Yhteiskunnan digitalisoituminen vaikuttaa osaltaan myös asuntokauppaan. Täysin sähköisessä muodossa asuntokauppaa ei tiettävästi ole Suomessa vielä toteutettu, mutta tulevaisuudessa se voi olla jo normaalia käytäntöä. Tällä hetkellä Suomessa on käynnissä siirtymäaika, jossa paperisista asunto-osakkeiden osakekirjoista luovutaan ja siirretään sähköiseen järjestelmään. Maanmittauslaitos ylläpitää sähköistä rekisteriä, huoneistotietojärjestelmää. Tähän rekisteriin siirretään kaikki olemassa olevat tiedot asunto-osakkeista ja niiden omistuksesta.
Huoneistotietojärjestelmään siirtymisen tavoitteena on parantaa asunto-osakkeita koskevien tietojen saatavuutta ja luotettavuutta, kuin myös taloudellinen hyöty. Kun asunto-osakkeen omistus kirjataan sähköiseen järjestelmään, luodaan osakkeenomistajalle samalla turvaa, kun riski osakkeen katoamisesta tai tuhoutumisesta on vähäisempi, kuin paperimuotoisen osakkeen.
Asunto-osakeyhtiöillä, jotka on perustettu vuonna 2019 tai tätä myöhempänä ajankohtana, ei aiemmin mainittua siirtymävaihetta ole laisinkaan, vaan kyseiset yhtiöt ja niiden omistukset kirjataan suoraan huoneistotietojärjestelmään. Ennen vuotta 2019 perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä sen sijaan on yhtiön vastuulla siirtää yhtiön osakeluettelo järjestelmään. Osakehuoneiston omistus voidaan rekisteröidä vasta tämän jälkeen. Rekisteröinti tapahtuu joko erillisellä ilmoituksella, tai viimeistään silloin, kun huoneisto vaihtaa omistajaa seuraavan kerran.
Rekisteröimisen myötä myös paperinen osakekirja mitätöityy automaattisesti. Onkin mahdollista, että siirtymäkauden aikana osakekirjat ovat vielä paperisia. Asuntokauppa ja omistuksen siirtymisen ilmoittaminen riippuu siitä, onko asunto-osakeyhtiö siirtänyt osakeluettelon huoneistotietojärjestelmään. Tässä artikkelissa käydään läpi eri tilanteita, joita siirtymävaiheen aikana asuntokaupassa voi syntyä ja menettelyohjeita tällaisiin tilanteisiin.
Digitalisoimattomat osakekirjat tai osakeluettelo
Siirtymävaiheen alkaessa vuonna 2019 oli monessa asunto-osakeyhtiössä osakeluettelo tai huoneistojen omistustiedot vielä siirtämättä sähköiseen rekisteriin. tämä vaikuttaa osaltaan myös asuntokauppaan. Myyjän on tällaisessa tilanteessa osoitettava omistusoikeutensa huoneistoon osakekirjalla, joka on paperimuotoinen. Tämä osakekirja siirtyy asunnon kaupassa ostajan haltuun ja siihen lisätään asianmukaiset siirtomerkinnät. Tämän kaltainen asuntokauppa on siten samalla tavalla toteutettu, kuin ennen digitalisaatiota, eikä huoneiston omistajatietoja myöskään siten kirjata huoneistotietojärjestelmään. Osakasrekisterin muutokset omistajan vaihtumisen myötä tehdään verottajan isännöitsijän toimesta. Huoneiston ostajan onkin ilmoitettava huoneiston kaupasta isännöitsijälle ja tämän lisäksi verottajalle.
Vuoden 2022 loppuun mennessä kaikkien asunto-osakeyhtiöiden on tullut siirtää osakeluettelonsa sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Edellisen kaltaisia tilanteita, jossa tiedot ovat vielä siirtämättä, ovat siten jo nyt harvinaisempia ja vuonna 2023 sen kaltaisia kaupantekotilanteita ei tulisi enää olla.
Osakeluettelo rekisteröity sähköisesti, mutta huoneiston omistusta ei
Kuten jo aiemmin mainittiin, asunto-osakeyhtiöiden siirtäessä osakeluetteloitaan huoneistotietojärjestelmään siirtymäajan kuluessa, vaikuttaa se osaltaan myös asuntokauppaan. Kun yhtiö siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään, on tämän jälkeen siirrettävä myös huoneiston omistusta koskevat tiedot. Tämä tapahtuu joko erillisellä hakemuksella tai automaattisesti silloin, kun huoneisto vaihtaa seuraavan kerran omistajaa. Huoneiston omistajalle on asetettu 10 vuoden määräaika omistuksensa rekisteröintiin, joka alkaa, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään.
