Tässä Itä-Suomen hovioikeuden tapauksessa tutkittiin missä kohtaa kuntotarkastajan korvausvastuu päättyy ja myyjän korvausvastuu alkaa.
Osakeyhtiö C suoritti puutteellisen kuntotarkastuksen, josta tuotetussa raportissa kehotettiin tekemään lisäselvityksiä asunnon kaikkein kriittisimpään vikaan liittyen. Pohjimmiltaan ongelmakohta löytyi kuitenkin B:n laiminlyönnistä, koska hän ei tehnyt raportissa kehotettuja lisäselvityksiä koskien lattirakenteiden heikkoa kuntoa. Vaikka kuntotarkastajan korvausvastuu olisi hyvin voinut tulla kyseeseen, päätyi hovioikeus lopulta painottamaan myyjän vastuuta osana kuntotarkastusprosessia. Kuntotarkastajan korvausvastuuta kuitenkin tarkasteltiin eri kanteilta.
Käräjäoikeudessa B velvoitettiin palauttamaan A:lle hänen kiinteistönsä maksamastaan kauppahinnasta 24.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen. B velvoitettiin myös maksamaan A:lle vahingonkorvauksena lainhuutokulusta 65 euroa, lainhuudon hakemisesta 50 euroa ja tarvikekuluista 1600 euroa sekä A:lle oikeudenkäyntikuluja 27.507,58 euroa. A velvoitettiin suorittamaan C Oy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 7.500 euroa asianosaiskuluista 1.000 euroa. A vaati käräjäoikeuden tuomion kumoamista siltä osin kuin B:n hänelle palautettavaksi määrätystä kauppahinnasta on vähennetty kiinteistön arvon alentumisen perusteella 2.500 euroa.
Käräjäoikeus oli todennut rakennuksen asumis- ja korvauskelvottomaksi jo kaupantekohetkellä. Näin ollen hovioikeus katsoi, ettei kiinteistön arvon alentumisesta tuomittua korvausta ole syytä korottaa, sillä kiinteistön arvo on kaupantekohetkellä ollut arvoton.
Hovioikeuden mukaan kuntotarkastuskertomus oli virheellinen ja on riidatonta, että kyseiset virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja A:lla on ollut oikeus purkaa kauppa. Kaupan purkamiseen liittyy lisäksi korvausvastuu.
Hovioikeuden mukaan asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistön arvo laskenut A:n toimesta asuinrakennuksen ja pihamaan osalta ja mikä on mahdollisen arvon alentumista vastaavan korvauksen määrä. Tämä on tärkeää, koska Maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentin mukaan ostaja, jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.
Hovioikeus katsoi, ettei A ole toiminut Maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentissa tarkoitetun tavan vastaisesti alentamalla kiinteistön arvoa asuinrakennuksen osalta, koska asuinrakennus on ollut kaupantekohetkellä purkukuntoinen ja arvoton. B:lle ei näin ollen ole voinut aiheutua korvattavaa taloudellista vahinkoa siitä, että A on aiheuttanut rakennuksen korjaustyöt ja jättänyt rakennuksen suojaamatta ja lämmittämättä. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset oikeudellista neuvoa myyjän tai kuntotarkastajan korvausvastuuasioihin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kiinteistön arvon alentuminen
Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteessa on ollut käräjäoikeuden tuomion sivuilla 24-26 selostetut virheet. Asiassa on lisäksi riidatonta, että virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja A:lla on ollut oikeus purkaa kauppa.
Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistön arvo alentunut A:n toimesta asuinrakennuksen ja/tai pihamaan osalta ja mikä on mahdollisen arvon alentumista vastaavan korvauksen määrä.
Maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentin mukaan ostaja, jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.
D:n, E:n ja F:n kertomuksista sekä kirjallisina todisteina esitetyistä D:n 25.9.2012 päivätystä lausunnosta ja F:n 13.6.2013 päivätystä muistiosta ilmenee, että rakennuksen korjaaminen asuinkuntoon ei ole taloudellisesti kannattavaa ja että rakennuksen korjaamista ei sen erittäin heikon kunnon takia kannata harkita. Tämän selvityksen perusteella hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, että asuinrakennus on ollut kaupantekohetkellä purkukuntoinen ja arvoton. B:lle ei ole näin ollen voinut aiheutua korvattavaa taloudellista vahinkoa siitä, että A on aloittanut rakennuksen korjaustöitä ja jättänyt rakenteet suojaamatta sekä rakennuksen lämmittämättä. A:n toimenpiteet eivät ole maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla alentaneet kiinteistön arvoa asuinrakennuksen osalta.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistön arvo on alentunut pihamaan osalta ja että arvon alentumista vastaavan korvauksen kohtuullinen määrä on 2.500 euroa. Korvausta ei ole syytä alentaa eikä korottaa.
