koska hän ei ole sopimuksen osapuoli. Tällaisen henkilön on turvauduttava yleensä vahingonkorvaukseen sopimusoikeudellisen rikkomuksen asemesta.
Kuntotarkastajan vastuu ostajalle, jos ostaja ei ole sopimussuhteessa kuntotarkastajaan, voi muodostua kahdella tavalla, vahingonkorvauksena tai sopimukseen perustuvana vastuuna. Oikeuskäytännössä kuntotarkastajan vastuuta on käsitelty vähän, sopimusoikeudellisen suhteen syntymistä ns. kolmanteen vähän enemmän.
Kuntotarkastajan vastuu
Kuntotarkastajan vastuu ostajalle riippuu siitä, tiesikö kuntotarkastaja mihin tarkoitukseen kuntotarkastus tehtiin. Jos hän tiesi, että se tehtiin myyntitarkoituksessa, hän voi ymmärtää, että hänen löydöksensä saattavat vaikuttaa siihen syntyykö kauppa ja millä hinnalla.
Kuntotarkastajan virhe ei liity asunnossa tai kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen sinällään, vaan siihen olisiko hänen pitänyt se huomata. Jos olisi, vahingonkorvausvelvollisuus tai sopimukseen verrattava korvausvelvollisuus saattaa syntyä.
Kuntotarkastaja on asiantuntija ja sopimustyyppi on toimeksiantosopimus. Lähtökohtaisesti toimeksisaaja vastaa sopimusvelvoitteistaan vain suhteessa sopimuskumppaniinsa. Kuitenkin asiantuntija toimeksisaajalle voi syntyä korvausvastuu toimeksiantosuhteen ulkopuoliseen henkilöön, jos tällaiselle henkilölle voi aiheutua vahinkoa toimeksiannon virheellisestä suorittamisesta. Toimeksisaajalla voi olla myös toimimis- ja tiedonantovelvollisuus myös toimeksiantajansa sopimuskumppania kohtaan, perustuen esimerkiksi hänen omaan menettelyynsä tai tehtävän sisältöön liittyen tai johtuen tehtävän suorittamiseen liittyvistä olosuhteista.
Kuntotarkastajan korvausvelvollisuus saattaa vaihdella riippuen siitä, mihin tarkoitukseen kuntotarkastus on tehty ja onko hän siitä tietoinen. Jos kuntotarkastus on tehty kiinteistön kauppaa edeltävänä toimenpiteenä, sen tarkoituksena on tarjota molemmille osapuolille kaupanteon kannalta tärkeää tietoa ja kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot voivat vaikuttaa merkittävästi kauppaehtoihin ja kauppahintaan. Jos kuntotarkastajalle on selvää toimeksiantosopimusta tehtäessä, että kaupan molemmat osapuolet aikovat luottaa kuntotarkastuksessa saatuihin tietoihin, vaikuttaa perustellulta, että kuntotarkastajan vastuu ulottuu myös toimeksiantosuhteen ulkopuolelle jäävään ostajaan.
Jos myyjä tai kiinteistönhoitaja hankkii kuntotarkastuksen omiin tarkoituksiinsa, eikä kuntotarkastaja tiedä, jos kuntoraporttia käytetään myöhemmin kiinteistöä myytäessä, voi olla, että kuntotarkastajan vastuuta arvioidaan toisella tavalla.
Kuntotarkastajan vastuu – onko sitä?
Oikeuskäytännössä kuntotarkastajan vastuuta suhteessa ostajiin on verrattu asiantuntijan vastuuseen suhteessa sivulliseen. Analogisesti tätä suhdetta voi verrata kiinteistönvälittäjän suhteeseen ostajaan, kun kiinteistönvälittäjällä on sopimussuhde vain myyjän eikä ostajan kanssa. Kiinteistönvälittäjä voi vastata vahingosta, jonka hänen virheellinen menettelynsä on aiheuttanut toimeksiantajan eli myyjän vastapuolelle eli ostajalle.
Oikeuskirjallisuuden mukaisesti asiantuntijan vastuu sivullista kohtaan voi perustua sopimuksenulkoiseen eli vahingonkorvaukseen, tai sopimusoikeudelliseen vastuusäännöstöön. Tällainen vastuu voi syntyä, jos asiantuntija välittömästi loukkaa sivullisen varallisuusasemaa. Korvausvastuun syntyminen edellyttää vähintään, että asiantuntija voi melko selvästi havaita sivullisen intressin toimeksiantoon ja sen vahinkoriskin, joka sivulliselle syntyy toimeksiannon suorittamisessa tapahtuneesta virheestä. Asiantuntijan vastuu muulle kuin sopimuskumppanilleen on perusteltua erityisesti silloin, kun asiantuntijan tiedossa on ollut, että toimeksiannon huono tai puutteellinen hoitaminen voi aiheuttaa vahinkoa sivulliselle. Oikeuskirjallisuuden mukaan vahingonkorvauslaki soveltuu myös sellaisen vahingon korvaamiseen, joka kuntotarkastajan virheestä aiheutuu toimeksiantajan sopimuskumppanille.
