Tässä kirjoituksessa käsitellään virhettä kaupan kohteena olevassa asuinkiinteistössä. Myyjän suoritusvirhe on yleisempi, ja näin ollen keskitytään myyjän suoritusvirheeseen. Ostajan virhe olisi kyseessä esimerkiksi silloin, jos hän viivästyisi kauppahinnan suorittamisessa. Tällöin ei kyse luonnollisesti ole virheestä kaupan kohteessa.
Kirjoituksessa käsitellään sitä, että milloin kaupan kohteessa voidaan sanoa olevan sellainen virhe, joka oikeuttaa esim. kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.
Jos kaupan kohde ei vastaa sopimusta, siinä on virhe. Kaupan kohde voi tietyissä tilanteissa vaikuttaa objektiivisesti tarkasteltuna virheelliseltä, vaikka se ei sitä osapuolten tarkoittamalla tavalla ole. Näin esimerkiksi siinä tapauksessa, jos kaupankohteena on asuinkelvoton asuinkiinteistö, mutta osapuolten yhteinen tarkoitus on myydä kiinteistö purettavaksi.
Jos kiinteistön ominaisuuksista ei ole sopimuksessa sovittu tarkemmin, joudutaan virhearvioinnissa tällöin usein tukeutumaan osapuolten käsityksen sijasta objektiiviseen standardiin.
Yleistä virheistä
Maakaaressa kiinteistön virheet jaotellaan laatuvirheeseen, vallintavirheeseen ja oikeudelliseen virheeseen. Maakaaressa on myös säännöksiä, jotka koskevat yhtä lailla kaikkia virhetyyppejä esim. ostajan tieto virheestä.
Jaottelulla laatuvirheisiin, vallintavirheisiin ja oikeudellisiin virheisiin on käytännössä merkitystä, koska muun muassa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuus riippuu siitä, mistä virhetyypistä on kysymys.
Myyjällä, jolla yleensä on kiinteistö hallinnassaan, on ostajaa paremmat edellytykset tietää kiinteistön liittyvät puutteet ja viat. Selonottovelvollisuuden painopiste onkin asetettu myyjälle. Myyjä tulee antaa ostajalle perustellun ja järkevän ostopäätöksen tekemiseksi tarpeelliset tiedot kiinteistöstä.
Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa se, millaisesta kiinteistön ominaisuudesta on kyse. Kiinteistön laadullisten ominaisuuksien osalta edellytetään, että myyjä antaa kiinteistön käyttöön ja sen arvoon vaikuttavista ominaisuuksista tiedot, joita yleensä pidetään samanlaisen kiinteistön kaupassa tärkeinä. Myyjän tulee aina tiedottaa ostajaa, jos kiinteistön vallintaa rajoittaa jokin viranomaisen päätös tai jos siihen kohdistuu kolmannen oikeus.
Myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuus. Kiinteistön kaupassa ostajan on tarkastettava kiinteistön laatu ennen kaupantekoa. Ostaja ei voi vedota laatuvirheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa.
Virhearviointiin esimerkiksi käytetyn asunnon kaupassa vaikuttavat monet konkreettiseen kaupantekotilanteeseen liittyvät seikat, kuten annetut tiedot, asunnon ikä, yleinen kunto ja kauppahinta sekä niiden pohjalta arvioitavat ostajan perustellut odotukset ja ostajan selonottovelvollisuudelle asetettavat vaatimukset. Tämän vuoksi virheen olemassaolo joudutaan käytännössä arvioimaan kussakin yksittäistapauksessa erikseen ottamalla huomioon kaikki kaupan olosuhteet.
