Asunto-osakekaupassa neuvottelut alkavat sillä, että yleensä ostaja tekee asunnosta ostotarjouksen. Myös myyjä voi tehdä asunnostaan tarjouksen ostajalle, eli myyntitarjouksen, mutta tämä ei ole niin tavallista. Myynti-ilmoitusta ei kuitenkaan lasketa myyntitarjoukseksi, vaan tarjouksen on oltava selvä tahdonilmaisu tehdä tiettyjen osapuolten välillä sopimus eli kauppakirja.
Tarjous asunto-osakekaupassa
Asunto-osakekaupassa tarjouksen jälkeen alkavat neuvottelut ja kun tarjouksen tekijä on saanut toiselta osapuolelta hyväksyvän vastauksen, tästä syntyy esisopimus, joka on kumpiakin osapuolia velvoittava. Esisopimus on sopimus lopullisen kaupan tekemisestä.
Jos toinen osapuoli ei jostain syystä päätäkään kauppaa tarjouksen hyväksymisen jälkeen, kieltäytyjä rikkoo sopimusta ja on vastuussa toisen osapuolelle aiheutuvasta vahingosta. Tällaiseen tilanteeseen on yleensä varauduttu käsirahasopimuksella tai vakiokorvauksella eli sopimussakolla.
Tarjouksen peruuttaminen on vaikeaa, joten kannattaa tarkkaan miettiä kannattaako tarjous tehdä ja kannattaako siihen vastata myönteisesti. Sopimuksen ehdot kannattaa tarkkaan miettiä. Tarjouksen saa perua vain, jos sen tekee ennen kuin tarjous tai vastaus saapuu toiselle osapuolelle tai ennen kuin hän on tutustunut vastaukseen tai tarjoukseen. Jos siis ostaja löytääkin paremman asunnon tehtyään tarjouksen myyjän asunnosta, hän saa peruuttaa myyjälle tekemänsä tarjouksen vain, jos myyjä ei ole vielä saanut tarjousta tai ei ole tutustunut siihen.
Vastapuolen hyväksyttyä tarjouksen osapuolten välille syntyy velvoittava sopimus. Tarjousta ei siis kannata tehdä, jos on epävarma. Tarjouksella on yleensä asetettu aikaraja ja jos vastausta ei kuulu tänä aikana, tarjous raukeaa. Tarjous raukeaa myös, kun se hylätään, eikä määräajan voimassa ololla ole tähän vaikutusta. Jos siis myyjä ensin hylkää ja sitten hyväksyy tarjouksen, ostajan ei ole pakko hyväksyä uutta tarjousta. Jos myyjä taas nähtävästi hyväksyy tarjouksen, mutta eri ehdoilla, tällainen vastaus katsotaan hylkääväksi vastaukseksi, johon liittyy uusi tarjous eli vastatarjous. Myyjä voi myös selventää, että kyseessä on vasta tarjous.
Jos ostaja ei ole täysin varma rahoituksen saamisesta, tarjoukseen voidaan lisätä vetäytymisehto liittyen siihen, jos näin käy. Toisaalta jos rahoituksen saaminen on epävarmaa, kannattaa miettiä onko tarjouksen tekeminen järkevää. Jos ostajan tarjous on avoin tällaisesta syystä, myyjä voi kirjata itselleen ehdon siitä, että hän voisi hyväksyä toisen tarjouksen sillä välin kun ensimmäinen vielä ostaja odottaa rahoitusta.
Asuntokaupassa tarjoukset ja vastaukset on aina järkevää tehdä kirjallisesti ja selkeästi, jotta vältytään erimielisyyksiltä myöhemmin.