Vahingonkorvaus
Asiassa on kysymys siitä, onko A:lla oikeus vaatimiinsa vahingonkorvauksiin ja mikä on mahdollisten vahingonkorvausten määrä. Ratkaistaessa tätä kysymystä on arvioitava, ovatko virheet olleet salaisia vai ovatko virheet johtuneet B:n huolimattomuudesta.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 – 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Mainitun luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
B on ennen kauppaa teettänyt kiinteistöllä kuntotarkastuksen. Lähtökohtaisesti B:n kannalta olisi kohtuutonta, jos hän joutuisi korvausvastuuseen sellaisten asiantuntijan esittämien tietojen perusteella, joiden paikkansa pitävyyttä hän ei ole itse pystynyt arvioimaan. Useimmiten myyjä tilaa kuntotarkastuksen juuri siksi, että kuntotarkastaja osaa arvioida kiinteistöä paremmin kuin myyjä. F:n laatimassa kuntotarkastusraportissa on kuitenkin selkeästi kehotettu lisäselvittämään lattiarakenteiden kuntoa. Jos B olisi huolellisesti menetellen tehnyt raportissa kehotetut lisäselvitykset, kiinteistöllä olevat virheet olisivat paljastuneet. Näin ollen kiinteistön virheet eivät ole olleet salaisia, eikä B ole näyttänyt toimineensa asiassa huolellisesti. Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, että A:lla on oikeus saada korvaus vahingoistaan.
Vahingonkorvauksen määrän osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen. Korvausta ei ole syytä korottaa.
Reklamaatio
Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiö C kuntotarkastajan korvausvastuussa A:lle. Ensin on ratkaistava, koskeeko sopimussuhteissa noudatettava reklamaatiovelvollisuus A:ta. Tämän kysymyksen ratkaiseminen edellyttää kannanottoa siihen, arvioidaanko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Kuntotarkastuksen on tilannut yksin B, eikä yhtiön ja A:n välillä ole ollut sopimussuhdetta.
Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että reklamaatiovelvollisuus liittyy sopimusrikkomukseen perustuvaan mutta ei sopimuksenulkoiseen korvausvastuuseen. Reklamaatiovelvollisuus on Suomen oikeudessa voimassa yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena ilman nimenomaista säädöstukeakin (Olli Norros: Vahingonkorvausvelan vanhentuminen, 2015, s. 20 ja Olli Norros: Vastuu sopimusketjussa, 2007, s. 313).
Suomessa ei ole voimassa nimenomaan asunnon ja kiinteistön kauppaa varten tehtäviä kuntotarkastuksia koskevaa lainsäädäntöä. Kiinteistönvälitysliikkeen vastuusta kaupan osapuolia kohtaan on sen sijaan säädetty kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa. Sanotun lain esitöissä (HE 58/2000 s. 10) todetaan, että kiinteistönvälittäjän korvausvastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksiantajaan myös tämän vastapuoleen.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty eriäviä näkemyksiä siitä, onko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen arvioitava vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla (Mia Hoffrèn: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 345 ja Marianne Palo- Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 855). Tämä hovioikeus on 29.5.2012 antamassaan tuomiossa (S 11/712; nro 441) katsonut, että kuntotarkastajan korvausvastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyy vahingonkorvauslain nojalla.
Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöstä ei löydy kysymykseen suoraa kannanottoa. Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisuissaan KKO 1992:165 ja KKO 1999:19 vahvistanut kuntotarkastajan korvausvastuun sopimusvastuuta koskevien periaatteiden mukaan, vaikka vahingonaiheuttajan ja -kärsijän välillä ei ole ollut sopimussuhdetta. Kysymys on näissä tapauksissa ollut siitä, että toimeksisaajan velvollisuutena on ollut tehtävän laadun ja sisällön perusteella valvoa myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Tämän velvollisuuden täyttämisestä toimeksisaaja on vastannut toimeksiantajan sopimuskumppaniin nähden sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaan.
Kuntotarkastuksen tarkoituksena on tarjota molemmille kaupan osapuolille kaupanteon kannalta merkittävää tietoa, ja kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot voivat vaikuttaa merkittävästi tulevan kaupan ehtoihin. Kuntotarkastajan, joka tarkastusta tehdessään on tiennyt hänen lausuntoaan käytettävän tulevassa kiinteistön kaupassa, täytyy ymmärtää, että sopimukseen nähden ulkopuolinen henkilö tulee todennäköisesti luottamaan hänen antamiinsa tietoihin. Näissä olosuhteissa kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa tehtävää suorittaessaan myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Kuntotarkastajan ja toimeksiantajan vastapuolen suhde voidaan siten rinnastaa, kuten edellä mainituissa korkeimman oikeuden ratkaisuissa, sopimussuhteeseen.
Edellä lausutun perusteella ja ottaen huomioon lisäksi sen, että myös kiinteistönvälittäjän vastuuta toimeksiantajan vastapuolelle arvioidaan nimenomaan sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan, hovioikeus katsoo, että kuntotarkastajan korvausvastuun edellytykset ja sisältö suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyvät sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Tämän vuoksi reklamaatiovelvollisuus koskee A:ta.
