Jos huoneiston rakenteista löytyy esimerkiksi kosteusvaurio, kuuluu vaurion korjaaminen lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle. Asunto-osakeyhtiö voi kuitenkin jäädä viivyttelemään korjauksien kanssa tai jopa kokonaan kieltäytyä korjaamaan kunnossapitovastuulleen kuuluvan vaurion tai vian. Tällöin yhtiö voi joutua vahingonkorvausvastuuseen vahingosta, joka osakkaalle on aiheutunut.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.
6 § Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus: yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.
Tuottamusolettaman mukaan asunto-osakeyhtiö vastaa vahingosta, joka on syntynyt kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta, ellei yhtiö kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti. Vahingonkärsijän, eli asunto-osakeyhtiön osakkaan on kyettävä osoittamaan lain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen, vahinko, vahingon määrä ja syy-yhteys. Tämä perustuu yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin.
Jos huoneistossa on todettu vaurio, tulisi taloyhtiön selvittää vaurion laajuus, korjaustapa, korjauskustannukset ym. Myös yhtiön hallitus ja mahdollisesti myös yhtiökokous joutuvat käsittelemään asian ennen kuin korjaukset voidaan aloittaa. Yhtiön tulisikin viedä asiaa eteenpäin pikimmiten, jotta vaurio saadaan mahdollisimman nopeasti korjattua, erityisesti silloin, kun vauriosta voi aiheutua terveyshaittaa huoneiston asukkaille, kuten kosteus- tai mikrobivauriot.
Mahdollisten terveyshaittojen vuoksi asukas saattaa joutua muuttamaan asunnosta pois jo ennen korjausten aloittamista ja joutuu hankkimaan sijaisasunnon, joka aiheuttaa lisäkustannuksia asumiseen. Myös asukkaan koti-irtaimisto voi vahingoittua. Tällaisissa tilanteissa tiedustellaan usein, asumisen lisäkustannuksista, muuttokustannuksista ja irtaimen vahingoista vaatia korvausta taloyhtiöltä.
Vahingonkorvausvastuu
Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei ole vahingonkorvausvastuussa rakennuksen vaurioista, sillä ne ovat yleensä syntyneet rakennusvirheiden seurauksena, joista taloyhtiöllä ei ole ollut tietoa, eikä siten ole ollut vaurion aiheuttajana. Rakennevauriot tulevatkin ilmi yleensä täytenä yllätyksenä ja ne ovat voineet olla rakenteissa useita vuosia ennen niiden löytymistä.
Jos asunto-osakeyhtiö on kuitenkin laiminlyönyt rakennuksen kunnon valvonnan ja hoidon, minkä seurauksena vaurio on syntynyt, voi yhtiö joutua vahingonkorvausvastuuseen. Vastaavasti korvausvastuu voi syntyä, jos yhtiö on viivytellyt tarpeellisten korjausten kanssa tai kieltäytynyt niistä kokonaan. Myös asianmukaisen valvonnan puuttuminen korjaustyössä sen asianmukaisuuden varmistamiseksi voi luoda korvausvastuun yhtiölle. Jos korjauksen jälkeen havaitaan, että sitä ei olla suoritettu asianmukaisesti ja tämä olisi ollut vältettävissä asianmukaisella valvonnalla, yhtiön korvausvastuu voi tulla kyseeseen, jos korjaustyöstä on aiheutunut vahinkoa osakkaalle.
Asunto-osakeyhtiö on vastuussa ainoastaan sellaisista vahingoista, jotka ovat syntyneet tarpeettomasti ja yhtiön tuottamuksen johdosta. Esimerkiksi sijaisasumiskustannuksista yhtiö ei vastaa kokonaisuudessaan, jos sijaisasuminen on välttämätöntä yhtiön kunnossapitovelvoitteen täyttämisen johdosta. Ainoastaan tarpeettomat sijaisasumiskustannukset ovat yhtiön vastuulla, eli jos sijaisasuminen on seurausta sellaisesta vahingosta, jolla on syy-yhteys yhtiön tuottamukseen. Esimerkiksi Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa vuodelta 1999, asunto-osakeyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaalle vesivuodosta aiheutuneen vahingon ja osakkaan väliaikaisesta asumisesta aiheutunut vahinko, kun yhtiö ei tarpeeksi nopeasti ollut ryhtynyt korjaamaan osakkaan huoneiston viallista hanaa.
Asunto-osakeyhtiöltä vaadittavat toimenpiteet oikeuskäytännössä
Helsingin hovioikeuden ratkaisussa vuodelta 1996, asunto-osakeyhtiö oli suorittanut siltä vaaditut toimenpiteet viiden kuukauden kuluttua siitä, kun se oli saanut tiedon haitasta. Hovioikeus katsoi, että selvitys- ja korjaustoimenpiteiden vaatima aika olisi tapauksessa vaatinut enintään kaksi kuukautta. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaalle sijaisasumiskustannukset kolmelta kuukaudelta.
Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa vuodelta 2017 oli kyse asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuusta osakkaan sijaisasumiskuluista ja irtaimiston vahingoittumisesta. Tapauksessa osakkaan huoneistossa oli käynyt vesivahinko, jonka aiheuttajana oli ollut kattovuoto. Yhtiö oli asiantuntijalausunnoista huolimatta jättänyt korjaamatta vahingon asianmukaisesti. Vaaditut korjaustyöt tehtiin vasta yli vuoden jälkeen vahingon syntymisestä. Hovioikeus katsoi, että korjaustoimenpiteisiin olisi pitänyt ryhtyä jo muutaman kuukauden sisällä tapahtuneesta. Vauriot olivat pahentuneet korjaustöiden pitkittymisen johdosta, mikä johti korjaustöiden laajenemiseen. Osakkaalle oli tämän seurauksena syntynyt alussa esitettyä vahinkoa ja yhtiö velvoitettiin korvaamaan vahingot osakkaalle.
Asunto-osakeyhtiö ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiöön liittyvissä ongelmissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme.