Tilintarkastaja, toiminnantarkastaja, yhtiökokouksen päätöksen moittiminen, lunastukset
Tilintarkastajalla ja toiminnantarkastajalla on asunto-osakeyhtiössä aivan erillinen rooli. Tilintarkastajasta säädetään tilintarkastuslain (1141/2015) 2 luvussa. Viimeisimpien muutosten jälkeen tilitarkastajan on oltava HT- tai HTM-tilintarkastaja, sillä ns. maallikkotarkastajia ei enää käytetä.
Tilintarkastajasta on säädöksiä myös asunto-osakeyhtiölaissa (1559/2009). Lain mukaan tietyissä asunto-osakeyhtiöissä on oltava tilintarkastaja, kun taas tietyissä tilintarkastajan käyttö on vapaaehtoista. Esimerkiksi tilintarkastajan on oltava valittu niissä yhtiöissä, joissa on vähintään 30 huoneistoa, jota hallitsevat osakkeenomistajat. Osakkeenomistajat voivat myös kokoontua yhtiökokouksessa ja vaatia tilintarkastajan palveluiden käyttöönottoa. Tämä onnistuu, mikäli osakkeenomistajilla on hallussaan vähintään yksi kymmenesosa yhtiön kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista.
Toiminnantarkastaja valitaan osakkaiden pyynnöstä taas niihin yhtiöihin, joissa syystä tai toisesta ei tarvitse olla tilintarkastajaa. Tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan tehtävänä on laatia raportteja yhtiökokousta varten, jotta yhtiön toimintaa voidaan helpommin arvioida.
Yhtiökokouksen päätöksellä voidaan vaikuttaa hyvin moneen yhtiön asiaan. Päätökset eivät kuitenkaan aina ole täydellisesti yhtiön tai osakkaan etujen mukaisia, jonka takia osakkeenomistajalla on tietyissä tilanteissa oikeus moittia niitä. Yhtiön päätöstä on mahdollista moittia, mikäli yhtiö ei ole noudattanut lakia tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä asian käsittelyssä, ja virhe on voinut vaikuttaa päätökseen tai osakkeenomistajan oikeuteen. Päätöstä on kuitenkin mahdollista moittia vain kolmen kuukauden ajan päätöksen tekemisestä, muussa tapauksessa lainvastainenkin päätös astuu voimaan.
Yhtiön päätös voi olla myös mitätön heti alkuvaiheessa, mikäli se ei esimerkiksi saa kaikkien tarvittavien osakkeenomistajien hyväksyntää, kun suostumuksen saaminen on edellytyksenä päätöksen tekemiseen. Yhtiökokouksen kokouskutsun sisältö myös vaikuttaa yhtiön päätösten pätevyyteen. Mikäli kutsussa ei mainita jostain tietystä asiasta, kokouksessa ei voida tehdä kyseisestä asiasta päätöstä.
Noudatetaanko lakia vai yhtiöjärjesteystä?
Vaikka yhtiöjärjestykseen voidaan sisällyttää erilaisia säädöksiä, tiettyihin asioihin pätee kuitenkin laki riippumatta siitä, miten asiasta on päätetty yhtiökokouksessa tai yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi osakkeen lunastamiseen pätee asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n säännökset, joista pakolliset säännökset koskevat itse lunastusmenettelyä. Muuhun kun menettelyyn sovelletaan olettamussäännöksiä. Olettamussäännökset tulevat sovellettavaksi silloin, kun yhtiöjärjestyksessä ei nimenomaisesti toisin määrätä, mutta myös niiden kohdalla sovelletaan sitä, mitä laissa määrätään.
Osakkeen lunastamisesta päätetään sisällyttämällä yhtiöjärjestykseen lunastuslauseke. Lunastuslausekkeen sisältö rajoittaa yhtiön osakkeiden luovuttamista. Siihen voidaan sisällyttää määräys, jonka mukaan yhtiön osakkeenomistajalla on oikeus lunastaa itselleen sellaiset osakkeet, joiden omistusoikeus siirtyy toiselle muulta omistajalta, kun yhtiöltä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, ettei lunastusoikeus koske esimerkiksi osakkeenomistajan ja hänen perheenjäseniensä välisiä saantoja. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole merkintää tästä lainkaan, sovelletaan tässäkin asiassa olettamasäännöstä.
