Mikä on suorituskyvyttömyysvakuus?
Suorituskyvyttömyysvakuus tulee asettaa osakeyhtiön ja asunnonostajien hyväksi. Sen tarkoituksena on turvata asunto-osakeyhtiön rakennuksessa olevien mahdollisten rakennusvirheiden korjaaminen myös tilanteissa, joissa virheestä vastuussa oleva perustajaosakas olisi lopettanut toimintansa tai joutunut konkurssiin. Suorituskyvyttömyysvakuus on osa kuluttajansuojajärjestelmää, jonka tavoite on suojata asunnonostajia riskitilanteissa
Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisvelvollisuus koskee niin uudisrakentamista kuin myös uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista sekä lisärakentamista.
Mikä on RS-kohde?
Uusia asuntoja on mahdollista myydä ja markkinoida joko niin sanottuina RS-kohteina jo rakentamisvaiheessa tai vasta sitten, kun asunto on jo valmistunut ja saanut käyttöönotto hyväksynnän. RS-kohde on rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema ja kuten todettu näiden asuntojen myynti alkaa jo rakentamisvaiheessa. Näissä RS-kohteissa on myös ostajien ja yhtiö hyväksi asetettu asuntokauppalain vaatimat turvajärjestelmät.
Mikäli kohteen tarjoaminen ostettavaksi on aloitettu jo ennen kuin rakennusvalvonta on antanut hyväksynnän käyttöönotolle, joka koskee kaikkia yhtiön tulevia rakennuksia eli, kun kyseessä on asuntokauppalain mukainen niin sanottu RS-kohde. Tällaisessa tilanteessa tämän kaltaisille RS-kohteille täytyy asettaa suorituskyvyttömyysvakuus, rakentamisvaiheen vakuus ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Myös uuden jo valmistuneen ja käyttöönotettavaksi hyväksytyn asunnon kaupassa, joka ei ole RS-kohde, myyjän on asetettava ns. suorituskyvyttömyysvakuus.
Milloin suorituskyvyttömyysvakuus tulee asettaa?
Suorituskyvyttömyysvakuus on oltava aina niin vakituiseen asumiseen, kuin loma-asumiseen käytettäville huoneistoille. Vakuus on myös asetettava, jos samassa rakennuksessa on sekä kuluttajille ostettaviksi tarjottavia huoneistoja, että vuokra-asunnoiksi tarkoitettuja huoneistoja.
Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisesta säädetään asuntokauppalain luvuissa. Kun kysymys on asuntokauppalain mukaisesta niin sanotusta RS-kohteesta, tulee perustajaosakkaan huolehtia siitä, että osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi on asetettu suorituskyvyttömyysvakuus ennen kuin asunto-osakkeita on aloitettu tarjota ostettavaksi. Jos kuitenkin perustajaosakkaana on esimerkiksi valtion tai kunnan viranomainen, ei se ole velvollinen järjestämään vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalle.
Uuden asunnon kaupan mukaisesti, mikäli asuntoa myydään tai on muuten markkinoitu kuluttajalle sellaisesta asuntoa yhteisöstä, joka ei ole ollut niin sanottu RS-kohde, myyjä on velvollinen huolehtimaan siitä, että yhteisön sekä ostajien hyväksi asetetaan suorituskyvyttömyysvakuus ennen kuin asuntoyhteisön rakennukselle tai lisää rakennetuille asunnoille haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Tällaista vakuutta ei kuitenkaan tarvita, jos kysymys on esimerkiksi lisärakentamisesta ja asuntoja myy tai muuten markkinoi se sama asuntoyhteisö, jolle uudet asunnot on rakennettu.
Näin ollen suorituskyvyttömyysvakuus tulee siten asettaa, jos kohde on asunto-osakeyhtiö taikka muutoin yhteisömuotoinen ja osakkeet oikeuttavat ostajan hallitsemaan asuinhuoneistoa. Suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole tarvetta siten asettaa sellaisissa kohteissa, jotka myydään maakaaren mukaisella kiinteistökaupalla.
Suorituskyvyttömyysvakuutta ei tarvita sellaisessa suhteessa, joka ei ole tarkoitettu tarjottavaksi kuluttajien ostettavaksi eli jos osakkaat rakentavat ne omaan käyttöön, tai huoneistot tulevat vuokra-asuntokäyttöön. Vakuus on kuitenkin asetettava, jos kohteessa on omaan käyttöön taikka vuokra-asunnoiksi tarkoitettuja huoneistoja, että kuluttajille ostettavaksi tarjottavia huoneistoja.
Vakuuden asettamisen valvonta sekä toteaminen?
Rakennusvalvontaviranomaisen on maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti todettava asuinrakennuksen käyttöön hyväksymiseksi vaadittavan loppukatselmuksen yhteydessä se, että onko hänelle toimitettu vaadittava todistus asuntokauppalaissa tarkoitetusta suorituskyvyttömyys vakuudesta. Mikäli vaadittua todistusta ei ole toimitettu, rakennusvalvontaviranomaisen on tehtävä siitä ilmoitus Kilpailu- ja kuluttajavirastolle viipymättä heti loppukatselmuksen toimittamisen jälkeen.
