Tässä Helsingin hovioikeuden tuomiossa käsiteltiin asunto-osakeyhtiön osakkaan korvausvastuuta.
Asunto-osakeyhtiössä sattui vesivahinko sen ollessa vuokralaisen hallinnassa, jonka seurauksesta taloyhtiö vaatii osakkeenomistajalta korjauskustannuksia yhteensä 41.036,59 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen. Lisäksi asunto-osakeyhtiö vaatii, että osakkeenomistaja korvaa oikeudenkäyntikuluja yhteensä 12.336,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisin korkoineen.
Asunto-osakeyhtiö perusteli kannettaan siten, että osakkeenomistaja ja vuokralainen ovat tuottamuksellisesti aiheuttaneet vesivahingon yhtiön omistamassa rakennuksessa. Kanne hylättiin käräjäoikeudessa ja taloyhtiö valitti hovioikeuteen, jossa se toisti käräjäoikeudessa esitettämänsä valituksen. Lisäksi asunto-osakeyhtiö vaatii oikeudenkäyntikorvauksia hovioikeuden osalta yhteensä 3.378,65 euroa korkoineen.
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja velvoitti osakkeenomistajan suorittamaan taloyhtiölle vahingonkorvausta yhteensä 20.518,30 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen ja korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa yhteensä 6.168,20 euroa ja hovioikeudessa yhteensä 1.689,33 korkoineen.
Tapaus on merkittävä, sillä se antaa osviittaa osakkaan korvausvastuusta, vaikka vahingon olisi aiheuttanut vuokralainen.
Koska osakkaan korvausvastuu perustui ennen asunto-osakeyhtiölakia (2009) vahingonkorvauslakiin ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin, osakkeenomistaja oli velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttamansa vahingon. Osakkaan korvausvastuuta lisäsi myös se, että suihkunurkkauksen asennus WC-tilaan oli tehty ilman asunto-osakeyhtiön suostumusta. Kyseisessä WC-tilassa ei ollut lattiakaivoa eikä vedeneritystä, jonka seurauksesta vesi pääsi suoraan lattiarakenteisiin.
Osakkeenomistajan tulee huomioida se, että vaikka tällaiset asennukset ovat tehty edellisen osakkeenomistajan toimesta ennen huoneiston hankkimista, tulee kysymykseen jopa uudenkin osakkaan korvausvastuu, jos hän tietää, ettei tehdyt asennukset ole asunto-osakeyhtiön hyväksymiä. Kyseisessä tapauksessa osakkeenomistaja oli saanut tietää ”kosteiden tilojen tarkastusraportista”, että WC-tilaan tehty asennus oli toteutettu ilman asunto-osakeyhtiön suostumusta.
Osakas oli tietoinen siitä, että asennus oli toteutettu ilman taloyhtiön suostumusta.
Osakkeenomistaja voi näin olleen joutua korvausvelvolliseksi, vaikka hän ei ole ollut osallisena asennuksessa tai vesivahingossa.
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua tai neuvoa osakkaan korvausvastuuasioihin liittyen tai vahingonkorvausasioissa laajemmin, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisu
Vetoaminen korjauskehotuksiin
1. Yhtiö on valituksessaan lausunut, että C oli laiminlyönyt WC-tilan korjauksen ainakin kahdesta korjauskehotuksesta huolimatta.
2. C:n mukaan yhtiö ei ole käräjäoikeudessa vedonnut siihen, että asunto-osakeyhtiö olisi nimenomaisesti kehottanut osakkeenomistajaa ryhtymään korjaustoimiin ja että osakkeenomistaja olisi laiminlyönyt nämä toimet kehotuksista huolimatta. Yhtiö ei siten voi vedota enää hovioikeudessa näihin seikkoihin.
3. Yhtiö on pääkäsittelyssä selittänyt, että ensimmäisellä korjauskehotuksella se on tarkoittanut C:n vuonna 2001 saamaa kosteiden tilojen tarkastuskorttia, jossa oli erikseen todettu kunnostustarve. Mitään erillistä korjauskehotusta tarkastuskorttiin liittyen yhtiö ei ollut antanut C:lle.
