Suomessa on miljoonia omakotitaloja. Suoritettujen arvioiden mukaan niistä noin joka neljännessä talossa on välitön, pienempi tai suurempi, kosteus- ja homevaurioista johtuva korjaustarve. Puolestaan, joka neljännessä suomen 75 000:ssa rivi- ja ketjutalossa on vastaavat ongelmat. Kaikenlaisessa rakennuskannassa on kosteus- ja homeongelmia. Kouluissa, sairaaloissa, asunto-osakeyhtiöissä, omakotitaloissa, kesämökeissä sekä toimistorakennuksissa. Kosteus- ja homevaurio saattaa siis aiheutua käyttötarkoituksesta riippumatta millaiseen rakennukseen tahansa. Artikkelin tarkastelun kohteena ovat kosteus- ja homeongelmat sekä kiinteistövälittäjän tehtävät aiheeseen liittyen.
Rakennusten kosteus- ja homeongelmat voivat syntyä monesta eri syystä. Syitä voivat olla muun muassa rakennusosien vanheneminen, rakennustyössä tehdyt virheet, suunnitteluvirhe tai suunnitelman puute, puutteellinen rakentamisen laadun hallinta taikka puutteellinen huolto- tai käyttövirhe. Monessa tapauksessa saattaa käydä myös niin, että kosteus- ja homevauriokorjaukset epäonnistuvat. Tällöin sisäilmaan liittyvä oireilu ja sairastelu jatkuu korjausten jälkeenkin. Tämän vuoksi talossa taikka asunnossa asuvat asukkaat kärsivät suuresti. Suomessa on tuomioistuimissa myös koko ajan vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kysymyksenä on juuri kosteus- tai homevaurio.
Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelma
24.2.2009 valtioneuvosto päätti aloittaa viisivuotisen kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman, joka päättyi jo 2013. Tämä ohjelma aloitti laajan selvitys- ja kehityshankkeen, tämän hankkeen tavoitteena on ollut parantaa asuntokaupan turvaa molempien niin ostajan kuin myyjän näkökulmasta.
Ohjelmassa oli tarkoitus myös edistää kuluttajien mahdollisuuksia arvioida asuntoon, kiinteistöön tai talopakettiin liittyviä kosteusvaurioriskejä sekä mahdollisuutta varautua niihin. Tuoda kaupan osapuolille mahdollisuus jo ennen kauppaa varautua mahdollisiin riskeihin, joita saattaa myöhemmin kaupanteossa ilmetä. Tämän lisäksi tarkoituksena oli löytää keinoja turvata kauppa mahdollisten piilevien virheiden varalta ja näin suojata kaupan osapuolia, jotta näitä piileviä virheitä ei pääsisi syntymään vaan ne selvitettäisiin. Tämän lisäksi hankkeessa selvitettiin, millaisia ongelmia esimerkiksi oikeuskäytännössä on tullut esille ja miten kuntotarkastuksiin ja kiinteistökauppaan liittyviä käytäntöjä olisi syytä muuttaa tai parantaa. Nykyinen tarkastustoiminta otettiin muiden ohella hankkeessa tutkimuksen kohteeksi ja tutkittiin, onko se tasoltaan sellaista, että se luo todellista turvaa kuluttajille ja tarkasteltiin, miten tarkastustoimintaa olisi tarpeen parantaa ja päivittää.
Kiinteistönvälittäjän tehtävät ja velvollisuudet
Kiinteistönvälittäjän täytyy hoitaa välitystehtävä huolellisesti, ammattitaitoisesti ja noudattaen hyvää välitystapaa. Kiinteistönvälittäjällä on useita eri tehtäviä ja velvollisuuksia.
Myytävänä olevan asunnon hinnan arviointi on yksi välittäjän tärkeimmistä tehtävistä, sillä oikea hinta vaikuttaa merkittävästi siihen, paljonko kiinnostusta kohde herättää asuntomarkkinoilla. Itse oman kodin hinnan arvioiminen saattaa olla varsin haastavaa. Itse tehtyyn arvioon vaikuttavat helposti tunnesiteet sekä lisäksi esimerkiksi tieto siitä, kuinka paljon rahaa ja vaivannäköä kodin kunnossapito ja remontit ovat vaatineet vuosien aikana. Näin voi olla vaikeaa arvioida oikeaa hintaa omalle kodille. Toinen merkittävä tehtävä on tarvittavien asiakirjojen hankinta sekä tarvittaessa niiden tarkistus. Asuntokauppaan kuuluu suuri joukko erilaisia selvityksiä, todistuksia ja muita virallisia dokumentteja, joiden hankkimisesta kiinteistönvälittäjä huolehtii myyjän puolesta. Välittäjän tehtävänä on tutustua asiakirjoihin huolellisesti ja jos välittäjä havaitsee puutteita tai virheitä asiakirjoissa, tiedot selvitetään mahdollisuuksien mukaan.
Välittäjältä vaaditaan hyvän välitystavan mukaisesti aktiivista tiedonhankintaa. Ammattilaisena on velvollisuus selvittää asunnon kunto. Tämä sisältää kyselyä tiedonhankintaa myyjältä esimerkiksi myytävänä olevan kohteen historiasta, mahdollisista kosteusvaurioista tai muista mahdollisista vahingoista. Kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus selvittää huolella myös taloyhtiön tulevat korjaukset, remonttitarpeet, kaava- ja lupa-asiat sekä suunnittelun tasolla olevat mahdolliset tulevat remontit. Lain mukaan välittäjällä on selonottovelvollisuus ja tämä onkin keskeinen osa välitystehtävän hoitamista. Tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden täyttäminen on välittäjän velvollisuus. Välittäjän tulee antaa toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupasta tai vuokrasopimuksesta päättämiseen. Puolestaan, jos välittäjä epäilee myyjän antamia tietoja vääriksi, tulee hänen selvittää tiedot mahdollisuuksien mukaan.