Koska osakeryhmään kuuluvat osakkeet muodostavat kokonaisuuden, niitä ei voi luovuttaa erikseen. Ainoastaan niissä tilanteissa, kun koko huoneisto jaetaan tai yhdistetään toiseen huoneistoon, voidaan osakkeet luovuttaa osissa.
Lunastajan täytyy olla osakkeenomistaja vähintään siinä vaiheessa, kun hän ilmoittaa lunastusvaatimukseestaan. Tämä on edellytyksenä lunastusoikeuden käyttämiselle. Yhtiöjärjestyksessä voi olla kuitenkin määräys, että muillakin henkilöillä on oikeus lunastaa yhtiön osakkeita. Yhtiöllä voi olla myös oikeus lunastaa omia osakkeitaan. Tästä päätetään aina yhtiökokouksessa määräenemmistön päätöksellä. Määräenemmistön päätös on saatu silloin, kun asiaa on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä sekä kokouksessa edustetuista osakkeista.
Laissa ei ole säädöstä siitä, milloin lunastuksen saajan tulee ilmoittaa yhtiölle lunastuksenalaisesta saannostaan. Lunastusaika on kuitenkin tärkeä, sillä määräaika lunastuvaatimuksen esittämiselle alkaa vasta silloin, kun ilmoitus lunastuksesta on tehty. Yhtiön hallitukselle on myös ilmoitettava osakkeen siirtymisestä. Ilmoituksen voi tehdä kenelle tahansa hallituksen jäsenistä, tai vaihtoehtoisesti myös isännöitsijälle.
Ilmoituksen muodosta ei ole säädetty laissa, joten ilmoitustapa on vapaasti valittavissa. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole asiasta säädetty, ilmoituksen voi tehdä myös suullisestikin. Ilmoitukseen on kirjattava tiedot osakkeen saajan ja luovuttajan henkilöllisyydestä, saantotyypistä, yksilöidyt tiedot huoneistosta, sekä tiedot vastikkeesta ja sen suuruudesta. Lunastushinnaksi tulee osakkeen käypä hinta, josta yleensä myyjä ja ostaja sopivat keskenään.
Kun tieto osakkeen siirrosta on hallitukselle annettu, on hallituksen tehtävänä ilmoittaa tästä lunastukseen oikeutetuille osakkeen siirtymisestä. Hallituksen ilmoittamisvelvollisuudesta ei voida toisin määrätä yhtiöjärjestyksessä.
Kun osakkeenomistaja haluaa käyttää lunastusoikeuttaan, on tästä tehtävä ilmoitus yhtiölle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeiden siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle. Tätä aikaa voi yhtiöjärjestyksen mukaisesi lyhentää, mutta ei pidentää. Lunastushinta on maksettava kahden viikon kuluessa lunastusajan päättymisestä. Mikäli lunastushintaa ei ole tarkalleen määrätty, täytyy se suorittaa kahden viikon kuluessa siitä, kun se määrätään. Lunastushinta suoritetaan hallitukselle, joka suorittaa sen lunastuksen kohteena olevalle henkilölle tai taholle.
Osakkaalla, joka on saanut lunastuksen kohteena olevat osakkeet, on oikeus hallita huoneistoa ja osallistua yhtiön varojen jakoon ja osakeantiin. Mikäli omistajia on monta, he voivat käyttää oikeuksiaan yhteisesti tai yhteisen edustajan kautta.
Lunastuslausekkeesta kertominen ostajaehdokkaille kuuluu kiinteistönvälittäjän tehtäviin. Hänen on kerrottava myös lunastuslausekkeen tarkoituksesta ja merkityksestä. Koko yhtiöjärjestyksen ja lunastuslausekkeen on oltava esillä ja saatavilla silloin kun asuntoa esitellään.
Joidenkin asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä voi esiintyä myös suostumuslausekkeita, joidenka mukaan yhtiön on annettava suostumus, ennen kuin ostaja saa omistusoikeuden osakkeisiin. Nykyisen lainsäädännön mukaan suostumuslausekkeen sisällyttäminen yhtiöjärjestykseen on kuitenkin kiellettyä.
Mikäli tarvitset neuvoa lunastukseen, asuntokauppaan tai muuhun asunto-osakeyhtiön toimintaan liittyen, olethan yhteydessä asiantunteviin kiinteistölakimiehiimme.
Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Tilintarkastuslaki 1441/2015 https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151141