Ensimmäisen oman asunnon ostaminen on taloudellisesti merkittävä päätös. Ensiasunnon ostamista varten on olemassa monia helpotuksia ja kannustimia, joita käydään tässä artikkelissa läpi.
Mitä tarkoitetaan ensiasunnolla?
Ensiasunto voi olla niin asunto-osake, huoneisto kerros- tai rivitalossa kuin kiinteistökin, jolla sijaitsee asuinrakennus, esimerkiksi omakotitalo. Asunto-osake oikeuttaa asunnon tai huoneiston hallintaan asunto-osakeyhtiössä. Jos ensiasunnoksi tarkoitus hankkia on rakentamaton kiinteistö, edellytetään, että kiinteistö on kooltaan enintään kaavan mukainen tontti. Mikäli alue on kaavoittamaton, rakennuspaikan koko, jolle ensiasunto rakennetaan, voi olla enintään 10 000 neliömetriä.
Rahoitusedut ensiasunnon hankinnassa
Lain mukaan asuntolainalla ei voida kattaa asunnon ostohintaa kokonaan. Pankit edellyttävätkin asuntolainan hakijalta joko vakuuksia tai omia säästöjä. Asuntolainan maksimi lainakatto on tätä kirjoitettaessa 90 prosenttia. Tällä tarkoitetaan, että asunnon ostajalla tulee olla vähintään 10 prosenttia ostettavan asunnon kauppahinnasta joko säästöinä tai muina vakuuksina. Ajankohtaisen lainakaton löytää finanssivalvonnan sivuilta. Ensiasuntoa ostettaessa lainakattoa on korotettu kuitenkin 95 prosenttiin. Ensiasunnon ostajan tarvitsee siten kattaa ainoastaan 5 prosenttia ostettavan asunnon hinnasta muulla kuin lainarahalla.
Asuntolainan määrä saa luottolaitoslain mukaan olla enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä (enimmäisluototussuhde eli lainakatto). Lainakattosääntelyn mukaisesti sinulla tulee siis olla vähintään 10 prosenttia omia säästöjä tai riittävästi muita vakuuksia asuntoa ostaessasi. Poikkeuksena tähän on ensiasunnon hankintaa varten otettu lainan määrä, joka saa sääntelyn mukaan olla enintään 95 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä.
Finanssivalvonta, Asuntolainat ja lainakatto
Ensiasunnon hankinta voidaan rahoittaa myös valtion takaamalla asuntosäästöpalkkiolainalla, eli ASP-lainalla. Lainan myöntämiseksi asunnon etsijän tulee säästää ASP-säästötilille 10 prosenttia asunnon hinnasta vähintään kahden vuoden ajan. Tämän jälkeen voi hakea asuntolainaa, jolle valtio myöntää maksuttoman takauksen. Valtiontakaus tarkoittaa sitä, että tilanteessa, jossa lainanottaja ei kykene erinäisistä syistä lainan takaisinmaksuun, maksaa valtio lainan myöntäneelle pankille osan puuttuvasta lainan osuudesta. ASP-lainan tarkemmista ehdoista saa tietoa rahoituslaitoksilta.
Veroedut ensiasuntoa ostettaessa
Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos kaikki seuraavista edellytyksistä täyttyvät:
- Ostaja on kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
- Kaupan jälkeen omistusosuus asunnosta on 50 % tai enemmän.
- Asunto ostetaan vakituiseksi asunnoksi ja siihen muutetaan 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.
- Ostaja ei ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.
Varainsiirtoveron määrä on 2 % kauppahinnasta, kun kyseessä on asunto-osakkeiden kauppa ja 4%, kun kyseessä on kiinteistön kauppa. Tilanteessa, jossa asunnonostajista ainoastaan toinen on ensiasunnon ostaja, verohelpotus koskee ainoastaan tämän osapuolen osuutta kauppahinnasta.
Ensiasunnon ostajan tulee kuitenkin tehdä varainsiirtoveroilmoitus, vaikka ei olekaan velvollinen suorittamaan varainsiirtoveroa. Ilmoituksen teosta vastaa yleensä kiinteistönvälittäjä tai asuntomyyjä.
Rakentamaton kiinteistö, joka on hankittu ensiasuntoa varten, ei ole automaattisesti vapaa varainsiirtoverosta. Kiinteistöstä on tehtävä varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava varainsiirtovero. Kiinteistölle tulee myös hake lainhuutoa maanmittauslaitokselta. Kun kiinteistölle rakennettava rakennus valmistuu ja hyväksytään käyttöön, voidaan varainsiirtoverolle hakea palautusta. Varainsiirtovero tulee myös maksaa tilanteessa, kun asuntoon ei muuteta kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta tai, mikäli kyseessä on uudiskohde, omistuksen siirtymisestä. Myös tällöin varainsiirtoveron palautusta voi hakea, kun asuntoon on muutettu.
Myös asuntolainan korkoja on mahdollisuus vähentää verotuksessa. Vaikka tavallisenkin asuntolainan korotkin ovat osittain vähennyskelpoisia, saa ensiasuntoa varten otetun lainan koroista tätäkin suuremman vähennyksen. Asuntolainan korkoja vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista, joita ovat esimerkiksi osinkotuotto tai vuokratulot. Mikäli ensiasunnon ostajalla ei ole pääomatuloja, asuntolainan korot vähennetään ostajan ansiotulon verotuksesta ns. alijäämähyvityksenä. Alijäämähyvitys ensiasunnon lainan koroista on 32 prosenttia, joka on 2 prosenttia korkeampi kuin tavallisen asuntolainan korkohyvitys. Ostajan ei tarvitse erikseen hakea verovähennyksiä, vaan asuntolainan myöntävä pankki ilmoittaa veroviranomaisille tarvittavat tiedot.
Ensiasunnon kauppa
Vaikka ensiasunnon ostajalla onkin merkittäviä etuja, eivät edut ylety varsinaiseen asunnon kaupan toteutukseen. Ensiasunnon ostaja onkin kaupankäynnissä samalla viivalla muiden ostajaehdokkaiden kanssa, eikä saa etusijaa muihin tarjoajiin nähden. Myöskään kauppahintaan tai kaupan ehtoihin ei ole helpotuksia ja esimerkiksi käsirahan maksamista voidaan vaatia myös ensiasunnon ostajalta. Kuten jo aiemmin mainittiin, ensiasunnon ostaja on myös vastuussa kiinteistön kohdalla lainhuudon hakemisesta. Mikäli kaupan kohteena on asunto-osakkeet, on ostajan vastuulla tehdä ilmoitus asunto-osakeyhtiölle.
Ensiasunnon kauppa ja lakimies
Mikäli olet ostamassa ensimmäistä asuntoa ja tarvitset apua, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Asuntolainan lainakatto Finanssivalvonta: https://www.finanssivalvonta.fi/kuluttajansuoja/pankkipalvelut/asuntolainat-ja-lainakatto/