Asuntokaupan peruuttamisessa on hyvä muistaa, että kyseessä on eri asia kuin kaupan purku. Kaupan purku on asuntokauppalain mukaan mahdollista tilanteessa, jossa kaupan kohteessa on sellainen olennainen virhe, josta aiheutuu ostajalle olennaista haittaa. Vaatimuksena on myös, että esimerkiksi hinnanalennusta tai muuta seuraamusta ei voi tilanteessa pitää kohtuullisena. Asuntokaupan peruminen sen sijaan tapahtuu niin, että ostaja peruuttaa kaupan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Peruuttaminen tapahtuu ostajan myyjälle tekemällä peruuttamisilmoituksella, joka ei vaadi sen kummempia perusteluita.
Artikkelissa käydään läpi tilanteita, joissa asuntokaupan peruuttaminen on mahdollista ja peruuttamisen mahdollisista seurauksista ostajalle.
Voiko asuntokaupan peruuttaa lain mukaan ostajan toimesta?
Kun kaupan kohteena on uusi asunto, eikä asunnon hallintaa ole vielä luovutettu ostajalle, voi ostaja asuntokauppalain mukaan perua kaupan. Vastaava on mahdollista myös käytetyn asunnon kaupassa, kuitenkin vain, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan tässä yhteydessä sellaista tahoa, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittavaksi. Peruuttamisoikeutta ei käytetyn asunnon kaupassa ostajalla siten ole, mikäli myyjänä toimii yksityinen henkilö. Myyjällä ei ole oikeutta vaatia ostajalta kaupassa pysymistä ja kauppahinnan maksamista, kun ostaja peruu kaupan. Jos ostaja on jo maksanut kauppahinnan tai osan siitä, tulee myyjän myös palauttaa maksettu kauppahinta takaisin ostajalle.
Ostajalle aiheutuvat seuraamukset kaupan peruuttamisesta
Jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on asuntokauppalain mukaan oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta. Lain mukaan asuntokaupan peruuttaminen on siis sopimusrikkomuksen kaltainen tilanne, jonka seurauksena ostajan on korvattava myyjälle vahinko, joka on aiheutunut kaupan peruuttamisesta. Vahingonkorvausoikeudessa pääsääntönä on, että vahinkoa kärsineen tulee todistaa aiheutunut vahinko ja vahingon määrä. Siten myös asuntokaupan peruuttamistilanteessa myyjän vastuulla on todistaa, että kaupan peruuttamisesta on aiheutunut myyjälle vahinkoa ja aiheutuneen vahingon määrä.
Mitä vahinkoja ostaja joutuu korvaamaan myyjälle?
Asuntokauppalain mukaan jos asuntokaupan peruminen tapahtuu, myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.
Uudelleen myymisen aiheuttamilla kustannuksilla tarkoitetaan esimerkiksi uusista myynti-ilmoituksista tai kiinteistövälittäjän palkkioista aiheutuvia kuluja. Sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä aiheutuvia kuluja voivat olla esimerkiksi kaupan peruuttaneen ostajan tilaamat yksilölliset muutos- tai lisätyöt kaupattavana olevaan asuntoon. Myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, mikäli muutos- tai lisätyöt ovat nostaneet asunnon jälleenmyyntiarvoa. Muu korvaukseen oikeuttava vahinko voi olla esimerkiksi kauppahinnan erotus, jos kauppahinta, jolla asunto myydään peruuttamisen jälkeen, on pienempi, kuin mitä kaupan peruuttaneen ostajan kanssa oli sovittu. Myös asunnon hallinnasta aiheutuvat kulut, kuten yhtiövastike, voivat olla korvattavia kuluja.
Asuntokauppalain mukaan myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, jos asuntokaupan peruminen johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa. Jos ostaja haluaa vedota lainkohdan mukaiseen perusteeseen, tulee tämän myös esittää selvitys perusteen olemassaolosta.