Subjektiivinen ja objektiivinen standardi
Kaupan kohteena oleva kiinteistö myydään lähtökohtaisesti samassa kunnossa kuin se on kauppaa tehdessä. Yksikään kiinteistö ei ole samanlainen, eikä kaikille kiinteistöille yhteisiä laatuvaatimuksia voida sen vuoksi esittää. Laatuvirheen kohdalla täysin samanlaisten vertailukohtien puute johtaa väistämättä siihen, että virheen määrittelyssä joudutaan käyttämään aina harkintaa
Laatuvirheen arvioinnissa käytetään jaottelua objektiivinen ja subjektiivinen standardi. Objektiivisella standardilla ymmärretään sellaista keskimääräistä laatutasoa, jota kaupan kohteelta voidaan vaatia, kun otetaan huomioon ennen muuta millaisesta kiinteistötyypistä, on kysymys. Objektiivinen standardi voikin vaihdella suuresti sen mukaan, onko luovutuksen kohteena esimerkiksi metsätila, kesäasunto vai omakotitalo. Jos kiinteistön ominaisuuksista ei ole sovittu, eikä myyjä muutoinkaan ole antanut yksityiskohtaisia tietoja ominaisuuksista, ostajalla on oikeus edellyttää kaupan kohteen laadulta keskimääräistä normaalitasoa.
Subjektiivinen standardi tarkoittaa kaupassa sovittuja tai ostajan edellyttämiä seikkoja. Kaupan kohde poikkeaa subjektiivisesta standardista silloin, kun se poikkeaa laadultaan niistä tiedoista, jotka ovat kirjallisesti tai suullisesti sovittu tai jotka myyjä tai hänen edustajansa on muutoin saattanut ostajan tietoon. Subjektiivinen standardi on laatuvirheiden osalta ensisijainen kriteeri.
Objektiivinen ja subjektiivinen standardi vaikuttavat usein toisiinsa. Osapuolten sopimia seikkoja voidaan arvioida vain yleistä taustaa vasten ja ottaen huomioon yleiset kriteerit. Toisaalta keskeiset sopimusehdot, esimerkiksi sovitun kauppahinnan määrä, vaikuttaa arvioon objektiivisen standardin mukaisesti.
Virheen vaikutuksellisuusvaatimus
Aivan vähäisiin puutteisiin kaupan kohteessa ei ole kohtuullista vedota. Mikäli ostaja voisi vedota aivan pieniin poikkeamiin kaupan kohteessa, tilanne olisi myyjän kannalta kohtuuton. Vähäiset eli oikeudellisesti vaikutuksettomat poikkeamat kaupan kohteessa jäävät ostajan vastattavaksi. Myyjän vastuulla on sitä vastoin vaikutukselliset virheet.
Olennainen virhe voi vaikuttaa kauppaan siten, että ostaja ei tietoisena virheestä olisi tehnyt kauppaa ollenkaan. Olennaista vähäisempikin virhe voi vaikuttaa kaupan yksittäisiin ehtoihin, ennen kaikkea sovitun kauppahinnan määrään ja sitä kautta koko kiinteistökauppaan.
Oikeuskäytännön tai oikeuskirjallisuuden perusteella ei voida esittää tarkkoja euromäärä- tai prosenttirajoja siitä, milloin virhe on vaikutuksellinen. Arvioitaessa, onko virheperuste ollut vaikutuksellinen, otetaan huomioon ainoastaan ostajan itsensä maksettavaksi tulleet välttämättömät vian korjauskustannukset. Korjauskustannuksista on vähennettävä arvon nousu. Arvonnousun arvioimisessa otetaan huomioon korjauksessa käytetyt materiaalit.
Normaali virhetilanne
Normaali virhetilanne on kyseessä, kun virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virheellä on tällöin voinut olla vaikutusta koko kauppaan tai yksittäiseen ehtoon, yleensä kauppahintaan. Mikäli ostaja olisi ollut tietoinen virheestä ennen kauppaa, hän ei olisi tehnyt kauppaa ainakaan sovituilla ehdoilla.