Tarjous kiinteistökaupassa
Kiinteistökaupassa ei ole varsinaisesti ole tarjous-käsitettä, koska kiinteistökauppa on aina tehtävä lainmukaisessa määrämuodossa. Kiinteistön myynti- tai ostotarjous voidaan siis aina peruuttaa eikä tarjous tai hyväksyvä vastaus luo kummallekaan osapuolelle velvoitteita päättää kauppa. Kiinteistökaupassa sopimuksesta tulee velvoittava vasta kun sen on määrämuotoisesti vahvistanut kaupanvahvistaja. Jos omakotitalo on vuokramaalla, kaupanvahvistajaa ei tarvita, kirjallinen kauppakirja riittää.
Kiinteistökaupassa voidaan myös tehdä sitova esisopimus eli sopimus tulevan kaupan tekemisestä. Esisopimus on myös määrämuotoinen ja se tehdään yleensä silloin kun lopullisen kaupan tekemiselle on jokin viivästys tai este. Esisopimukselle on hyvä asettaa määräaika, joka on esteeseen nähden sopiva.
Laissa on määritelty seuraamus, jos kauppaneuvottelujen jälkeen toinen osapuoli vetäytyykin kaupasta. Tilanne vaihtelee hieman riippuen siitä, ovatko osapuolet tehneet esisopimuksen vai eivät. Jos he ovat tehneet määrämuotoisen esisopimuksen, sopimuksen rikkoja on velvollinen allekirjoittamaan sovitun kauppakirjan tai maksamaan mahdollisesti esisopimuksessa sovitun korvauksen. Jos he eivät ole tehneet esisopimusta, kieltäytyjän on korvattava toiselle osapuolelle kaupantekoon liittyvistä toimista aiheutuneet kustannukset. Tällaisia ovat muun muassa ilmoittelu ja kiinteistöön tutustuminen. Jos tarjouksen vakuudeksi on maksettu käsiraha, ja käsiraha ylittää kaupantekoon liittyneet kustannukset, ylimääräinen osa käsirahasta on palautettava ostajalle.
Tarjousasiakirjaan on hyvä kirjata kaikki tarpeelliset kaupan ehdot, jotka tulevat myös tulevaan kauppakirjaan. Vaikka esisopimusta ei laadittaisi, kannattaa kaupasta sovittaessa silti laatia kirjallinen asiakirja.
Käsirahasopimus, sopimus vakiokorvauksesta ja varausmaksu
Asuntoa ostaessaan ostaja maksaa yleensä käsirahan, jota käytetään tavallaan tarjouksen vakuutena, vaikka virallisesti se on asuntokauppalain mukaan eräänlainen varausraha. Käsiraha ei vaikuta ostajan tarjouksen sitovuuteen, eikä käsiraha ole pakollinen sitovuuden aikaan saamiseksi. Myyjä saa kuitenkin ottaa vastaan vain yhden käsirahan. Käsiraha ei voi olla vekseli. Käsiraha voi olla korkeintaan 4 % käsirahasopimuksen mukaisesta kauppasummasta.
Kun kauppakirja on allekirjoitettu eli sopimus on syntynyt, käsirahasta tulee osa asunnon kauppahintaa. Siinä tilanteessa, että myyjä ei hyväksykään tarjousta tai ei ole ostajan syy, että kauppaa ei synnykään, niin käsiraha on palautettava viipymättä ostajaehdokkaalle. Jos ostaja kieltäytyy kaupasta myyjän hyväksyttyä tarjouksen, ostaja menettää käsirahan myyjälle. Jos kieltäytyjä on myyjä, niin hänen on palautettava tai korvattava käsirahan summa ostajaehdokkaalle.
Käsiraha liittyy myös kiinteistönvälittäjän käyttämiseen. Jos myyjällä on toimeksiantosopimus kiinteistönvälittäjän kanssa, välittäjä saa yleensä puolet käsirahasta. Jos myyjä kieltäytyy kaupasta, hänen on myös kuitenkin maksettava välittäjälleen sopimuksen mukaisen korvauksen.