Virheellisistä tai puutteellisista tiedoista johtuvasta peruuttamisesta ei seuraamuksia ostajalle
Korkein oikeus velvoitti ratkaisussaan KKO: 2009:49 myyjän palauttamaan jo allekirjoitetun ostotarjouksen ja käsirahasopimuksen mukaisesti maksettu käsiraha viivästyskorkoineen, kun kaupan kohteena olleessa asunnossa oli ostotarjouksen tekemisen ja sovitun kaupantekopäivän välillä havaittu kosteusvaurio. Tarjouksen tekijä oli tästä johtuen peruuttanut kaupan ja asunnon myyjä katsoi asiassa, ettei ostajalla ollut oikeutta vetäytyä kaupasta ja että hänelle oli syntynyt peruuntumisen johdosta lisäkustannuksia. Korkein oikeus perusteli ratkaisunsa sillä, että asuntokaupan peruminen ei johtunut ostajan puolella olevasta syystä ja velvoitti myyjän palauttamaan jo maksetun käsirahan takaisin ostajalle.
Ostotarjouksen tekijä voi siis vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, jos kaupan kohteessa on virhe tai puute, esimerkiksi kosteusvaurio, josta ostaja saa tietää vasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen. Virheen tai puutteen on kuitenkin oltava aina merkityksellinen, eli virhe tai puute olisi vaikuttanut ostopäätökseen, jos se tarjouksen tekohetkellä olisi ollut tiedossa.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella
Asuntokauppalain mukaan sopimusrikkomuksen perusteella suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen mahdollinen myötävaikutus vahinkoon, sopijapuolten varallisuusolot, asunnon kauppahinta, vahingon aiheuttaneen osapuolen mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen sekä muut seikat.
Vahingonkorvausta, joka ostajan on suoritettava kaupan peruuttamisen johdosta, voidaan sovitella erityisesti, jos kaupan peruuttaminen johtuu maksuvaikeuksista, joihin ostaja on joutunut sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiassa omatta syyttään.
Korvauksesta voidaan sopia etukäteen
Sopimus, jonka mukaan ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta tai muun vakioperusteen mukaan, on asuntokauppalain mukaan pätevä, jos sopimuksen mukainen korvaus on kohtuullinen ottaen huomioon sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta yleensä aiheutuva vahinko. Ostaja ja myyjä voivatkin etukäteen keskenään sopia kaupan peruuttamisen varalta kiinteästä vakiokorvauksesta, eli ns. sopimussakosta, jonka ostaja suorittaa myyjälle, jos kauppa peruutetaan. Myös käsirahaa voidaan käyttää kaupan vakuutena, jolloin myyjä saa pitää käsirahan, kun ostaja peruuttaa kaupan. Asuntokauppalain mukaan maksimimäärä vakiokorvaukselle tai käsirahalle on 4 % kauppahinnasta. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.
Asuntokaupan peruminen voi käydä kalliiksi
Vaikka ostajalla onkin oikeus peruuttaa asunnon kauppa, tulee muistaa peruuttamisen mahdollisista seuraamuksista. Ostaja voi joutua korvaamaan myyjälle peruuttamisesta aiheutuneita vahinkoja. Korvausten määrä voi nousta huomattaviksikin, jos vakiokorvauksesta tai käsirahasta ei ole sovittu.
Asunnon ostajan kannattaakin sopia myyjän kanssa etukäteen vakiokorvauksesta sen varalta, että myöhemmin tuleekin katumapäälle. Koska asuntokauppa on irtaimen omaisuuden kauppaa, ei siihen löydy laista erityisiä muotovaatimuksia. Siten jo pelkästään suullinenkin sopimus voi olla pätevä.
Oikeustoimilain mukaan sopimus syntyy, kun myyjä hyväksyy ostajan tarjouksen. Tarjousten kanssa tuleekin olla tarkkana, koska kaupan katsotaan syntyneen, kun asunnon ostotarjoukseen saadaan myyjältä hyväksyvä vastaus.
Asuntokauppa ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asuntokauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme.
https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Asuntokauppalaki (23.9.1994/843): https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L2
KKO: 2009:49: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090049#idp448186144