Ei vaadita näyttöä siitä, että virhe on vaikuttanut kauppaan, vaan että seikan voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Yleensä jouduttaneen arvioimaan objektiivisten kriteereiden pohjalta siitä, olisiko virhe vaikuttanut normaalin ostajan ratkaisuun.
Lisäedellytykset
Tietyissä tapauksissa vaaditaan normaalin virhetilanteen lisäksi lisäedellytyksiä, jotta virheen sietokynnys ylittyy. Tällöin edellytetään, että nimenomaan tällä virheellä on ollut merkitystä kiinteistön käytön kannalta. Kiinteistöä oletetaan käytettävän samaan tarkoitukseen kuin sitä on aikaisemmin käytetty tai myyty.
Mikäli ostajalla on mielessä jotain uusia kiinteistön käyttötarkoituksia, ostaja kantaa lähtökohtaisesti riskin siitä, että kiinteistö soveltuu tällaiseen uuteen käyttötarkoitukseen. Toki riski voi tällaisessa tapauksessa siirtyä takaisin myyjälle, jos ostaja ennen kauppaa kertoo myyjälle uudesta käyttötarkoituksesta ja myyjä on tietoinen siitä, että kiinteistö ei sovellu ostajan aikomaan uuteen käyttötarkoitukseen. Tällöin myyjä on velvollinen oikaisemaan ostajan virheellisen käsityksen.
Salaisen virheen toleranssikynnys
Salainen virhe on kyseessä, kun virhe on tullut molemmille kaupan osapuolille kaupanteon jälkeen yllätyksenä. Tällaisessa tapauksessa joudutaan arvioimaan, kuinka riski on kohtuullista jakaa ostajan ja myyjän välillä.
Salaisen virheen osalta on niin, että pienistä salaisista virheistä riskin kantaa ostaja. Mikäli virhe on normaalia merkittävämpi, vastuu siirtyy myyjälle. Tätä voidaan perustella sillä, että jos osapuolet olisivat olleet tietoisia merkittävästä salaisesta virheestä, se olisi vaikuttanut myös kaupan ehtoihin, yleensä ainakin kauppahintaan.
Salaisen virheen osalta voidaan suuntaa antavasti todeta, että jos korjauskustannukset ovat vähintään 4–6 % myyntihinnasta, kyseessä on hinnanalennukseen oikeuttava vika tai puute. Tällaiseen arvioon on kuitenkin suhtauduttava varovaisesti, sillä huomioon on otettava muun muassa arvonnousu, kolmannen vastuulla olevat viat ja puutteet sekä esimerkiksi terveyshaittojen vaikutus.
Asumiskelpoisuuden, asumishaitan ja terveyshaitan vaikutus virheen vaikutuksellisuusvaatimuksen arviointiin
Asumiskäyttöön myytävän asuinkiinteistön tulee olla asuttavassa kunnossa. Mikäli asunto ei ole asumiskelpoinen, tämä seikka voi olla peruste, jonka nojalla virhe katsotaan vaikutukselliseksi. Jollei asumiskäyttöön ostettua kiinteistöä voi esim. piilevän vian tai puutteen vuoksi käyttää asumiseen se mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on perustellusti voitu edellyttää. Lähtökohta on tällöin se, että myös salaisen virheen sietokynnys täyttyy.
Uuden ja käytetyn rakennuksen erot virheen vaikutuksellisuusvaatimuksen arviointiin
Käytetyn asunnon kaupassa on lähtökohta, ettei asunto ole uuden veroinen, paitsi jos olosuhteet yksittäistapauksessa ovat sellaiset, että ostajalla on perusteltua syytä olettaa niin olevan. Ostajalle voi syntyä tällainen perusteltu olettamus esimerkiksi sen vuoksi, että asunto on myyty täysin remontoituna.