Tämän jälkeen asiassa on ratkaistava, onko A reklamoinut yhtiölle sen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Kohtuulliselle ajalle ei ole olemassa tarkkoja rajoja. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin todettu, että reklamaatioajan voidaan katsoa olevan noin muutaman kuukauden pituinen (Marianne Palo- Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 858).
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, että A on tullut tietoiseksi yhtiön kuntotarkastusraportin puutteellisuudesta viimeistään G:n 14.10.2010 laatiman lausunnon perusteella. Asiassa on riidatonta, että A on reklamoinut yhtiölle 29.1.2013 päivätyllä kirjeellä. Hovioikeus katsoo, että koska A on reklamoinut yhtiölle vasta noin kaksi vuotta neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen, reklamaatio on tehty liian myöhään.
Asiassa ei ole selvitetty eikä muutoinkaan voida päätellä, että yhtiö olisi menetellyt sillä tavoin harhauttavasti, etteivät reklamaatioajat koskisi A:ta. A on näin ollen laiminlyömällä oikea-aikaisen virheilmoituksen menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta yhtiöltä.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Mainitun luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
B on pääosin hävinnyt asian käräjäoikeudessa. Sillä osalla, jonka hän on voittanut, on ollut vain vähäinen merkitys asiassa sekä vain vähäinen vaikutus oikeudenkäyntikulujen määrään. Näin ollen B on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla velvollinen korvaamaan täysimääräisesti A:n kohtuulliset oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.
Asian laatu ja laajuus, siinä suoritetut valmistelutoimenpiteet sekä järkevän oikeudenhoidon ja taloudellisen oikeudenkäynnin vaatimukset huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että A:n avustajan asianajaja H:n laskusta ilmenevät toimenpiteet ovat olleet tarpeellisia ja hyväksyttäviä. Näihin toimenpiteisiin ei ole käytetty kohtuuttomasti aikaa.
H:n laskusta ei selkeästi ilmene, mitkä toimenpiteet ovat aiheutuneet yhtiötä vastaan nostetun kanteen ajamisesta ja mitkä B:tä vastaan nostetun kanteen ajamisesta. Oikeudenkäynti on kuitenkin käräjäoikeudessa kohdistunut pääasiassa sen selvittämiseen, onko asiassa ollut edellytyksiä purkaa A:n ja B:n välillä tehty kiinteistökauppa. Tähän nähden yhtiön osuus asian käsittelyssä on ollut vähäisempi. Hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden määräämää 90 tunnin työmäärää vastaavaa palkkiota on pidettävä B:tä vastaan ajetun kanteen osalta kohtuullisena. Oikeudenkäyntikulujen korvausta ei näin ollen ole syytä alentaa eikä korottaa.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Hovioikeudessa esitetyt vaatimukset on ratkaistu osaksi A:n ja osaksi B:n hyväksi. Asiassa ei sen vuoksi ole oikeudenkäymiskaaren 21 luvussa tarkoitettua voittanutta tai hävinnyttä osapuolta. Näin ollen A ja B saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeuden osalta vahinkonaan.
A on hävinnyt valituksensa yhtiöön nähden. Näin ollen hän on velvollinen korvaamaan yhtiön kohtuulliset oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut hovioikeudessa. A on paljoksunut yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimusta siltä osin kuin se perustuu avustajan yli 30 tunnin ajankäyttöön. Lisäksi A on paljoksunut todistaja I:n palkkiovaatimusta 1.000 euroa ylittävältä osalta. Muilta osin A on hyväksynyt yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.
Hovioikeus on oikeudenkäyntikulujen määrää harkitessaan ottanut huomioon, että pääkäsittely 1.-3.12.2015 on kestänyt ilman lounastaukoja yhteensä 13 tuntia. Näin ollen mainitun määrän ylittävää yhtiön laskutusta ei voida pitää perusteltuna.
I on ilmoittanut, että hänen palkkionsa koostui matkasta pääkäsittelyyn Valkeakoskelta Kuopioon sekä valmistautumisesta kuulemista varten ja ansionmenetyksestä. Hovioikeus pitää ajankäyttö ja työmäärä huomioon ottaen I:n kohtuullisena palkkiona 1.000 euroa. Muilta osin yhtiön oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimus on kohtuullinen.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
A velvoitetaan suorittamaan C Oy:lle korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 13.308,36 euroa, mikä määrä muodostuu avustajan palkkiosta 11.955 eurosta, kuluista 353,36 eurosta ja todistajan palkkiosta 1.000 eurosta, sekä asianosaiskuluista 1.055 euroa. Tuomituille korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Ratkaisu on yksimielinen.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset oikeudellista neuvoa myyjän tai kuntotarkastajan korvausvastuuasioihin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Viitatut lait:
Maakaari
HE 58/2000