Lakiehdotus omakoti- ja pientalojen kuntotarkastajien pätevyydestä (2016)
Kuntotarkastuksesta ei ole vielä olemassa omaa lainsäädäntöä, mutta sellaisesta on tehty lakialoite. Laki koskisi omakoti- ja pientalojen kuntotarkastajien pätevyyttä ja sen tarkoituksena olisi edistää rakennusten kunnon selvittämistä erityisesti ennen rakennuksen myyntiä, edistää rakennusten kunnossapitoa niiden koko elinkaaren ajan ja edistää kiinteistökaupan tekijöiden tietoisuutta rakennuksen kunnosta.
Laissa säädettäisiin rakennuksen kuntotarkastajasta, kuntotarkastusraportista, sen laatimisesta ja käyttämisestä, näiden valvonnasta sekä säännösten rikkomisesta aiheutuvista seuraamuksista. Lain mukaan, kun kuntotarkastuksen tilaajana tai tilaajan vastapuolena on kuluttaja ja myynnin kohteena on rakennus, joka on tarkoitettu asuinkäyttöön, tilaajalla on velvollisuus hankkia rakennuksen kuntotarkastusraportti auktorisoidulta kuntotarkastajalta. Tällainen kuntotarkastusraportti olisi voimassa korkeintaan kaksi vuotta tekemispäivästä.
Kuntotarkastajan pätevyys tulisi olla virallisesti todettu ja pätevyys voimassa noin seitsemän vuotta. Kuntotarkastajille luotaisiin virallinen rekisteri. Kuntotarkastajalla tulisi olla tarvittava talonrakennusalan tutkinto tai vastaava työkokemus. Tarkempia säännöksiä annettaisiin Valtioneuvoston asetuksella.
Tämä lakialoite tehtiin vuonna 2016, eikä tilanne ole valitettavasti siitä kehittynyt. Kuntotarkastajien pätevyyttä ja kuntotarkastusten laatua ei vielä arvioida lainsäädännöllä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, ettei kuntotarkastajaan liittyvää lainsäädäntöä ole.
Lainsäädäntöä kuntotarkastajan vastuusta
Oikeustoimilaki eli sopimusoikeus
Kuntotarkastajan ja kuntotarkastuksen tilaajan välillä on sopimusoikeudellinen suhde, josta säädetään yleisesti oikeustoimilaissa. Suomalaisessa sopimusoikeudessa on kuitenkin sopimusvapaus, joten kuntotarkastaja ja tilaaja voivat tehdä itselleen sopivan sopimuksen. Sitä voidaan kuitenkin rajoittaa kuluttajansuojalain säännöksillä ja kohtuullisuusperiaatteilla. Kohtuullisuusarvioinnilla voidaan sovitella sopimusta tai sitä voidaan käyttää pätemättömyysperiaatteena. Kohtuuttomuutta arvioidaan sopimusosapuolten todellisten ominaisuuksien mukaan. Jos sopimusosapuolet ovat muodollisesti tasavertaiset, heidän sopimusvapauttaan rajoittaa vain kohtuullisuusperiaate ja sopimuksen pätevyysedellytykset.
Jos jompikumpi sopimusosapuoli ei toimi sopimusehtojen mukaisesti, sopimukseen voidaan lisätä ehtoja sopimusrikkomuksen varalle ja näitä ehtoja käytetään sopimusrikkomuksesta johtuvan vahingon korvaamiseen vahingonkorvauslain sijasta.
Vahingonkorvauslaki
Vahingonkorvauslailla säädellään sopimuksenulkoisia vahinkoja ja niiden korvaamista. Jos kuntotarkastuksen tilaaja on myyjä, niin ostajan ja kuntotarkastajan välillä ei ole sopimussuhdetta. Näin ollen kuntotarkastajan ostajalle aiheuttama puhdas varallisuusvahinko voitaisiin korvata VahKL 5:1 mukaisesti. Varallisuusvahinko korvataan kuitenkin vain kun on erityinen syy tehdä niin. Tämän vuoksi kuntotarkastajan aiheuttamaa vahinkoa tilaajan vastapuolelle yleensä arvioidaan sopimusoikeudellisesti, mutta tähän liittyvä oikeuskäytäntö vaihtelee hieman.