Vanhan rakennuksen ostajan tulee sietää tietty määrä virheitä voimatta menestyksekkäästi vedota hinnanalennusseuraamukseen. Käytettyjen kohteiden kaupalle on ominaista, että ostajan virheensietoraja on uusien kohteiden kauppaa korkeammalla. Käytetyn kohteen kaupassa ostajan tulee varautua tiettyihin virheisiin, ennen kaikkea erityyppisiin kulumisvikoihin, vanhoja normeja vastaaviin teknisiin ratkaisuihin jne.
Virheen määräytymisen ajankohta
Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Kiinteistön sopimuksenmukaisuus määräytyy kaupantekohetken mukaan. Kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka myyjä voi antamillaan tiedoilla ja selvityksillä vaikuttaa ostajan käsitykseen kiinteistökaupan kohteesta ja siten määrittää sitä, mitä ostaja voi kiinteistöltä perustellusti vaatia.
Kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikkei esimerkiksi kosteuden pääsy omakotitalon rakenteisiin, ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut näkyviä vaurioita. Ratkaisevana seikkana pidetään sitä, onko vian syy tai peruste olemassa kaupantekohetkellä.
Myyjän vastuu vahingosta voi kuitenkin rajoittua, jos ostaja ei ole uutena omistajana ottanut selvää viasta, kun seurauksia on alkanut ilmetä, tai hän muutoin on laiminlyönnillään aiheuttanut vahinkojen suurenemisen. Ostajalla on huolellisuusvelvollisuus ja velvollisuus rajoittaa vahinkoja mahdollisimman vähäisiksi.
Virheen korjaaminen ja virheellisen tiedon oikaisu
Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu ostajalle. Tämä koskee kaikkia virhetyyppejä. Maakaaren perustelujen mukaan ostajalla ei ole pääsääntöisesti oikeutta vaatia myyjältä virheen korjaamista. Toisaalta myyjällä ei myöskään ole pääsääntöisesti oikeutta torjua ostajan vaatimuksia korjaamisella.
Myyjä voi joskus antaa ostajalle vääriä, virheellisiä, harhaanjohtavia tai puutteellisia tietoja kaupan kohteesta. Jotta myyjä välttäisi virhevastuun, myyjän tulee oikaista ostajaa ennen kaupantekoa. Myyjän tulee suorittaa tällainen oikaisu ostajalle hyvissä ajoin ennen kaupantekoa. Riittävää ei ainakaan usein ole, jos oikaisu tehdään vasta esim. kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa. Virheellinen tieto on oikaistava vähintään yhtä tehokkaasti kuin se on annettukin.
Virheen seuraamukset
Tässä kohti käydään myyjän suoritusvirheen seuraamukset läpi lyhyesti. Virheen seuraamuksina voi kyseeseen tulla ostajan oikeus pidättyä suorituksesta, kaupan purku, hinnanalennus ja vahingonkorvaus. Myyjä ja ostaja voivat sopia keskenään näistä seuraamuksista. Jos he eivät pääse virhetilanteessa seuraamuksista sopimukseen, voi ostaja vaatia virheeseen liittyviä seuraamuksia tuomioistuimessa.
Ostajan oikeus pidättyä suorituksesta
Jos ostajalla on myyjän sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta. Ostaja joutuu tällöin arvioimaan, mikä on virheen laajuus. Ostaja kantaa riskin siitä, jos tämä hänen arvionsa oikeudellisesti vaikutuksellisesta virheestä ja sen laajuudesta osoittautuu myöhemmin olennaisesti vääräksi.
Kaupan purku
Kaupan purku voi tulla kyseeseen silloin, jos virhe on koko kaupan kannalta niin olennainen, että muuta seuraamusta ei ostajan kannalta voida pitää kohtuullisena. Olennaisuutta arvioidaan siis nimenomaan ostajan, ei myyjän kannalta. Kiinteistön kaupassa kaupan purkuun oikeuttavana olennaisena virheenä on pidetty korjauskustannuksia, jotka ovat olleet vähintään 40 % kiinteistön kauppahinnasta. Tähänkin arvioon on kuitenkin suhtauduttava kriittisesti.