Välitystehtävä hoitaa noudattaen hyvää välitystapaa. Hyvä välitystapa tuo esiin alan keskeiset säännöt ja toimintatavat sekä suojaa niin ostajaa kuin myyjää. Välittäjän on syytä ottaa myös huomioon sekä toimeksiantajan että tämän vastapuolen edut hoitaessaan välitystehtävää siitä huolimatta, että välitysliike toimii varsinaisesti toimeksiantajan asiamiehenä. Välittäjä on velvollinen aloittamaan välitystehtävän hoitamisen viivytyksettä toimeksiannon saatuaan.
Asuntokaupan turvan parantaminen ja kiinteistövälittäjien asema
Hankkeissa, jotka ovat koskeneet asuntokaupan turvan parantamista on ollut pyrkimyksenä edistää asunnon tai kiinteistön molempien ostajan sekä myyjän mahdollisuutta arvioida myynnissä olevan kohteen kuntoa. Tämän ohella myös heidän mahdollisuutta ennakolta arvioida siihen liittyviä kosteusvaurio riskejä ja osapuolilla on mahdollisuus varautua niihin paremmin. Näiden lisäksi tavoitteena on myös ollut mahdollisten keinojen löytäminen, joiden avulla olisi mahdollista turvata kauppa mahdollisten piilevien virheiden varalta.
Asuntokaupan turvan parantamishankkeen loppuraportissa on tuotu esille kiinteistönvälittäjiä koskien uusia toimintatapoja ennen kaupan tekoa ja kaupantekoa tehtäessä. Tämän lisäksi loppuraportissa on tuotu esiin mahdollisia uusia käytäntöjä, joita ehdotetaan otettavaksi hyvän kiinteistönvälittäjän ohjeisiin, siltä osin kuin ne eivät vielä ole ohjeissa.
Ehdotettuja toimintatapoja/käytäntöjä kiinteistönvälittäjälle
Loppuraportissa esiin tuotuja uusia toimintatapoja sekä käytäntöjä ovat seuraavat:
Välittäjien olisi syytä kannustaa kaupan osapuolia selvittämään kohteen kunto aina ennen kauppaa. Heidän tulisi myös suositella heille vain AKK- pätevyyden omaavan tutkijan suorittamaan kuntotutkimusta, sillä heillä on vaaditut kriteerit ja pätevyydet tehdä tarkastus asianmukaisesti. Tämän ehdotuksen mukaan kiinteistönvälittäjän ei olisi suotavaa suositella muunlaisia eli niin sanotusti epäpäteviä tarkastajia suorittamaan tarkastusta. Kiinteistövälittäjän on syytä antaa kaupan osapuolille kuntotutkimuksen tilaajan kirjallinen ohje. Välittäjän olisi hyvä olla aina läsnä kuntotutkimus tilaisuudessa.
Välittäjän on syytä huolehtia siitä, että kaupan osapuolille on annettu riittävästi aikaa perehtyä kuntotutkimusraporttiin sekä aikaa harkita kaupantekoa, tämä koskee erityisesti ostajaa, joka tekee päätöksen kaupanteosta. Jos kuitenkin kuntotutkimus suoritetaan vasta sen jälkeen, kun mahdollinen ostaja on jo löytynyt. Tällaisessa tilanteessa on silloin syytä kiinnittää huomiota ostotarjouksen tai esisopimuksen ehtoihin. Ehtojen olisi tarkoituksenmukaista mahdollistaa se, että ostajalla on vielä kuntotutkimuksen jälkeen mahdollisuus vaikuttaa kaupan ehtoihin tai jopa peruuttaa kauppa. Näin ostaja voisi perua kaupan esimerkiksi kuntotarkastuksen jälkeen, jos kokisi sen parhaaksi vaihtoehdoksi.
Välittäjä on velvollinen antamaan kaupan osapuolille hyvissä ajoin hometalkoo -oppaat. Opas käsittelee kaupan osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia sekä rakennuksen kuntoon liittyvää juridiikkaa, jotta kaupan osapuolilla on hyvissä ajoin mahdollisuus tutustua siihen. Välittäjän on syytä antaa opas myös myyjälle toimeksiantosopimuksen tekemisen yhteydessä ja puolestaan ostajalle esimerkiksi näytön yhteydessä, näin molemmilla osapuolilla on aikaa tutustua oppaaseen.
Välittäjän on myös syytä tuoda esiin kuntotarkastusraportin yhteenvedossa mainitut keskeiset havainnot ostajalle sekä myyjälle, niin että havainnot otetaan kauppakirja neuvottelujen kohteeksi ja kirjataan yhdessä sovitulla tavalla kauppakirjaan, jolloin asiat ovat käyty molempien osapuolien kanssa läpi ja löytyvät kauppakirjasta myös myöhemmin. Kauppakirjaan on syytä kirjata muun muassa rakennuksen riskirakenteet ja tarkastamatta jääneet tilat, sekä kumpi osapuolista vastaa kyseessä olevasta seikasta, jos mahdollisesti kaupanteon jälkeen ilmenee virheitä. Vaikka virhevastuu ei tulisi poikkeamaan lakiin perustuvasta virhevastuusta, voidaan se kirjata sopimukseen, koska tällainen ehto joka tapauksessa selventää asiaa kaupan osapuolille.
Lakimies ja asuntokaupan kosteus- ja homeongelmat
Mikäli tarvitset apua kosteus- ja homeongelmiin liittyvissä asioissa, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.