Kuka vastaa liukastumisvahingoista?
Kiinteistön omistajien ja haltijoiden vastuulla on huolehtia vastuulleen kuuluvien piha-alueiden sekä kulkuväylien ylläpidosta. Tämä on erittäin tärkeää varsinkin talvella, jolloin liukastumisvahinkoja saattaa päästä käymään hyvinkin helposti ja useasti, jollei kulkuteistä ja muusta pihojen ylläpidosta ole huolehdittu. Suurin osa liukastumisvahingoista on vältettävissä, jos talvikunnossapidosta on huolehdittu asiaankuuluvasti. Lähtökohtaisesti liukastumisesta aiheutuvat henkilövahingot voivat olla vähäisiä, kuten mustelmia tai venähdyksiä. Pahimmillaan liukastuminen saattaa kuitenkin aiheuttaa myös vakavia loukkaantumisia ja jopa kuoleman. Liukastumisvahingot aiheuttavat useasti sairaala- ja hoitokuluja sekä mahdollisesti myös ansiomenetyksiä sekä muita välilliskuluja. Vakavien vahinkojen sattuessa selvitettäväksi tulee vastuukysymykset kuten se, että kuka on korvausvelvollinen. Onko liukastumisvahingot kiinteistöllä kiinteistön omistajan vastuulla?
Liukastumisvahingoissa korvausvelvollinen voi olla esimerkiksi kiinteistön omistaja (taloyhtiö tai omakotitalokiinteistön omistaja) tai kiinteistön haltija, joka hallitsee kiinteistöä vuokrasopimuksen nojalla. Kunta voi olla korvausvelvollinen, jos liukastuminen on tapahtunut kunnan kunnossapitovastuun alaisella alueella. Jos kunnossapitovastuullinen on toiminut huolimattomasti, vahinko korvataan tämän vastuuvakuutuksesta edellyttäen, että sellainen on voimassa. Jos vahinko ei ole aiheutunut huolimattomuudesta ja kunnossapito on hoidettu asianmukaisesti, vahingonkärsijän mahdollinen tapaturmavakuutus korvaa aiheutuneen vahingon.
Milloin kiinteistön omistaja voi olla vastuussa liukastumisvahingosta?
Kiinteistön omistaja vastaa oman kiinteistön alueella tapahtuneista liukastumisvahingoista. Korvausvastuun syntyminen edellyttää tuottamusta eli tässä tapauksessa alueen kunnossapidosta vastaavan vastuun laiminlyöntiä alueen asianmukaisesta ylläpidosta, kuten liukkauden torjuminen hiekoittamalla. Kunnossapitovelvollisella on niin sanottu korostunut huolellisuusvelvoite kunnossapidon suhteen, tämä tarkoittaa, että korvausvastuu on ankarampaa kuin tavallisessa yksityishenkilöiden välisessä tuottamusvastuussa, eli vähäinenkin huolimattomuus voi saada aikaan korvausvelvollisuuden.
Oikeuskäytännössä kunnossapidon tavoitetaso on asetettu hyvin korkeaksi. Korvausvastuusta on voinut vapautua vain esimerkiksi, jos sääolosuhteet ovat olleet sillä tavoin poikkeukselliset, että ne ovat tehneet asiaankuuluvan liukkauden ehkäisyn mahdottomaksi tai hyödyttömäksi.
KKO 1997:151 ratkaisussa asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön katolta oli auringon lämmön seurauksena valunut syöksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli yön aikana pakkassäästä johtuen jäätynyt. Vahingonkärsijä oli noin kello 1:00 aikaan yöllä liukastunut jalkakäytävällä olleeseen jäähän ja tämän seurauksena loukkaantunut. Syöksytorvesta valunut vesi ja tämän jäätyminen yön pakkasen vuoksi ei ollut ennalta arvaamatonta. Asunto-osakeyhtiö ei ollut myöskään näyttänyt, että hiekan pysyminen jalkakäytävällä ja liukastumisen estäminen olisi ollut vallinneissa olosuhteissa mahdotonta. Jäätynyttä aluetta ei ollut rajattu puomein tai osoitettu muilla varoitusmerkeillä. Tästä johtuen asunto-osakeyhtiö oli vastuussa vahingonkärsijälle aiheutuneesta vahingosta. Tapauksessa ei siis kunnossapitoa ollut suoritettu asianmukaisesti, sillä jo edellisenä päivänä olisi voitu arvioida hiekoituksen tai muiden varoitusmerkkien tarve ennakkoon, jotta vahinkoa ei olisi päässyt sattumaan.