Jos osakeluettelo on jo siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta osakkeiden tietoja sen sijaan ei vielä olla siirretty, kaupantekotilanteessa kauppa tehdään yhä paperisella osakekirjalla. Tällaisessa tilanteessa uuden omistajan on haettava omistukselleen sähköistä rekisteröintiä 2 kuukauden kuluessa siitä, kun luovutuskirja on allekirjoitettu. Kaupanteossa käytetty paperinen osakekirja mitätöidään rekisteröinnin yhteydessä ja tiedot omistuksesta löytyvät jatkossa ainoastaan sähköisestä rekisteristä.
Osakehuoneiston sähköisen omistajamerkinnän puuttuessa, myyjän suostumuksen osoittamiseksi käy osakekirjaan merkitty siirtomerkintä, kun omistusoikeus kirjataan sähköisesti. Alkuperäinen osakekirja, jossa siirtomerkintä näkyy, on liitettävä hakemukseen, kun uusi omistaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä. Jos huoneiston omistajanvaihdos tapahtuu ensimmäistä kertaa vasta osakeluettelon siirron jälkeen ja omistusoikeuden kirjaamista koskeva hakemus sen johdosta myöhästyy, seurauksena on sanktio kirjaamismaksua koskien. Maksua korotetaan silloin 20 % jokaiselta kahdelta kuukaudelta, jona hakemus on myöhästynyt.
Sekä osakeluettelo, että omistusoikeuden tiedot ehditty jo siirtää huoneistotietojärjestelmään
Kun osakeluettelo ja tiedot omistusoikeudesta on jo siirretty huoneistotietojärjestelmään, tämän jälkeen tapahtuva asuntokauppa on käytännössä jo täysin digitaalinen. Kun paperinen osakekirja mitätöityy sähköisen rekisteröinnin myötä, ei kyseisellä asiakirjalla enää ole minkäänlaista merkitystä asuntokaupassa, vaikka sellainen esitettäisiinkin.
Kaupan kohteena ei siten myöskään ole enää paperinen osakekirja, vaan omistusoikeus siirtyy asuntokaupassa ostajalle sähköisen järjestelmän kautta. Järjestelmään rekisteröidään omistusoikeuden muutos. Ostaja tarvitsee tällöin myyjän suostumuksen omistuksen rekisteröintiin, kun myyjällä on jo olemassa sähköinen omistajamerkintä. Suostumus on mahdollista osoittaa hakemuksessa liittämällä siihen kopio kauppakirjasta. Myös erillinen kirjallinen suostumus kelpaa. Hakemuksesta tulee käydä ilmi myös myyjän yhteystiedot, joksi riittävät tämän sähköpostiosoite ja puhelinnumero. Kun hakemus on toimitettu, Maanmittauslaitos on yhteydessä myyjään ja varmistaa tämän suostumuksen omistusoikeuden. uutoksen rekisteröintiin. Tilanteessa, jossa myyjänä toimii kuolinpesä, suostumus varmistetaan kuolinpesän ilmoittajalta. Suostumus voidaan tulevaisuudessa antaa myös Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa sähköisesti. Myös lahjakirjalla annettua osakehuoneistoa koskevat samat vaatimukset suostumuksesta. Lisätietoja omistusoikeuden rekisteröimisestä löytyy Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta.
Kirjaamiselle ei ole asetettu sanktioitua määräaikaa, jos omistusoikeus on jo aiemmin kirjattu sähköiseen rekisteriin. On kuitenkin hyvä muistaa, että osakeoikeuksien käyttö ja osakkeen panttaaminen edellyttävät omistusoikeuden rekisteröimistä. Rekisteröintiä kannattaakin hakea mahdollisimman pian asunto-osaketta ostettaessa.
Suostumus vaaditaan myös tilanteessa, jossa omistusoikeuteen kohdistuva rajoitus, esimerkiksi panttaus rekisteröidään. Suostumuksen antamisesta vastaa tällöin omistaja tai se, jonka omistusoikeus pantataan.
Mistä tarkistaa, onko taloyhtiöni osakeluettelo siirretty sähköiseen järjestelmään?
Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelonsa 1.5.2019 – 31.12.2022 välisenä aikana. Siirrosta on myös ilmoitettava osakkaille. Taloyhtiön isännöitsijältä tai Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta voi tarvittaessa varmistaa, onko osakeluettelo siirretty huoneistotietojärjestelmään. Maanmittauslaitos ylläpitää osakeluetteloa, kun se on siirretty huoneistotietojärjestelmään. Huoneistotietojärjestelmästä saa haettua taloyhtiön osakeluettelon ja osakehuoneistotulosteen. Osakehuoneistotulosteesta näkyy huoneiston omistaja, kun huoneiston omistus on kirjattu järjestelmään.
Asuntokauppa ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeen rekisteröimisessä tai muussa asuntokauppaan liittyvässä ongelmassa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Asuntokauppalaki: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843 Laki huoneistotietojärjestelmästä: https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2018/20181328