Ennen kiinteistön myyntiä, myyjän on syytä perehtyä vastuihin, jotka ovat varsin suuret verrattuna ostajaan, vaikka laki asettaakin myös ostajalle vastuita. Myyjän virhevastuu kiinteistökaupassa on monitahoinen asia. Myyjän suuri vastuu koskee sekä kiinteistö- että asunto-osakekauppaa, mutta tässä kirjoituksessa perehdytään erityisesti myyjän vastuihin kiinteistökaupassa, joista säädetään Maakaaren (1995/540) luvussa 2. Mahdollisia myyjän virheitä voi olla laatuvirhe, vallintavirhe taikka oikeudellinen virhe, jotka käydään seuraavissa kappaleissa perusteellisesi läpi. Huomioitavaa on myös, että myyjä on vastuussa myös kiinteistövälittäjän, tai muiden edustajien antamista tiedoista tai laiminlyönneistä. Myyjällä on vastuu virheistä viiden vuoden ajan.
Laatuvirhe
Kiinteistössä todetaan laatuvirhe, jos kiinteistön ominaisuudet ei vastaa sovittua. Toiseksi, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tällainen tieto voi olla vaikuttanut kauppaan. Kolmanneksi, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta tällaisesta edellä mainitusta ominaisuudesta, josta hän oli tietoinen tai olisi pitänyt olla ja tällainen laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan. Neljänneksi, jos myyjä on jättänyt ennen kaupan tekemistä oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, jolla on vaikutusta kiinteistön soveltumiseen tulevassa käytössä. Viidenneksi, jos kiinteistössä on salainen virhe ja näin ollen poikkeaa laadultaan merkittävästi kiinteistöstä, jota kauppahinta ja muut olosuhteet mukaan lukien voidaan olettaa. Jos yksikin näistä ehdoista täyttyy, katsotaan kiinteistössä olevan laatuvirhe, jonka perusteella ostajalla on oikeus hinnanalennukseen taikka olennaisen virheen kohdalla oikeus kaupan purkuun. Tyypillisenä laatuvirheenä voidaan pitää homevauriota taikka virheellistä rakennetta.
Vallintavirhe
Kiinteistössä katsotaan olevan vallintavirhe, jos myyjä on antanut ostajalle tiedon, joka on virheellinen tai harhaanjohtava ennen kaupan tekemistä. Tieto voidaan antaa voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä taikka vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja tällainen tieto on voinut vaikuttaa kauppaan. Toiseksi, jos myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon ennen kaupan tekemistä, joka koskee naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta taikka päätöksestä ja tällainen tieto on voinut vaikuttaa kauppaan. Kolmanneksi, jos myyjä ei ole ilmoittanut ostajalle edellä mainituista virheistä, jonka katsotaan vaikuttavan kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja tällainen laiminlyönti on voinut vaikuttaa kauppaan. Neljänneksi, jos myyjä ei ole oikaissut ostajan virheellistä käsitystä, jonka on havainnut, ja tällainen seikka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla. Viidenneksi, jos kiinteistöllä olevasta rakennukseen tai harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Kuudenneksi, jos määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistömuodostamislain (554/1995) mukaisten rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi taikka jos määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi. Jos kiinteistössä havaitaan kaupantekohetken jälkeen jokin edellä mainituista vallintavirheistä, ostajalla on tässäkin tapauksessa oikeus hinnanalennukseen taikka olennaisen virheen vallitessa oikeus kaupan purkuun. Näin ollen vallintavirhe liittyy siihen, käytetäänkö kaupan kohdetta oletetulla tavalla.
Oikeudellinen virhe
Oikeudellisesta virheestä on kyse silloin, jos jokin seuraavista neljästä virheestä toteutuu. Ensinnäkin, jos ostajalla on mahdollista menettää omistusoikeus kiinteistöön sen oikealle omistajalle tai tilanteessa, jossa kauppa voidaan julistaa tehottomaksi muun kuin myyjän vaatimuksesta. Toiseksi, jos myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta ostajalle ennen kaupan tekemistä, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta, tai muusta toisen oikeudesta. Tieto voi olla annettu myös kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja tällainen tieto voi vaikuttaa kauppaan. Kolmanneksi, jos myyjä on jättänyt ilmoittamatta edellä mainitun tiedon ja laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan. Neljänneksi, jos ostajan ei ole mahdollista saada lainhuutoa myyjän virheellisten taikka puutteellisten saantokirjojen vuoksi taikka saannon muun epäselvyyden vuoksi. Jos yksikin näistä oikeudellisista virheistä täyttyy, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen taikka olennaisen virheen kohdalla oikeus kaupan purkuun. Oikeudellisen virheen toteutuessa kolmannen henkilön oikeus rajoittaa ostajan oikeusasemaa.
Myyjän virhevastuu kiinteistökaupassa – yhteenveto
Edellä käytiin läpi virheitä, jotka rasittavat nimenomaan kaupan kohdetta. Vaikka myyjällä onkin suuri vastuu, aivan pienimmistä virheistä myyjä ei kuitenkaan joudu vastuuseen eikä myöskään kiinteistön ikääntymisestä johtuvista korjauksista. Useimmiten ongelmia syntyy juurikin salaisista virheistä, joita esiintyy etenkin vanhojen rakennusten kohdalla. Tällainen salainen virhe on mahdollista välttää oikeanlaisella tutkimuksella taikka viimeisenä vaihtoehtona myydä kiinteistö tontin hinnalla, joka on useimmiten ainoa riskitön vaihtoehto.
Mikäli tarvitset apua edellä mainituissa tilanteissa, voit olla yhteydessä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Maakaari (1995/540) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540