Kuluttajansuojalaki
Suomessa kuluttajalle annetaan erityistä suojaa tietyissä sopimustilanteissa. Sen tarkoituksena on rajoittaa sopimusvapautta sopimustasapainon säilyttämisen nimissä suojaamalla juridisesti heikompaa osapuolta pakottavilla säännöksillä. Jos toinen osapuoli on elinkeinonharjoittaja sopimukseen liittyvällä alalla, hänellä on etulyöntiasema toiseen sopimusosapuoleen verrattuna, joka on kuluttaja eli ei ole tällä alalla elinkeinonharjoittaja. Kuluttajansuojan on tarkoitus suojata tätä osapuolta oikeudellisesti.
Kuntotarkastukseen voidaan soveltaa kuluttajasuojalain lukua 8 eräistä kuluttajasuojapalveluista. Näin on tehty oikeuskirjallisuudessa ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännössä. KSL 8 luku käsittelee vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja suorittaa kuluttajalle ja joiden sisältönä on esimerkiksi rakennukseen, muuhun rakennelmaan tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus. Vaikka kuluttajansuojalaissa ei suoraan mainita kuntotarkastusta, kuluttajansuojalaki voidaan analogisesti soveltaa sellaisiin säännöksiin, jotka eivät selvästi laajenna toimeksisaajan vastuuta siitä, mitä se olisi sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.
Laki kiinteistöjen ja asuntojen välityksestä
Kuntotarkastajalla ei ole omaa lainsäädäntöään vielä, mutta analogisesti kuntotarkastajan tilannetta voidaan verrata kiinteistönvälittäjään liittyvään lainsäädäntöön eli lakiin kiinteistöjen ja asuntojen välityksestä. Kumpikin on sopimussuhteessa toisen sopimusosapuolen kanssa, mutta ei toisen, mutta kummankin väärinkäytöksellä on yleensä suurempi vaikutus ostajaan kuin myyjään. Kuntotarkastajan ja kiinteistönvälittäjän virheen johdosta ostaja voi maksaa ylihintaa tai ostaa huonompikuntoisen asunnon tai kiinteistön kuin ostaja oletti.
Kiinteistönvälittäjällä onkin lain mukaan sopimusoikeudellinen vastuu myös ostajaan, vaikka he eivät olekaan yleensä sopimussuhteessa. Kuntotarkastajan tilannetta tuli katsoa samalla tavalla.
Kuntotarkastajan vastuu tilaajan vastapuoleen on samantapainen kuin kiinteistönvälittäjä. Kummallakin on jonkin asteinen tiedonantovelvollisuus sille osapuolelle, joka ei ole heidän sopimuskumppaninsa. Kuntotarkastajan kohdalla hänen vastuunsa kuitenkin voi rajoittua, jos hän ei tiennyt, että kuntotarkastus tehdään myyntitarkoitukseen eikä hän tiedä ostajaa.
Asuntokauppalaki ja Maakaari
Asuntokauppalaki suojaa kaupan osapuolia asunto-osakeyhtiön osakkeiden myynnissä. Maakaarta sovelletaan kiinteistökaupoissa eli omakotitalon, paritalon, tontin tai muun kiinteistön kaupassa.
Asuntokauppalain 4 luvusta löytyy uuden asunnon kauppaan liittyvät säännökset ja 6 luvusta käytetyn asunnon kauppaan liittyvät säännökset. Niistä ei vielä löydy mainintaa kuntotarkastajan vastuusta, mutta niistä löytyy tietoa asuntokauppaan mahdollisesti liittyvistä virheistä ja vahingonkorvauksista.
Lopuksi
Kuntotarkastajaan ja kuntotarkastukseen liittyvä lainsäädäntö on vielä vajavaista. Tämän vuoksi sopimus kuntotarkastuksesta kannattaa tehdä niin, että sekä myyjä että ostaja ovat sopimuksen osapuolia. Näin kuntotarkastukseen liittyviin ongelmiin voidaan soveltaa sopimusoikeudellisia periaatteita ja sopimusrikettä.
Jäikö sinulle kysymyksiä kuntotarkastukseen liittyvästä lainsäädännöstä? Ei hätää, meiltä saat lisätietoa.