4. Toisella kunnostuskehotuksella yhtiö on tarkoittanut sitä korjausraporttia, jonka C muisteli saaneensa, kun edellinen vesivahinko WC-tilassa oli sattunut vuonna 2009. Yhtiö ei ollut voinut vedota tähän käräjäoikeudessa, koska asia oli tullut esille vasta C:n kertoessa siitä käräjäoikeudessa. Asianajaja Partanen ei ollut tiennyt vielä käräjäoikeudessa, että sellainen asiakirja oli edes olemassa. Yhtiön isännöitsijä oli jäänyt eläkkeelle eikä käräjäoikeuskäsittelyn aikana yhtiön johdolla ollut ollut tietoa tarkastusraportista.
5. C katsoi, että yhtiöllä on ollut tosiasiassa mahdollisuus vedota raporttiin jo käräjäoikeudessa, jos se oli aikanaan toimittanut tarkastusraportin C:lle.
6. Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.
7. Hovioikeus toteaa, että yhtiö on vedonnut jo käräjäoikeudessa vuonna 2001 laadittuun tarkastuskorttiin. Yhtiö on pääkäsittelyssä täsmentänyt, että se ei hovioikeudessakaan tarkoita, että yhtiö olisi tällä tarkastuskortilla tai muutoin nimenomaisesti esittänyt C:lle korjauskehotuksen. Tältä osin yhtiö ei siis ole vedonnut uuteen seikkaan.
8. Hovioikeus toteaa, että yhtiö on antanut vuoden 2009 korjausraportin C:lle. On yhtiön vastuulle kuuluva asia, jos yhtiön asiamies ei ole ollut käräjäoikeudessa tietoinen raportista. Yhtiö ei ole näin ollen saattanut todennäköiseksi, että se ei ole voinut vedota tähän korjausraporttiin käräjäoikeudessa tai että sillä olisi ollut pätevä syy olla tekemättä niin. Yhtiö ei siis voi vedota tähän kunnostuskehotukseen hovioikeudessa.
Vetoaminen kilpailutuksen puuttumiseen
9. Yhtiölle aiheutuneiden korjauskustannusten määrä on sinänsä riidaton. C on kuitenkin käräjäoikeudessa katsonut, että korjauskustannuksista tulisi vähentää 20 prosenttia sillä perusteella, että korjaustöitä ei ollut kilpailutettu. Vastauksessaan hovioikeudelle C ei kuitenkaan ole enää puuttunut korjauskustannuksiin mutta on pääkäsittelyssä paljoksunut niitä käräjäoikeudessa esittämällään perusteella.
10. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oikeudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena olevaa asiaa valituksessa ja mahdollisessa vastauksessa vedotulta osalta. C ei ole vastauksessaan enää paljoksunut korjauskustannusten määrää. Siksi hovioikeus ei tutki sitä, onko vaadittu vahingonkorvaus liiallinen sillä perusteella, että korjausremonttia ei ollut kilpailutettu.
Pääasiaratkaisu
Taustaa
11. C omistaa Asunto-osakeyhtiö M:n osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinkäytössä olevaa huoneistoa Helsingissä – kadulla (32 D 96). Huoneiston alapuolella olevan asunnon D 91 katossa havaittiin 1.10.2010 vesivuoto. Suoritetussa tarkastuksessa ilmeni, että vesivuoto oli aiheuttanut vaurioita paitsi asunnoille D 96 ja D 91 myös näiden asuntojen vieressä oleville asunnoille E 117 ja E 121. Asunto-osakeyhtiö on korjannut nämä vahingot. Yhtiö on tässä oikeudenkäynnissä vaatinut korjauskustannuksia C:ltä. Korjauskustannukset olivat 41.036,59 euroa.