Vahingonkorvaus (deliktivastuu) vai sopimusoikeudellinen (sopimusvastuu) rikkomus
Vahingonkorvauslaki koskee sopimussuhteen ulkopuolella tapahtuvaa toimintaa, josta on maksettava korvauksia. Sopimusoikeudelliset periaatteet löytävät oikeustoimilaista ja siinä säädellään sopimusrikkomukseen liittyviä korvauksia. Vahingonkorvauslain mukaisen korvauksen vastuuta kutsutaan deliktivastuuksi ja sopimusoikeudellista vastuuta sopimusvastuuksi. Erot näiden kahden korvaustyypin välillä liittyvät siihen millaisia vahinkoja korvataan ja kenellä on todistustaakka vahingosta ja sen aiheutumisesta.
Lähtökohtaisesti ei-sopimussuhteessa oleva henkilö, joka on kärsinyt vahinkoa voi vaatia vain deliktivastuun mukaisesti vahingonkorvausta. Tämän mukaan, jos kuntotarkastuksen on tilannut vain kaupan toinen osapuoli, ei-sopimussuhteessa oleva osapuoli, esimerkiksi ostaja, hän voi lähtökohtaisesti vaatia kuntotarkastajalta korvauksia vain vahingonkorvauslain mukaisesti. Deliktivastuun mukaan niin sanottujen puhtaiden varallisuusvahinkojen korvaaminen kuitenkin edellyttää erittäin painavia syitä. Tällaisia painavia syitä voivat olla kuntotarkastajan menettelyn moitittavuus ja kuntotarkastuksen merkitys ostajalle, joka oli kuntotarkastajan tiedossa.
Kuitenkin jos kyseessä on toimeksiantosopimus tai asiantuntija sopimus, tilanne on monimutkaisempi. Liittyen toimeksisaajan toimimis- tai tiedonantovelvollisuuteen, hänen omaan menettelyynsä ja tehtävänsä suorittamisesta johtuviin syihin, joskus syntyy tilanne, jossa toimeksisaaja joutuu sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaisesti vahingonkorvausvastuuseen myös toimeksiantajan sopimuskumppaniin nähden eli sopimusvastuuseen deliktivastuun sijasta. Se, että kuntotarkastajalla on vastuusuhde myös ostajan kanssa, voidaan puoltaa sillä, että tyypillisesti kuntotarkastuksen puutteellisesta suorittamisesta aiheutuu merkittävää vahinkoa juuri ostajalle. Puutteellisten tietojen vuoksi ostaja saattaa maksaa kohteesta enemmän kuin hän maksaisi, jos hän olisi hyvin informoitu. Hän myös saattaisi jättää kaupan kokonaan tekemättä.
Kuntotarkastajan virheistä voisi siis saada vahingonkorvauslain mukaista korvausta, jos puhdas varallisuus vahinko on riittävän merkittävä ja joskus näin tapahtuukin oikeuskäytännössä. Kuitenkin tällaisia tilanteita olisi parempi katsoa sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Sopimusoikeudellinen vahingonkorvausvastuu liittyen kuntotarkastajan virheisiin on oikeuskäytännön ja samankaltaisia tilanteita koskevan lainsäädännön mukaista. Toimeksisaajan korvausvastuu sopimukseen nähden sivulliseen määräytyy sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan, eikä vahingonkorvauslain mukaan. Korkeimman oikeuden oikeuskäytännön mukaan sopimukseen nähden sivullinen ei voi vaatia vahingonkorvauslain mukaista korvausta siitä, että sopimuksen osapuoli on rikkonut sopimusvelvoitteitaan.
Miten kuntotarkastajan vastuu toimii?
Vaikka kuntotarkastajan suhteen ei ole vielä erillistä lainsäädäntöä, tukea sopimusoikeudellisten periaatteiden soveltamisesta myös kuntotarkastajaan suhteessa sopimussuhteen vastapuoleen, voidaan saada käyttämällä analogiaa.
Kuntotarkastajan ja ostajan välinen suhde muistuttaa paljon kiinteistönvälittäjän ja ostajan suhdetta. Jos kuntotarkastus on yksin myyjän tilaama ja kiinteistönvälittäjä toimii myyjän toimeksiannosta, kummallakaan heistä ei ole sopimussuhdetta ostajaan. Kuitenkin heidän virheellinen menettelynsä johtaa siihen, että ostaja tekee ostopäätöksensä virheellisen tiedon varassa. Kiinteistönvälittäjällä on sopimusoikeudellisten periaatteiden mukainen vastuu suhde ostajaan tällaisessa tilanteessa. Tämän vuoksi kiinteistönvälittäjän virheellisestä menettelystä johtuva puhdas varallisuusvahinko on korvattava, eikä siihen tarvita vahingonkorvauslain mukaisia erittäin painavia syitä. Sopimusvastuussa korvattavan vahingon tuottamukseksi riittää se, että vahinko on tapahtunut, kun taas deliktivastuussa vahingonkärsijän on todistettava vahingonaiheuttajan tuottamus.
Näin ollen kuntotarkastajan vastuu suhdetta ostajaan tulisi katsoa samalta kantilta ja näin on myös tehty oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä.
Jäikö vielä kysymyksiä kuntotarkastajan vastuu suhteesta ostajaan? Ei hätää, meiltä löydät tarkemmat vastaukset kysymyksiisi!
Vahingonkorvauslaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1974/19740412
Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1929/19290228
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001074