Kaupan jälkeen kun kauppakirja on allekirjoitettu ja kauppaehdot ovat toteutuneet, myyjän osuus on yleensä ohi. Ostajalla, ja joissain tapauksissa kiinteistönvälittäjällä, on vielä muutamia tehtäviä liittyen verotukseen ja omistuksen kirjaamiseen.
Käytetyn asunnon kaupan jälkeen
Ilmoitus asunto-osakeyhtiölle
Asunto-osakeyhtiössä uusi omistaja saa käyttöönsä asunnon hallintaoikeuden sen jälkeen, kun taloyhtiölle on ilmoitettu osakkeen siirrosta yhtiövastikkeiden perimistä varten. Uuden omistajan pitäisi siis ilmoittautua taloyhtiön isännöitsijälle. Ilmoitus voidaan tehdä erikseen toimittamalla isännöitsijälle kopio kauppakirjasta tai samalla kun, maksettuaan varainsiirtoveron, uusi omistaja rekisteröityy osakeluetteloon omistajaksi.
Mahdollisen lunastuslausekkeen lunastusajan käynnistämiseksi tieto luovutuksesta toimitetaan mahdollisimman pian asunto-osakeyhtiölle eli isännöitsijälle. Jos kaupassa on ollut mukana kiinteistönvälittäjä, on hänen tehtävänsä ilmoittaa kaupasta taloyhtiölle. Taloyhtiö ilmoittaa muille osakkaille lunastusajasta. Kiinteistönvälittäjän ei pidä osallistua lunastustoimitukseen, eli vaatimuksen tekemiseen tai lunastajan avustamiseen. Kiinteistönvälittäjän on kuitenkin varmistettava, että myyjä saa kauppahinnan loppuosan ja ostaja maksamansa kauppahinnan ’takaisin’, jos osake lunastetaan. Välittäjä huolehtii myös siitä, että lunastaja saa osakkeen haltuunsa. Lunastustilanteessa maksut yleensä kuitataan niin, että lunastushinnasta myyjälle maksetaan kauppahinnan loppuosa ja ostajalle tämän jo maksama kauppahinta.
Osakeyhtiöillä on lainmukaisesti rekisteri osakkaistaan. Osakeluetteloon merkitsemistä varten uusi omistaja ilmoittaa kaupasta yhtiölle. Rekisteröitymistä varten ostajan on näytettävä kauppakirja, selvitys varainsiirtoveron maksamisesta ja mahdollisesti selvitys edellisen omistajan omistusoikeudesta, mutta jos edellinen omistaja on merkitty yhtiön osakeluetteloon omistajana, muuta selvitystä ei tarvita. Myyjän omistusoikeuden voi myös selvittää perukirjan, ositussopimuksen, kauppakirjan tai muun sellaisen asiakirjan avulla, joka todistaa, että myyjällä oli oikeus luovuttaa asunto ja sen osakkeet.
Jos kauppaan on tarvittu toisen henkilön suostumus, myös se on esitettävä isännöitsijälle ellei suostumus näy kauppakirjasta. Suostumus tarvitaan, kun asunto on ollut aviopuolisoiden yhteisenä kotina ja vain toinen puolisoista on myyjänä. Kauppaan saatetaan tarvita myös holhousviranomaisen lupa, jos myyjä tai ostaja on vajaavaltainen.
Varainsiirtovero
Asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat arvopapereita, joten niistä on maksettava varainsiirtoveroa. Vuonna 2021 varainsiirtovero on 2 % asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppahinnasta. Vero maksetaan verotoimistolle erityisellä tilinsiirtolomakkeella. Kun ostaja ostaa käytetyn asunnon ja käyttää kiinteistönvälittäjää, varainsiirtovero on maksettava jo kaupantekotilaisuudessa. Muuten pääsääntö on, että varainsiirtovero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä.
Osakkeiden kaupasta laaditaan erillinen ilmoitus verottajalle, näitä saa verotoimistosta. Kiinteistönvälittäjä laatii ilmoituksen välittämissään asunto-osakekaupoissa. Ostaja saa välittäjältä oman kappaleensa ilmoituksesta ja toimittaa ilmoituksen verottajalle kauppaa seuraavan kuukauden 15. päivään mennessä.
Jos kaupassa ei ole mukana kiinteistönvälittäjää, ostaja itse laatii ilmoituksen käytetyn asunnon kaupassa kahden kuukauden kuluessa kaupasta, mikä on myös veron maksamiseen annettu aika.
Ensiasunnon ostajan on selvitettävä veroviraston ilmoituksessa selvitys kaupan verovapaudesta.
Uuden asunnon kaupan jälkeen
Osakeluetteloon merkitseminen ja varainsiirtovero
Uuden asunnon ostaja merkitään osakasluetteloon. Kaupan jälkeen kun omistusoikeus on siirtynyt, ostajan on myös esitettävä selvitys taloyhtiölle varainsiirtoveron maksamisesta ja toimitettava ilmoitus verotoimistolle veron maksamiseen tarkoitetussa ajassa eli kahden kuukauden kuluessa osakkeiden omistusoikeuden siirtymisestä. Kiinteistönvälittäjän mukana olo ei vaikuta maksuaikaan.
Uuden asunnon kaupan erityispiirteitä
Kun vähintään neljäsosa osakkeista on myyty, asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen on kutsuttava koolle ostajien kokous osana rakentamisvaiheen suojaa. Kokouksessa valitaan yhtiöön tilintarkastaja ja riippumaton rakennustyön tarkkailija. Tarkkailija valvoo rakennustöiden etenemistä ja laatua.