12. Käräjäoikeuden mukaan asiassa oli selvitetty, että vesivahingon yhtenä syynä oli C:n omistaman huoneiston WC-tilan suihkualtaan pohjaviemärin vuotaminen sekä lattiakaivon ja vedeneristeiden puuttuminen. Tästä aiheutunut vahinko oli syntynyt pitkän ajan kuluessa. Vesivahingon toisena syynä oli se, että huoneiston keittiön altaan viemäri oli ollut irti ja vedet olivat valuneet viemärin juuresta lattian sisään. Molemmat vuodot olivat kastelleet samaa aluetta.
13. Käräjäoikeuden johtopäätöksiä vesivahingon ilmenemisestä ja syistä ei ole riitautettu hovioikeudessa.
14. Huoneistossa D 96 oli alun perin kosteana tilana vain WC. WC-tilaan oli sittemmin rakennettu ilman yhtiön suostumusta tai myötävaikutusta suihkunurkkaus, jossa oli suihkuallas ja suihkuverho. WC-istuimen paikkaa oli siirretty suihkunurkkauksen tieltä sivuun. Suihkualtaan vedet oli johdettu käsienpesualtaan lattiaviemäriin. Lattiakaivoa tai vedeneristystä ei ollut.
15. Muutostyöt oli tehty ennen kuin C oli tullut huoneiston omistajaksi vuonna 1997. C ei itse asunut huoneistossa, vaan huoneistossa oli koko ajan asunut vuokralainen. C:n mukaan vuokralaiset olivat vaihtuneet 1 – 2 vuoden välein.
16. C:n omistamassa huoneistossa oli tehty vuonna 2001 muiden huoneistojen tavoin kosteiden tilojen tarkastus. Tarkastuksesta oli laadittu ”Kosteiden tilojen tarkastuskortti”. Siinä oli todettu, että:” kylpyhuoneen lattiapintana oli maalattu betoni. Suihkunurkkauksessa on suihkuallas ja suihkuverho. Altaan vedet on johdettu käsienpesualtaan lattiaviemäriin. Ei ole lattiakaivoa”. Lattian kosteudet olivat tarkastuskortin mukaan normaalit (0-10) mutta suihkualtaan alta ei pystytty mittaamaan kosteuspitoisuuksia. Lattian osalta kuntoluokaksi oli merkitty välttävä. Kuntoluokkia olivat hyvä, tyydyttävä, välttävä ja heikko. Tarkastuskortin mukaan välitöntä kunnostustarvetta ei ollut. Kohdassa ”Muuta” oli todettu seuraavaa: ”[tila] oli alun perin pelkkä Wc, ei taloyhtiön ”vastuulla” oleva märkätila. Ei alkuperäisiä lattian/seinien vesierityksiä”.
17. Tarkastuskortissa esitettiin havaintoja myös kyseisen tilan seinistä, katosta, ilmanvaihdosta ja vesikalusteista. Kosteudet olivat kohonneet ja seinän kuntoluokka oli heikko. Kunnostustarpeesta todettiin, että seinärakenteiden kosteudet tuli selvittää rakenteellisin kosteusmittauksin ja tarvittavat korjaustarpeet määrittää niiden perusteella. Katon kuntoluokka oli tyydyttävä eikä välitöntä korjaustarvetta ollut.
18. C ilmoitti, että hän oli tarkastusraportin perusteella tehnyt seiniin saumauksia. Muuta perusparannusta tai korjausta hän ei ollut tehnyt, koska välitöntä korjaustarvetta ei raportin mukaan ollut. Riidatonta on, että asunto-osakeyhtiö ei ollut tämän tarkastuksen vuoksi ottanut myöhemmin yhteyttä C:hen.
19. Vesivahingon johdosta 4.10.2010 tehdyssä Väliraportti I:ssä todettiin, että huoneiston D 96 keittiössä oli jälkiä tiskialtaan käytöstä johtuvasta vesien roiskumisesta mutta tiskiallas viemäreineen ei valunut valutuskokeessa. Seuraavana päivänä laaditun Väliraportti II:n mukaan huoltoyhtiö oli juuri ennen padotusta käynyt korjaamassa altaan viemärin, joten sen kunnosta Väliraportti I:ssä saatu kuva oli virheellinen. Huoltoyhtiön mukaan altaan viemäri oli ollut irti ja vedet olivat valuneet viemärin juuresta lattian sisään.