Otettuaan vastaan käsirahan asunto-osakeasunnon kaupassa, myyjä ei saa ottaa vastaan muita tarjouksia (käsirahallista tai ilman) ennen kuin ensimmäinen käsiraha on maksettu takaisin tarjouksen tekijälle tai on selvää, että myyjä saa pitää käsirahan. Kiinteistönvälittäjäkään ei saa ottaa vastaan useampaa käsirahaa tai tarjousta. Jos myyjä ottaa vastaan useita tarjouksia käsirahoineen, mikään näistä tarjouksista, ei edes ensimmäinen, ei sido tarjousten tekijöitä.
Käsirahan maksamisesta ostajaehdokkaan tulisi saada ainakin kuittaus ja käsiraha on pidettävä hyvässä tallessa. Käsirahan voi antaa kiinteistönvälittäjän hoiviin. Kiinteistönvälittäjä voi säilyttää käsirahan hyvän välitystavan mukaisesti asiakasvaratilillä.
Aina ei käytetä käsirahaa vaan voidaan käyttää myös sopimussakkoa tai vakiokorvausta. Asunto-osakeasunto kaupoissa osapuolet voivat sopia etukäteen siitä, kuinka paljon sopimusta rikkovan, eli sopimuksesta kieltäytyvän, osapuolen on maksettava korvausta toiselle osapuolelle. Myös vakiokorvaus on korkeintaan 4 % kauppakirjan mukaisesta kauppasummasta. Toisin kuin käsiraha, vakiokorvausehtoinen tarjous ei estä myyjää ottamasta vastaan muita tarjouksia.
Sekä käsiraha tarjouksesta että vakiokorvauksellisesta tarjouksesta tulisi löytyä tulevan kaupan kauppaehdot mahdollisimman kattavasti. Tällaisia keskeisiä kauppaehtoja ovat muun muassa kaupan osapuolet; kaupan kohde; kauppahinta ja mahdollinen velaton hinta; maksuehdot eräpäivineen ja korkoineen; omistusoikeuden siirtyminen; vakuudet; osakekirjojen säilytys ja luovutus; huoneiston hallinnan luovutus; vastikevastuu; huoneistoon tutustuminen; ostajan saamat asiakirjat ja tiedot; asunnon varustus sekä mahdolliset muut ehdot, kuten tarjouksen voimassaoloaika. Voimassaoloajan ei tulisi olla kohtuuttoman lyhyt tai pitkä. Pitkä voimassaoloaika voi olla raskasta ostajalle, mutta lyhyt aika voi luoda paineita myyjälle, joten voimassaoloaika on hyvä miettiä tarkkaan. Muutama päivä on yleensä kummallekin suotuisa aika.
Kun kaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä, on hänen tehtävänsä varmistaa, että tarjouksesta tehdään asiakirja, johon merkitään kaikki kaupanehdot mukaan lukien ehto käsirahasta tai vakiokorvauksesta. Tällä asiakirjalla ei ole muoto vaatimuksia. Asiakirjaa ei myöskään ole pakko laatia, varsinkin jos tarjous on tehty sellaisissa olosuhteissa, että sitä olisi kohtuutonta laatia.
Uuden asunnon kaupassa käytetään varausmaksua ennen lopullista rakentamispäätöstä asuntojen ennakkomarkkinointivaiheessa. Se on osa asunnon varsinaista kauppahintaa.
Kiinteistökaupassa ilman kaupanvahvistajaa tehty käsirahasopimus voi velvoittaa ostajaa maksamaan vain aiheutuneet, todelliset kulut, jos kauppa ei lopulta synnykään. Kun kyseessä on tarjous kiinteistöstä, välittäjäliikkeen on selitettävä ostajalle esisopimukseen ja kaupasta vetäytymiseen liittyvät säännökset. Tarjousasiakirjaan yleensä merkitään tarjouksen oikeusvaikutukset kiinteistökaupassa ja seuraamukset vetäytymisestä.
Kumpi on parempi, käsiraha vai vakiokorvaus? Meiltä voit kysellä lisää niiden eroista ja selvittää kumpi sopii tilanteeseesi paremmin! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Selvitettävää myyjästä ja ostajasta https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/asuntokauppa/
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843