Kunnossapitovastuuta kantavan on seurattava alueiden kunnossapidon tarvetta ja ryhdyttävä viipymättä tarvittaviin toimiin. Kiinteistön omistajan tietäessä vaarallisen paikan, on toimiin ryhdyttävä välittömästi, jotta vahinkoja ei sattuisi. Kiinteistön omistajan on pystyttävä osoittamaan, että kaikki tarvittava ja mahdollinen on tehty, jotta vaaraa ei tapahtuisi. Edellä mainitussa tapauksessa käy hyvin ilmi se, että toimiin tulee ryhtyä kellon ajasta riippumatta, jotta vaara voidaan ehkäistä eikä vahinkoa sattuisi.
Voiko taloyhtiö siirtää vastuunsa esim. kiinteistöhuoltoyhtiölle?
Kiinteistön haltijan ja -omistajan vastuu pohjautuu lainsäädäntöön, taustalla on monia lakeja kuten maankäyttö- ja rakennuslaki sekä laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa-ja puhtaanapidosta. Vastuun on määritelty tietylle taholle laissa kuten kiinteistön omistajalle tai haltijalle, joten pääasiallista vastuuta ei voi siirtää. Kiinteistön omistaja, kuten taloyhtiö voi kuitenkin tehdä kiinteistöhuoltoyhtiön kanssa sopimuksen taloyhtiön alueiden kunnossapidon huolehtimisesta. Talonyhtiön on kuitenkin syytä sopia huolellisesti siitä mitä huoltoyhtiön kunnossapito ja pihanhoito sisältää, sillä laiminlyönnistä taloyhtiö joutuu itse korvausvastuuseen.
On kuitenkin hyvä huomioida, että vaikka taloyhtiö olisi siirtänyt huoltoyhtiölle sopimuksessa taloyhtiön alueiden kunnossapidon ja liukkauden eston, se on joka tapauksessa vahinkotilanteessa ensisijaisesti korvausvelvollinen vahingonkärsineelle. Taloyhtiö ei siis voi siirtää vastuutaan huoltoyhtiölle. Taloyhtiö on aina loppujen lopuksi se, joka on vahingonkorvausvelvollinen. Korvausvelvollisuuden tullessa kyseeseen taloyhtiö pystyy kiinteistön huoltosopimuksen perusteella vaatia korvausta huoltoyhtiöltä tilanteissa, joissa huoltoyhtiö on laiminlyönyt sopimuksen mukaista kunnossapitoa kuten hiekoittamista, jolla on syy-yhteys vahinkoon.
Voiko taloyhtiön osakas vaatia korvausta taloyhtiöltä liukastumisvahingosta?
Osakkeenomistajalla, kuten muillakin henkilöillä, on oikeus saada omalta taloyhtiöltä korvausta, jos hän liukastuu taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevalla alueella. Pienemmissä taloyhtiöissä on useasti saatettu sopia, että yhtiön alueiden kunnossapito kuten hiekoitus hoidetaan talkoovoimin eli osakkaiden toimesta. Taloyhtiön kannalta tällaiseen tilanteeseen sisältyy kuitenkin riskejä. Näissäkin tilanteissa taloyhtiö on siis vastuussa ulkopuolisille aiheutuvista vahingoista. Tilanne saattaa kuitenkin olla toisenlainen, jos vahingonkärsijä on taloyhtiön osakas ja kaikki osakkaat ovat hyväksyneet kunnossapidon talkoovoimin, mutta taloyhtiössä ei ole jaettu kiinteitä hiekoitusvuoroja. Tämänkaltaisessa tilanteessa osakkaan liukastuminen saatetaan katsoa aiheutuneen osakkaan omasta laiminlyönnistä. Tällöin taloyhtiö ei vastaa vahingosta.