Asunto-osakeyhtiön osakkaan korvausvastuun perusteista
20. Vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaissa (809/1991) ei ollut omia vahingonkorvaussäännöksiä, vaan asunto-osakeyhtiöön sovellettiin viittaussäännöksen perusteella vuoden 1978 osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun vahingonkorvaussäännöksiä. Osakeyhtiölain (1978) 15 luvun 3 §:n osakkeenomistajaa koskevan korvaussäännöksen mukaan osakkeenomistaja on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallisesti tai törkeästä tuottamuksesta on aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Uuden osakeyhtiölain (624/2006) voimaan tultua 1.9.2006 asunto-osakeyhtiölain mainittu viittaussäännös jäi sellaisenaan voimaan, ja osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (625/2006) 1 §:n 3 momentin mukaan asunto-osakeyhtiöön sovellettiin edelleen osakeyhtiölain (1978) vahingonkorvaussäännöksiä.
21. Osakkeenomistajaa koskeva osakeyhtiölain korvaussäännös on tarkoitettu lähinnä niitä tilanteita varten, joissa osakkeenomistaja on aiheuttanut vahingon käyttämällä vaikutusvaltaa väärin yhtiökokouksessa. Vastuu osakkeenomistajan yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutetusta esinevahingosta, kuten huoneistoon virheellisesti tehdystä korjauksesta syntyneestä vahingosta, on perustettu yleensä vahingonkorvauslain säännöksiin tai yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Tällöin osakkaan korvausvastuu on normaalia tuottamusvastuuta. Vaikka vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaissa ei ole uuden asunto-osakeyhtiölain (2009) 4 luvun 3 §:n 2 momenttia vastaavaa säännöstä osakkaan korvausvastuusta hoitaa huoneistoaan huolellisesti, huolellisuusvelvollisuus voi siis seurata myös vahingonkorvauslaista ja yleisistä vahingonkorvausoikeudellisista periaatteista.
22. Vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaki kumottiin 1.7.2010 voimaan tulleella samannimisellä lailla (1599/2009). Lain 24 luvun 2 §:ssä on nimenomainen säännös asunto-osakeyhtiön osakkaan korvausvastuusta. Sen 1 momentti poikkeaa osakeyhtiölain (1978) 15 luvun 3 §:n osakkeenomistajaa koskevasta korvaussäännöksestä siinä, että osakkaan korvausvastuu ei enää edellytä törkeää tuottamusta, vaan lieväkin tuottamus on riittävä. Pykälän 2 momentissa on lisäksi olettamussäännös. Sen mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla lain 4 (Kunnossapito) tai 5 luvun (Muutostyöt) säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.
Pykälässä on lisäksi 3 momentti, jonka mukaan jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.
23. Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (1600/2009) 20 §:ssä säädetään, että vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa lakia.
WC-tilasta aiheutunut vesivahinko
24. Vahinko on ilmennyt 1.10.2010 eli uuden asunto-osakeyhtiölain voimaan tulon jälkeen, kun C:n omistaman huoneiston D 96 alapuolella olevan huoneiston D 91 katossa havaittiin vesipussi. WC-tilan rakennusmääräysten vastaiset muutokset oli jo tehty, kun C oli vuonna 1997 hankkinut huoneiston itselleen. Niin kuin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, esitetyn selvityksen perusteella WC-tilasta aiheutunut vesivahinko on syntynyt pitemmän ajan kuluessa. On hyvin todennäköistä, että tältä osin vahinko oli kokonaan syntynyt jo ennen asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa 1.7.2010. Yhtiön tehtävänä olisi tällöin näyttää, että vahinko onkin syntynyt vasta lain tultua voimaan ja että C:n korvausvastuuseen sovellettaisiin siten uuden asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksiä ja myös tuottamusolettamaa. Yhtiö ei ole tätä tehnyt. Näin ollen osakkaan korvausvastuuta tulee tältä osin arvioida ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa voimassa olleiden säännösten perusteella.