Harkinta on tehtävää kokonaisharkintaa, joten pelkästään tietyn suuruisista korjauskustannuksista ei voida tehdä suoraan päätellä sitä, täyttyykö purkukynnys. Jos kaupan purun edellytykset täyttyvät, ostajalla on tällöin oikeus valita, haluaako hän purkaa kaupan vai tyytyykö hän esimerkiksi hinnanalennukseen. Ostajan ei voida vaatia pysyvän kaupassa, jos kiinteistöä ei voida käyttää tarkoitukseensa tai korjata kohtuullisin kustannuksin.
Hinnanalennus
Jos kiinteistö ei laadultaan vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää, ostaja voi vaatia hinnanalennusta. Tarkoituksena on tasapainottaa hinta vastaamaan virheelliseksi todetun kiinteistön todellista arvoa. Hinnanalennus määritellään sen perusteella, kuinka paljon virheelliseksi todetun kiinteistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon.
Tällöin tulee olla jonkinlainen käsitys siitä, mikä on virheellisenä pidettävän kiinteistön arvo. Päättelyssä on tukeuduttava kaupanteon yksilöllisiä erityispiirteitä yleisempään aineistoon. Vertailuaineistona voidaan tällöin käyttää samantyyppisistä, rakennuksiltaan samantasoisista ja -ikäisistä lähiseudun kiinteistöistä saatuja kauppahintoja.
Vahingonkorvaus
Virheen seuraamuksista purku ja hinnanalennus eivät edellytä osapuolten eli tässä tapauksessa myyjän tuottamusta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Vahingonkorvausta tuomitaan käytännössä harvoin. Tämä johtuu usein siitä, että tilanne kohtaa näyttövaikeuksia. Yleensä tullaan siihen lopputulemaan, että myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä hän tämän vuoksi joudu vahingonkorvausvastuuseen. Vastuu myyjälle voi tulla kuitenkin esimerkiksi, jos myyjä on itse tehnyt remontin yhteydessä virheellisiä rakenneratkaisuja.
Yhteenvetoa
Kirjoituksessa havaittiin, että ostaja ei voi menestyksekkäästi vedota vähämerkityksellisiin virheisiin. Ainoastaan oikeudellisesti vaikutukselliset virheet johtavat oikeusseuraamuksiin.
Virheen korjauskustannukset eivät ole ainoa seikka, joka vaikuttaa virheen vaikutuksellisuuden arviointiin. Muun muassa asunnon asumiskelpoisuudella ja terveyshaitalla on merkitystä arvioitaessa, onko havaittu virhe oikeudellisesti vaikutuksellinen vai ei. Oikeusseuraamuksia ovat kaupan purku, hinnanalennus ja vahingonkorvaus.
Tärkein lähtökohta virhearvioinnissa on osapuolten sopimus. Mikäli kaupan kohde ei ole sopimuksenmukainen, siinä on virhe. Jos kaupan kohteen ominaisuuksista ei ole sovittu, joudutaan kaupan kohdetta vertaamaan objektiiviseen standardiin.
Riitaisuuksien välttämiseksi ja vähentämiseksi tulee sopia kirjallisesti ja mahdollisimman tarkasti kaupan kohteeseen liittyvät seikat. Ostajan tulee ennen kaupantekoa tutustua kaupan kohteeseen hyvin ja mielellään rakennusalan asiantuntijan avustuksella.
Jotta ostaja voisi vedota virheeseen oikeudellisesti vaikutuksellisesti, on virheen syyn tai perusteen täytynyt olla olemassa kaupantekohetkellä.
Sovellettava laki:
Maakaari (12.4.1995/540)
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset apua esimerkiksi kiinteistön virheeseen liittyen, ota yhteyttä asiantuntevaan lakimieheen.
Yhteystiedot löydät seuraavan linkin kautta:
https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/alakimies.fi/yhteystiedot/