Mitä isännöitsijän tehtäviin kuuluu?
Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta. Tämän lisäksi isännöitsijä hoitaa myös yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Käytännössä isännöitsijän päivittäiseen hallintoon kuuluu juoksevien asioiden ja hallinnollisten velvoitteiden hoitaminen, kuten huolehtiminen siitä, että vastikkeet tulevat asianmukaisesti perityiksi, jos niitä on maksamatta. Mikäli isännöitsijä laiminlyö hallinnollisten velvoitteidensa asianmukaisen hoitamisen tuottamuksellisesti, joutuu hän siitä vahingonkorvausvastuuseen suhteessa asunto-osakeyhtiöön.
Isännöitsijän on huolehdittava, että yhtiön vakuutukset ovat asianmukaisessa kunnossa, mikäli niihin tapahtuu muutoksia. Isännöitsijä vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito on järjestetty luotettavalla tavalla. Isännöitsijä voi halutessaan antaa kirjanpidosta huolehtimisen apulaisensa hoidettavaksi, mutta hänen on valvottava, että hänen vastuulleen kuuluva tehtävä tulee asianmukaisesti hoidetuksi. Jos isännöitsijä tuottamuksellisesti laiminlyö velvollisuutensa huolehtia kirjanpidon lainmukaisuudesta tai varainhoidon asianmukaisesta järjestämisestä, on hän vahingonkorvausvastuussa.
Mikä on isännöintiyhteisö?
Isännöitsijäksi voidaan valita luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Rekisteröityjä isännöintiyhteisöjä ovat osakeyhtiö, osuuskunta, avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö. Jos isännöitsijäksi on valittu yhteisö, isännöintiyhteisön on ilmoitettava asunto-osakeyhtiölle, kenellä luonnollisella henkilöllä on päävastuu isännöinnistä. Toisin sanoen, kuka toimii asunto-osakeyhtiön päävastuullisena isännöitsijänä. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että päävastuullisen isännöitsijän on oltava isännöintiyhteisön hallituksen tai vastaavan johtoelimen jäsen, toimitusjohtaja tai yhteisön palveluksessa, jollei asunto-osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön kesken toisin sovita. Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat isännöitsijän aiheuttamasta vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.
Isännöitsijäntodistuksen oikeellisuus
Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijällä on velvollisuus antaa osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus sen saamiseen oikeutetuille. Isännöitsijäntodistuksen antamisesta ja sen tietojen oikeellisuudesta vastaa isännöitsijä. Mikäli asunto-osakeyhtiöllä ei ole isännöitsijää, vastaa todistuksen antamisesta hallituksen puheenjohtaja. Isännöitsijäntodistus pitää sisällään asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan, osakkeiden myyjän ja osakkeiden potentiaalisen ostajan sekä pantinhaltijan kannalta tärkeitä yhtiötä ja osakehuoneistoa koskevia tietoja mm. yhtiön taloudesta, osakkeiden tuottamista hallintaoikeuksista sekä osakkeisiin liittyvistä maksuvelvollisuuksista. Isännöitsijäntodistuksen tietojen oikeellisuudella on erittäin tärkeä merkitys osakkeiden myyjälle ja ostajalle, minkä takia todistuksessa annettavien tietojen oikeellisuuden varmistamiseksi on toimittava poikkeuksellisen huolellisesti.
Asuntokaupan virheellinen isännöitsijäntodistus
Mikäli isännöitsijäntodistuksessa on ollut virhe, on tapauskohtaista, kohdistaako osakkeiden ostaja virheelliseen isännöitsijäntodistukseen perustuvan vaatimuksensa osakkeiden myyjään vai suoraan yhtiöön ja sen isännöitsijään. Vaatimus voi perustua asuntokauppalakiin tai asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksiin. Mikäli osakkeiden myyjä joutuu maksamaan osakkeiden ostajalle vahingonkorvausta asuntokauppalain perusteella, kääntyy osakkeiden myyjä tämän jälkeen usein isännöitsijän ja yhtiön puoleen vaatien näitä korvaamaan asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännösten perusteella syntyneen vahingon. Osakkeiden ostaja voi vaatia korvausta vain, jos isännöitsijäntodistuksessa oleva virhe vaikuttaa osakkeiden kauppahintaan. Tämän lisäksi isännöitsijäntodistuksen kohteena olevien osakkeiden pinta-aloja koskeva tieto on ostajalle tärkeä.
Ennen kuin voidaan laskea aiheuttaman vahingon määrä, on osakkeiden myyjän osoitettava, että hänellä on ollut velvollisuus antaa osakkeiden ostajalle hinnanalennusta isännöitsijäntodistuksen virheen perusteella. Mikäli isännöitsijäntodistuksen virhe on vähäinen, ei ostajalla ole silloin oikeutta saada hinnanalennusta eikä myöskään myyjälle voi syntyä korvauskelpoista vahinkoa. Lähtökohtaisesti myyjälle aiheutuneen vahingon määränä pidetään myyjän ostajalle maksamaa hinnanalennusta.
Virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta voivat olla asunto-osakeyhtiölain mukaan sekä asunto-osakeyhtiö että isännöitsijä. Vastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiön ja isännöitsijän välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella. Käytännössä isännöitsijäntodistuksessa oleva virhe on kuitenkin melkein aina isännöitsijän tuottamuksesta johtuvaa, jolloin vahingosta vastaa vahingonaiheuttajien kesken isännöitsijä. Mikäli asunto-osakeyhtiö joutuu korvaamaan vahinkoa, se voi vaatia korvausta tämän jälkeen isännöitsijältä tai isännöintiyhteisöltä. Vahingonkorvauslain mukaan korvausvelvollisten kesken korvausmäärä on jaettava sen mukaan kuin harkitaan kohtuulliseksi ottaen huomioon kunkin korvausvelvollisen viaksi jäävä syyllisyyden määrä, vahinkotapahtumasta ehkä saatu etu ja muut seikat. Isännöitsijällä on suurempi vastuu, koska hänellä on asema kiinteistöalan ammattilaisena ja hänellä on mahdollisuus ottaa vahinkotilaiden varalle vastuuvakuutus.
Vahingonaiheuttajan on korvattava myös sellaiset mahdolliset kulut, jotka aiheutuvat vahingon ja sen määrän selvittämisestä. Tällaisia kuluja ovat tyypillisesti erilaiset ylimääräiset tilintarkastus- tai selvityskulut. Vahingon aiheuttaneiden henkilöiden on korvattava selvityskustannukset vain silloin, kun ne ovat olleet välttämättömiä vahingon tai sen määrän selvittämiseksi. Vahingonaiheuttaja ei ole vastuussa korvaamaan syy-yhteyden puuttumisen vuoksi erityisen tarkastuksen tai kirjanpidon laatimisen kuluista, jotka eivät ole tarpeen hänen vahinkojensa selvittämiseksi.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön asioihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta 3.5 Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuu eräissä tilanteissa https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/asunto-osakeyhtio-7/
Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/esitykset/he/2009/20090024