25. Niin kuin edellä on todettu, kunnossapidon osalta osakkaan korvausvastuu on ennen asunto-osakeyhtiölakia (2009) perustunut käytännössä vahingonkorvauslakiin ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkeenomistaja on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle tahallisesti tai tuottamuksella aiheuttamansa vahingon. Myös lievä tuottamus voi johtaa osakkaan korvausvastuuseen. Tässä tapauksessa C:ltä on vaadittu vahingonkorvausta yhtiölle vesivahingosta aiheutuneista korjauskustannuksista.
26. Kuten vuoden 2009 asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 s. 16 ja 17) todetaan, tavallisimmat vahingot asunto-osakeyhtiöissä johtuvat puutteellisesti toteutetuista kosteiden tilojen rakennustöistä ja kunnossapidosta. Tässä tapauksessa on riidatonta, että suihkunurkkauksen asennus huoneiston D 96 WC-tilaan oli tehty ilman yhtiön suostumusta tai myötävaikutusta. WC- tilassa ei ollut lattiakaivoa eikä minkäänlaista vedeneritystä. Näin lattialle suihkusta tullut vesi on voinut päästä suoraan lattian rakenteisiin.
27. C on hankkinut huoneiston vuonna 1997, jolloin suihkunurkkaus oli jo asennettu. C on viimeistään saadessaan vuonna 2001 ”Kosteiden tilojen tarkastusraportin” tullut tietoiseksi siitä, etteivät WC-tilaan tehdyt muutokset olleet yhtiön hyväksymiä ja ettei vesieristyksiä ollut sekä ettei tila myöskään täyttänyt rakennusmääräyksiä. C on kertomansa mukaan tehnyt WC-tilassa tarkastusraportissa edellytetyt nurkkien silikonisaumaukset mutta ei mitään muuta toimenpidettä. Tarkastuskortin valmistumisen jälkeen rakennusmääräysten vastaista suihkutilaa on käytetty vielä noin yhdeksän vuotta.
Kaiken kaikkiaan siis huoneiston rakennusmääräysten vastaista suihkutilaa, jossa ei ole vesieristeitä eikä lattiaviemäriä, on käytetty C:n hallinta-aikana noin 13 vuotta, ja mahdollisesti tätä ennenkin jo jonkin aikaa. C:n olisi tullut ymmärtää, että suihkutilan jatkuvan käytön vuoksi riski suihkusta valuvan veden joutumisesta lattian rakenteisiin on koko ajan kasvanut. C ei voi vapautua osakkaan korvausvastuusta vuonna 2010 ilmenneestä vesivahingosta sillä perusteella, että vuoden 2001 tarkastuskortissa oli lattian kunnostustarpeesta maininta ”Ei välitöntä kunnostustarvetta.” Hovioikeus toteaa tässä yhteydessä vielä sen, että tarkastuskortin mukaan suihkualtaan alta lattian kosteuspitoisuuksia ei silloin edes pystytty mittaamaan.
28. Osakkeenomistajalla voidaan katsoa olevan korostettu huolenpitovelvollisuus, jos osakkeenomistajan hallinnassa olevissa kosteissa tiloissa on tehty sellaisia muutoksia, jotka vaikuttavat talon eristyksiin ja jotka olisivat vaatineet asunto-osakeyhtiölain (1991) 77 §:n perusteella yhtiön suostumuksen tai joista olisi tullut ainakin ilmoittaa yhtiölle ennen muutostöitä.