KKO 1995:169 ratkaisussa asunto-osakeyhtiön osakkaat olivat keskinäisen sopimuksen mukaisesti noudattanut järjestelyä, jonka mukaan pihan hiekoitus kustannusten säästämiseksi huolehditaan osakkaiden talkootyönä. Asiasta oli sovittu ja kaikki osakkaat hyväksyivät tämän järjestelyn. Yhtiön ei katsottu olevan vastuussa vahingosta, joka oli aiheutunut liukastumisesta yhtiön hiekoittamattomalla pihatiellä, sillä osakas oli suostunut järjestelyyn. Eli jos osakas suostuu taloyhtiön kunnossapidon järjestämiseen talkoo voimin, ei hän silloin voi vaatia taloyhtiöltä korvausta liukastumisvahingosta.
Taloyhtiöltä voisi vaatia mahdollisesti korvausta, jos taloyhtiössä on sovittu kiinteät kunnossapitovuorot osakeomistajien kesken, siten toisen osakkaan kunnossapitovastuuvuorolla liukastunut osakas. Vastaavasti, jos osakas on taloyhtiön kokouksessa vastustanut selkeästi tämänkaltaista järjestelyä tai toistuvasti huomauttanut huolimattomasta kunnossapidosta, eikä isännöitsijä / hallitus ole asiaan puuttunut eikä ryhtynyt toimenpiteisiin saadakseen osakkaat huolehtimaan kunnossapidosta asianmukaisesti, voisi tässäkin tapauksessa taloyhtiö joutua korvausvastuuseen osakkaalle aiheutuneesta vahingosta.
Miten kiinteistön omistajan tulee varautua liukastumisriskeihin?
Riskien varalta kiinteistön omistajan on hyödyllistä varmistaa, että vastuuvakuutus on voimassa. Vastuuvakuutus on nimensä mukaisesti vakuutus, joka otetaan sen varalta, että vakuutuksenottaja, kuten taloyhtiö joutuu vahingonkorvausvelvolliseksi. Jos kiinteistön omistaja on korvausvastuussa liukastumisvahingosta, vastuuvakuutuksesta saadaan lähtökohtaisesti korvaus vahingonkärsineelle mm. esine- ja henkilövahingoissa. Erityisesti taloyhtiöiden on hyödyllistä varmistaa, että vakuutukset ovat voimassa, sillä jos taloyhtiön hallitus ei ole vakuutuksesta huolehtinut ja taloyhtiö joutuu suorittamaan korvauksen omista varoista vahingonkärsineelle, on mahdollista, että taloyhtiö vaatii tässä tilanteessa korvausta hallituksen jäseniltä, jotka ovat laiminlyöneet velvollisuuttaan tarkistaa, että vakuutusasiat ovat kunnossa.
Taloyhtiöiden on myös hyödyllistä varmistaa, että kiinteistöhuoltosopimukset ovat tehty kirjallisesti huoltoyhtiön kanssa. On tärkeää tarkistaa, että sopimuksessa on tarkasti sovittu lisäksi mm. taloyhtiön alueiden kunnossapidosta ja siitä, miten etenkin liukastumisvahinkoja pyritään ehkäisemään. Kun asioita on selkeästi sovittu, voidaan välttää niin vahinkoja kuin tulevaisuuden epäselvyyksiä.
Taloyhtiö hallituksen tulee valvoa, että sopimuksia noudatetaan ja huoltoyhtiö hoitaa kunnossapidon sovitun mukaisesti, mikäli kunnossapito on siirretty huoltoyhtiölle. Mikäli epäkohtia huomataan, on niistä ilmoitettava viipymättä huoltoyhtiölle. Hallituksen on myös viipymättä ryhdyttävä tällaisessa tilanteessa toimenpiteisiin esim. hiekoitukseen. Mikäli taloyhtiön piha on jäässä, on hiekoituksen lisäksi hyvä käyttää puomeja ja varoituskylttejä.
Korvausvastuu ja lakimies
Mikäli tarvitset korvausvastuuseen liittyvissä asioissa, ota rohkeasti yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
KKO 1997:151 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1997/19970151
KKO 1995:169 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1995/19950169