On kuitenkin tärkeää huomioida, että rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä ei suinkaan ole tutkia vakuuden asettamisvelvollisuuden edellytyksiä, asetetun vakuuden asianmukaisuutta taikka vakuuden asettamatta jättämisen oikeellisuutta, vaan rakennusvalvontaviranomaisen on velvollinen välittämään kuluttaja-asiamiehelle tieto niistää kohteista, joiden loppukatselmuksen yhteydessä vaadittua todistusta ei ole oltu toimitettu. Tällaisessa tapauksessa on Kuluttaja-asiamiehen tehtävänä selvittää se, että onko perustajaosakas laiminlyönyt oman velvollisuutensa koskien vakuuden asettamista ja markkinoidaanko kohteen asuntoja kuluttajille lainvastaisesti sekä mikäli siihen on tarve niin ryhtyä toimenpiteisiin lainvastaisen markkinoinnin lopettamiseksi.
Kuluttaja-asiamies voi myös velvoittaa perustajaosakkaan hankkimaan vakuuden jälkikäteen, jos sellaista ei ole asetettu lain mukaisesti. Asuntokauppalaissa on muun ohella säädetty niin sanottu ostajansuojasäännösten rikkomisesta. Ostajansuojasäännösten rikkominen voi mahdollisesti tulla kyseeseen, mikäli vaadittua suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole lain mukaisesti asetettu ja tämän velvollisuuden laiminlyönnistä on tuomioistuimella mahdollisuus tuomita jopa rangaistukseen kuten sakkoon tai vankeuteen.
Mitä suorituskyvyttömyysvakuus kattaa?
Suorituskyvyttömyysvakuus on asetettava siltä varalta, että sen lähtökohtaisena tarkoituksena on turvata rakennuksessa mahdollisesti olevien rakennusvirheiden selvittämisestä sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen varalta. Vakuus turvaa etenkin sellaisissa tilanteissa, joissa perustajaosakas on mennyt esimerkiksi konkurssiin eikä ole kykenevä korjaamaan rakennuksen virheitä, jotka voivat mahdollisesti tulla ilmi vasta vuosien kuluttua rakentamisesta.
On hyvä myös huomioida, että vakuudenantaja ei ole velvollinen vastaamaan sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään asuntokauppalain mukaisessa vuositarkastuksessa. Vuositarkastus on tehtävä 12-15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennukset on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Näin ollen suorituskyvyttömyysvakuus kattaa vain sellaiset virheet, jotka on havaittu vuositarkastuksen jälkeen. Tämä tarkoittaa siis myös sitä, että jos rakennuttaja menee konkurssiin jo rakentamisen aikana, ei suorituskyvyttömyysvakuutta ole mahdollista käyttää esimerkiksi kesken jääneen rakennuksen valmiiksi rakentamiseen. Tällaista tilannetta varten kuitenkin RS-kohteessa on rakentamisvaiheen aikainen vakuus, jonka määrä on kuitenkin vain noin 10 % myytyjen asuntojen kauppahinnoista.
Lisäksi vakuudenantaja on velvollinen vastaamaan osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä mahdollisista tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei ole ollut mahdollista virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuudenantajalla on oikeus rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista niin, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuudenantajalla on mahdollisuus rajoittaa siten, että vastuun kokonaismäärä on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia rakennuskustannuksista. Taloyhtiölle on säädetty omavastuuksi enintään 2 % rakennuskustannuksista ja ostajalle enintään 1,5 % velattomasta kauppahinnasta, lain säädösten mukaisesti. Mikäli vakuus ei kuitenkaan riitä kaikkien osakeyhtiölle ja osakkeenostajille oikeutettujen korvausten kattamiseen, vakuuden määrä tulee näin jaetuksi yhtiön ja osakkeenostajien kesken siten, että se on korvaussaatavien mukaisessa suhteessa.
Mikä voi olla vakuutena?
Suorituskyvyttömyyden varalta on syytä antaa tarkoitukseen soveltuva vakuutus, annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Suorituskyvyttömyysvakuutena on yleensä käytännössä käytetty vakuutusyhtiöiden myöntämää vakuutusta. Vakuuden saantimahdollisuudet on syytä selvittää mahdollisimman aikaisessa vaiheessa sen vuoksi, että esimerkiksi vakuutusyhtiöiden ei ole mikään pakko myöntää vakuutusta ja vakuutusyhtiöt voivat myös itse säännellä omat ehtonsa.
Kuinka kauan vakuuden täytyy olla voimassa?
Vakuutuksen taikka takauksen on tarpeen olla voimassa, niin kauan kunnes on kymmenen vuotta kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Mitkä ovat kiinteistövälittäjän velvollisuudet?
Kiinteistönvälittäjän on syytä aina uutta asuntoa markkinoidessa ja myydessä varmistaa, että suorituskyvyttömyysvakuus on asianmukaisesti asetettu ja hankkia todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta. Välittäjän täytyy huomioida myös se, että käytettyä asuntoa myytäessä on syytä selvittää suorituskyvyttömyysvakuuden olemassaolo, mikäli kohde on alle kymmenen vuotta vanha. Hyvän välitystavan mukaisesti, silloin kun välittäjä on myymässä käytettyä asuntoa, jonka käyttöönotto hyväksynnästä on kulunut alle 10 vuotta, välitysliike on velvollinen selvittämään isännöitsijältä, onko kohteessa suorituskyvyttömyysvakuus. Jos tietoa ei ole saatavilla tai suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole, on asian merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille.
Lakimies ja uuden asunnon kauppa
Mikäli sinulla on kysyttävää asunnon kauppaan liittyen, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin
Asuntokauppalaki (843/1994) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843