29. Kirjallisista todisteista (Väliraportti I) ilmenee, että suihkualtaan pohjaviemäri oli vuotanut valutettaessa ja puurungot olivat olleet homeessa. Käräjäoikeudessa kuultu tarkastusraportin laatinut todistaja Väinölä on kertonut, että kaikki pohjaviemärin liitokset olivat vuotaneet (käräjäoikeuden tuomio s. 10). Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 11) olevaa johtopäätöstä siitä, että WC-tilan asennukset oli tehty luvattomasti ja rakenteita vaurioittavasti, ei ole riitautettu. Käräjäoikeuden mukaan vuodon tai sen mahdollisuuden selvittäminen olisi kuitenkin edellyttänyt suihkun käyttämistä tai erityistä suihkualtaan alapuolisen tilan tutkimista. Tällä perusteella käräjäoikeus on katsonut, että WC-tilan vuoto ei ole aiheutunut C:n tuottamuksesta. Käräjäoikeus on antanut merkitystä myös sille, että C on käynyt tuon aikaisen vuokralaisen aikana huoneistossa eikä ole silloin havainnut mitään vesivahinkoon viittaavaa.
30. Hovioikeus ei voi hyväksyä näitä käräjäoikeuden perusteluja. Kyseinen tila ei ole ollut rakenteiltaan ja eristeiltään suihkutilaksi sopiva. Veden joutumista rakenteisiin ei voi aina edes silmämääräisesti havaita. Suihkua käytettäessä vettä voi joutua lattialle ja lattiarakenteisiin muutenkin kuin pohjaviemärin kautta. Todisteina olevista valokuvista voidaan havaita, että suihkuverholla varustettu suihkuallas ei ole voinut olla vesitiivis. Vesieristeiden ja pohjaviemärin puuttumisen vuoksi C:llä on ollut erityinen velvollisuus valvoa ja huolehtia, että suihkualtaan pohjaviemäri ei vuoda. C ei voi vapautua osakkaan korvausvastuustaan sillä perusteella, että hän ei sijoittajaomistajana itse käyttänyt suihkua tai että pohjaviemärin tarkastaminen on suihkualtaan sijoituksen ja rakenteen vuoksi ollut hankalaa.
31. Tarkastuskortin perusteella yhtiö on siis tullut vuonna 2001 tietoiseksi C:n huoneiston WC-tilan sen hetkisestä kunnosta. Riidatonta on, että yhtiö ei ole myöhemmin, ennen nyt käsiteltävää vesivahinkoa, vaatinut C:ltä huoneiston omistajana mitään selvityksiä WC-tilan kunnosta tai toimenpiteitä tilan kunnostamiseksi. Tämä ei kuitenkaan poista C:n velvollisuutta huolehtia hänen vastuullaan olevasta tilasta siten, että siitä ei aiheudu vahinkoa muille osakkeenomistajille. Yhtiöllä ei ole myöskään ollut käytettävissä asunto-osakeyhtiölain (1991) perusteella tosiasiassa sellaisia keinoja, joilla se olisi voinut käytännössä tehokkaasti vaatia C:ltä hänen vastuullaan oleviin märkätiloihin kohdistuvia toimenpiteitä.
32. Asunto-osakeyhtiöissä hyväksyttävänä riskinjakona ei voida pitää sitä, että huoneiston omistaja säästämällä perusparannuksen kustannuksista siirtää rakennusmääräysten vastaisten tilojen käytöstä aiheutuvan vesivahingon riskin muille osakkeenomistajille.
33. Hovioikeuden johtopäätös on, että C on tuottamuksellaan aiheuttanut WC-tilan vesivuodon, kun hän on sallinut huoneistossaan vuosikausien ajan rakennusmääräysten vastaisen suihkutilan käytön.
Keittiön altaan viemärin irtoamisesta aiheutunut vesivahinko
34. Yhtiö on katsonut C:n toimineen huolimattomasti, kun hän ei ollut ilmoittanut keittiön allaskaapissa irronneesta viemäriputkesta asunto-osakeyhtiölle. Yhtiö ei ole varsinaisesti väittänyt, että C olisi tiennyt viemärin viasta. C ei ollut kuitenkaan tarkastanut allaskaappia, vaikka huoneistossa säilytettiin poikkeuksellisen paljon tavaraa, mikä ilmenee todisteena esitetyistä valokuvista. Yhtiön mukaan huoneiston käytön ja kunnon seuraaminen kuuluu osakkeenomistajalle, vaikka hän ei itse asu asunnossa. Viemäriputken irtoaminen johtui yhtiön mukaan yleensä juuri siitä, että allaskaapissa oli liikaa tavaraa. Lisäksi C:llä oli ollut erityinen syy valvoa, että hänen vuokralaisensa hoitaa asuntoa huolellisesti ainakin vuoden 2009 WC-istuimen tulvimisen jälkeen.