Yhtiökokous kutsutaan taas koolle käyttöönottotarkastuksen jälkeen valitsemaan asunto-osakeyhtiölle uusi hallitus. Tätä kutsutaan luovutuskokoukseksi ja siinä esitetään myös välitilinpäätös ja annetaan tiedot rakennustyön teknisestä toteuttamisesta.
Kun rakennus on valmistunut ja se on virallisesti tarkastettu ja luovutettu, ostajan on tarkastettava asunto huolellisesti mahdollisten rakennusvirheiden varalta. Virheet saattavat haitata asumista. Jos virheitä ilmenee, ostaja voi kieltää pankkia antamasta kaupan osapuolien sopimaa vähintään 2 %:n erää kauppahinnasta, joka on talletettu myyjän lukuun pankkiin, myyjälle. Myyjä ei saa nostaa tätä kauppahinnan erää ennen kuin yksi kuukausi on kulunut asunnon hallinnan luovutuksesta.
Uuden asunnon myyjä on velvollinen järjestämään asunnon vuositarkastuksen vähintään 12 ja korkeintaan 15 kuukautta rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyttyä rakennuksen käyttöönoton. Tarkastuksessa todetaan asunnon mahdolliset virheet. Tarkastuksesta on ilmoitettava ostajalle vähintään kuukautta aikaisemmin. Tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon merkitään asunnon havaitut ja ilmoitetut virheet.
Ostajan on ilmoitettava virheestä ilmoitusajan kuluessa, muuten hän pääsääntöisesti menettää oikeuden vedota virheeseen, jos virhe olisi pitänyt havaita määräajan kuluessa. Jos virhettä ei olisi voitu havaita määräajassa, siitä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Vuosivakuuden antajalle on myös annettava tieto vuositakuutarkastuksesta. Vakuuden antajalle on myös ilmoitettava mahdollisista virheilmoituksen vaatimuksista. Jos asunnossa on virheitä, on parasta varmistaa, että vakuus on vielä voimassa, kun virheestä ilmoitetaan. Vakuus voidaan vapauttaa ilman osakkeen omistajan suostumusta eräin edellytyksin. Vapauttamista vastustava voi saattaa asia kuluttajavalituslautakunnan tai tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Vuokrattu asunto
Jos ostettu asunto on vuokrattu, ostajalle siirtyy omistusoikeuden mukana myös vuokranantajan oikeudet. Oikeus vuokratuloon siirtyy ostajalle, eikä vuokrasopimusta tarvitse siirtää erikseen uuden omistajan nimiin, vaan hän muuttuu automaattisesti uudeksi vuokranantajaksi.
Jos ostaja haluaa vuokratun asunnon omaan käyttöönsä, sen onnistuminen riippuu vuokrasopimuksen laadusta. Vuokralaisen kanssa voi erikseen sopia asunnon vapauttamisesta, jos he pääsevät yhteisymmärrykseen. Jos kyseessä on määräaikainen sopimus, sopimusta ei yleensä voi irtisanoa kesken sopimuskauden. Vuokralainen saa siis asua asunnossa vuokra-ajan loppuun asti. Määräaikainen sopimus voidaan irtisanoa harvoissa poikkeustapauksissa, jos tuomioistuin antaa siihen luvan.
Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus taas voidaan irtisanoa. Kumpikin osapuoli voi tehdä näin. Jos vuokralainen irtisanoo sopimuksen, irtisanomisaika on yksi kuukausi. Jos irtisanoja on vuokranantaja, niin irtisanomisaika on kolme kuukautta tai kuusi kuukautta, jos vuokrasopimus on kestänyt vähintään yhden vuoden. Irtisanomisaika alkaa sen kalenterikuukauden lopusta, jolloin irtisanominen toimitetaan. Eli helmikuussa toimitetun irtisanomisen irtisanomisaika alkaa kulua 28.2 (tai 29.2), eikä vaikka 19. päivä.
Irtisanomisilmoitus tehdään kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomiselle on ilmoitettava peruste ja ilmoituksesta on myös löydyttävä vuokrasuhteen päättymispäivä. Vuokranantajalle yleinen irtisanomisen peruste voi olla asunnon ottaminen omaan käyttöön.
Vuokralaisella on irtisanomissuoja, mutta se on rajoitettu. Vuokralainen voi riitauttaa irtisanomisen perusteen nostamalla kanne vuokranantajaa vastaan käräjäoikeudessa. Jos irtisanominen on vuokralaisen kannalta kohtuuton, eikä siihen ole hyväksyttävää syytä, irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi. Irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi myös, jos vuokranantaja on yrittänyt tällä tavalla nostaa vuokraa kohtuuttomalle tasolle. Asunnon myyminen tai ottaminen omaan käyttöön ovat kyllä hyväksyttäviä irtisanomisperusteita.
Vuokralaisella on oikeus vaatia muuttopäivän siirtoa. Vaatimus on tehtävä tuomioistuimessa kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Muuttopäivän siirto on harkinnanvarainen asia ja sen pituus voi olla korkeintaan 12 kuukautta.
Lisätietoja siitä, mitä tehdä asunto kaupan jälkeen saatte meiltä. kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Ensiasunto haussa? Muista seuraavat edut https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/ensiasunto-ja-lakimies/
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481