35. Riidatonta on, että allaskaapissa kulkevan viemäriputken kunnossapito kuului yhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain (1991) 78 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Vastaava säännös on asunto-osakeyhtiölain (2009) 4 luvun 8 §:ssä.
36. Osakkeenomistajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, kun huoneisto pidetään vuokrattuna. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 22 §:n mukaan vuokralaisen on päästettävä vuokranantaja asuntoon viivytyksettä sopivana aikana huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Toisaalta saman lain 24 §:n mukaan vuokralaisen on ilmoitettava viipymättä vuokranantajalle sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, josta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi tehtävä viipymättä.
Vuokranantajan onkin voitava pitkälle luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle tällaisesta viasta, koska se on myös vuokralaisen edun mukaista. Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole käytännön tarpeiden mukaista edellyttää, että vuokranantaja kovin usein käy huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua näihin vaihtotilanteisiin.
37. Näyttöä ei ole esitetty siitä, millä tavoin keittiön allaskaapin viemäri oli irrallaan, ja miten vika olisi voitu havaita eikä myöskään siitä, kuinka paljon siitä kerrallaan vuoti vettä. Esitetty selvitys viittaa äkilliseen ja ilmeisesti runsaaseen keittiön allaskaapin viemärin vuotoon. Tämän perusteella on pääteltävissä, että viemäri ei ole välttämättä ollut irrallaan pitempää aikaa. Tällöin ei voida muun selvityksen puuttuessa katsoa, että C:n olisi tullut osakkeenomistajana vika huomata ja siten siitä yhtiölle ilmoittaa, jos vuokralainen ei ole saattanut asiaa hänen tietoonsa.
Pelkästään se seikka, että huoneistossa on ollut paljon tavaraa mahdollisesti C:n tieten tai että asunnossa oli vuonna 2009 ollut vuokralaisen huolimattomuuden vuoksi vesivahinko WC-istuimen tulvimisen seurauksena, ei hovioikeuden käsityksen mukaan vielä tarkoita, että C:llä olisi ollut erityinen velvollisuus ryhtyä tutkimaan keittiön allaskaapin sisältöä ja viemärin kuntoa.
38. Ei voida myöskään tässä tapauksessa edellyttää, että C:llä olisi ollut erityinen velvollisuus käydä asunnolla ja tutkia allaskaapin kunto juuri asunto-osakeyhtiölain voimaan tulon ja vahingon ilmenemisen välisenä runsaan kolmen kuukauden ajanjaksona. Tähän nähden ei voida myöskään katsoa, että osakkaan korvausvastuun perustana oleva laiminlyönti olisi tapahtunut uuden asunto-osakeyhtiölain (2009) voimaan tultua ja että C:llä olisi lain 24 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella velvollisuus näyttää osakkaan korvausvastuun uhalla menetelleensä huolellisesti huoneiston kunnon valvomisessa.
39. Hovioikeus katsoo siten jääneen näyttämättä, että C olisi tuottamuksellaan aiheuttanut allaskaapin viemärin vuotamisesta johtuneen vesivahingon.
Kustannusten kohdistaminen
40. Hovioikeus on edellä katsonut, että C on vastuussa WC-tiloista aiheutuneesta mutta ei keittiöaltaan irronneesta viemäristä johtuneesta vesivuodosta. Käräjäoikeuden tuomion mukaan molemmat vuodot olivat kastelleet samaa aluetta. Yhtiön mukaan toinen vaurion syistä on joka tapauksessa kastellut koko alueen. Kumpikin on yksin riittänyt aiheuttamaan korjaustarpeen ja lopputulos olisi ollut yhdenkin vaurion perusteella sama. C on puolestaan katsonut, että pääosa vauriosta on aiheutunut keittiön viemärin irtoamisesta.
41. Kirjallisena todisteena esitetystä huoneistojen D 91 ja 96 sekä E 117 ja 121 pohjakuviosta ilmenee viitteellisesti, miten märät alueet sijoittuvat huoneistoissa. WC-tila ja keittiö sijaitsevat näissä huoneistoissa vierekkäin huoneiston toisessa päädyssä, ja märät alueet ulottuvat vastakkaisen päädyn seinään asti mutta eivät läheskään huoneistojen koko leveydeltä. Tämän pohjakuvion perusteella ei voida arvioida, miltä osin WC:n ja keittiön vauriot ovat näitä alueita kastelleet. Todistaja Väinölän käräjäoikeudessa esittämän arvion mukaan kaikki kylpyhuoneen läheisten osien vauriot olivat johtuneet WC- tilan vuodosta, kun taas keittiön vuoto oli mennyt eristetilaan, minne vesi pääsi helposti kulkemaan. Muutoin Väinölä ei kyennyt erikseen määrittelemään, miten eri vuotokohdat vaikuttivat vesivahinkoon.
42. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, miten korjauskustannukset kohdistuivat huoneistojen eri osiin.
43. Yhtiön olisi kantajana ja korjaustöiden teettäjänä näytettävä, että kaikki ne korjauskustannukset, joista korvausta vaaditaan, olisivat joka tapauksessa syntyneet pelkästään WC-tilan vuodosta. Tätä yhtiö ei ole kyennyt tekemään. Tämän vuoksi C:tä ei voida velvoittaa maksamaan kuin osa korjauskustannuksista yhtiölle aiheutuneesta vahingosta. Kun vuotokohtia on ollut kaksi ja niiden vaikutuksia korjauskustannusten syntymiseen ei voida tarkoin määrittää, hovioikeus muun selvityksen puuttuessa katsoo, että kumpikin vuotokohta on aiheuttanut yhtä suuren osan korjauskustannuksista.
Hovioikeus pitää siten perusteltuna velvoittaa C:n suorittamaan vahingonkorvauksena yhtiölle puolet sen vaatimista korjauskustannuksista syntyneistä vahingoista. Korjauskustannukset ovat riidattomasti olleet 41.036,59 euroa. Niin kuin aikaisemmin lausuttu, C ei voi enää hovioikeudessa vedota siihen, että korjaustöitä ei ole kilpailutettu. Vaikka C voisikin tähän vedota, tämä ei vaikuttaisi lopputulokseen. C ei ole käräjäoikeudessa esittänyt mitään selvitystä siitä, että yhtiö on laiminlyönyt rajoittaa vahingon määrää jättämällä korjaustyön kilpailuttamatta. C:n vahingonkorvausvelvollisuuden määrä on siis 20.518,30 euroa. Yhtiö on vaatinut lain mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiantopäivästä.
Oikeudenkäyntikulut
44. Yhtiö on pääosin voittanut asian. Yhtiölle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut C on velvollinen korvaamaan samassa suhteessa kuin kanne on hyväksytty.
Tämän takia on tärkeää, että asunto-osakeyhtiön uusi osakkeenomistaja selvittää asunto-osakeyhtiössä tehdyt asennukset. Jos uusi osakkeenomistaja on epävarma velvollisuuksistaan, tulisi hänen ottaa yhteyttä lakimieheen.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua tai neuvoa osakkaan korvausvastuuasioihin liittyen tai laajemmin vahingonkorvausasioita koskien, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Viitatut lait:
Oikeudenkäymiskaari
Osakeyhtiölaki (kumottu)
Osakeyhtiölaki
Asunto-osakeyhtiölaki (kumottu)
Asunto-osakeyhtiölaki
Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta
Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta