Markkinointi & kiinteistönvälitys
Vaikka asuntojen mainontaa näkeekin vielä lehti-ilmoituksissa, internetissä ja asuntoesittelyissä, suosituilla alueilla asunnot usein vaihtavat omistajaa ilman erillistä mainontaa. Jos käytetään kiinteistönvälittäjä firmaa, saattaa olla, että asunnolle löytyy ostaja heidän firmansa asiakkaiden joukosta.
1990-luvulla voimaan tulleet asuntokauppoja koskevat lait ovat kehittäneet asuntokauppaa kiinteistönvälitys keskeisemmäksi ja vuonna 2006 alle viidesosa asuntokaupoista tehtiin asunnonvaihtajien kesken. Lainsäädännön monimutkaistuminen ja parempi tietoisuus asuntokauppojen monimutkaisuuksista ja eri osapuolten vastuista ovat lisänneet ammattilaisten käyttöä ja myös sen tarvetta. Asuntokauppaan liittyvä lainsäädäntö täsmentää myös tavallisen kuluttajan velvollisuuksia silloin kun hän myy omaa asuntoaan.
Kiinteistönvälitys antaa myös ulkopuolisen perspektiivin, jolta mahdollisen ostajan on helpompi kysellä asunnosta ja kiinteistönvälittäjää myös koskevat säännökset asunnon markkinoinnista, jotka eivät koske kuluttaja myyjää. Ostaja saa myös erityistä kuluttajansuojaa, kun asuntokaupoissa on mukana elinkeinonharjoittaja, kuten kiinteistönvälittäjä. Kahden tavallisen kuluttaja asunnonvaihtajan välinen asuntokauppa on myös hoidettava lainmukaisesti, mutta tilanne ja säännöt ovat silloin hieman erilaiset.
Myyjänä rakennusliike tai muu elinkeinonharjoittaja
Asuntokaupoissa elinkeinonharjoittaja on henkilö, jolle asuntokauppa on ammatti. Tavallinen kuluttaja myyjänä on sellainen henkilö, joka on yleensä myös itse asunut asunnossa. Jos myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja, hänellä on laajemmat velvoitteet ostajaa kohtaan kuin sellaisella myyjällä, joka myy omaa asuntoaan. Asuntokauppojen elinkeinonharjoittajia ovat esimerkiksi rakennusliikkeet, sijoittajat tai vakuutusyhtiöt. Yksityinen henkilö eli ostaja, joka ostaa asuntoa omaan käyttöönsä, tarvitsee erityistä suojelua elinkeinonaan asuntoja myyvää henkilöä vastaan. Jos myyjä on samalla tavalla kuluttaja kuin ostaja, ostaja ei tarvitse niin vahvaa suojelua myyjää vastaan. Erityisesti asunnon markkinointia ohjataan tarkasti ja elinkeinonharjoittajien on tarkkaan noudatettava säännöksiä. Kiinteistönvälittäjällä on myös omat velvollisuutensa ostajaa kohtaan, mutta näihin velvollisuuksiin ei vaikuta myyjän status kuluttajana tai elinkeinonharjoittajana.
Kiinteistönvälittäjä mukana kaupassa
Aluehallintovirastot ylläpitävät välitysliikerekisteriä, johon merkitään kiinteistönvälitysliikkeet ja yksityiset alan elinkeinonharjoittajat. Välitystoimintaa saavat harjoittaa vain ne liikkeet ja elinkeinonharjoittajat, jotka ovat rekisterissä. Heillä on oikeus käyttää kiinteistönvälittäjä nimikettä ja sen lyhennettä LKV. Myös virallisen kiinteistövälitystutkinnon suorittanut välitysliikkeen vastaava hoitaja voi käyttää kiinteistövälittäjä nimikettä.
Normaalisti kiinteistönvälittäjä ei ole asuntokaupan varsinainen osapuoli. Kiinteistönvälittäjällä ei siis ole vastuuta kauppaehtojen toteutumisesta tai virheistä toisin kuin ostajalla ja myyjällä. Kiinteistövälittäjällä ei myöskään ole lähtökohtaisesti lupaa tai valtuutusta tai oikeutta päättää kaupasta asiakkaan puolesta. Myyjän on itse hyväksyttävä ostotarjous, kiinteistönvälittäjä ei saa tai voi tehdä sitä hänen puolestaan.
Kiinteistövälittäjällä on kuitenkin velvollisuuksia sekä ostajaa että myyjää kohtaan. Hänen tehtävänään on antaa kummallekin osapuolelle tarpeelliset tiedot sekä kummankin etujen valvominen. Kiinteistövälittäjän perustehtävä on saattaa kaupan osapuolet yhteen, joko etsimällä ostajalle sopiva asunto tai etsimällä asunnolle sopiva ostaja. Kiinteistövälittäjä on henkilö, joka tulon saamiseksi saattaa sopija osapuolet yhteen luovutettaessa kiinteistö tai sen osa tai asunto-osake huoneisto tai kiinteistö, tällaisessa tilanteessa kiinteistön tai asunnon hallintaoikeus perustuu osakkaiden omistamiseen. Vuokrahuoneiden välitystä kutsutaan asunnonvälitykseksi tai vuokrahuoneiston välitykseksi, jolloin asunnolle etsitään asunnon omistajan puolesta vuokralaista.
Välityssopimus
Sopimus, jonka kiinteistönvälittäjä tekee asunnon myyjän kanssa etsiäkseen asunnolle ostajan, kutsutaan toimeksiantosopimukseksi. Asuntoa etsivä voi myös tehdä sopimuksen kiinteistönvälittäjän kanssa ja tätä sopimusta kutsutaan ostotoimeksiantosopimukseksi. Kiinteistövälittäjän palkkaajaa kutsutaan toimeksiantajaksi. Toimeksiantosopimus laaditaan kirjallisesti kahtena kappaleena ja toinen jää välitysliikkeelle ja toinen menee toimeksiantajalle. Sopimus voidaan tehdä sähköisesti, kunhan sitä ei voi yksipuolisesti muuttaa ja sopimusehdot pysyvät toimeksiantajan eli kuluttajan saatavilla.
Kaupan ehdoista, kuten tavoiteltavasta kauppahinnasta tai asunnon vapautumisaikataulusta, voidaan sopia ja niitä voidaan muuttaa suullisesti välitysliikkeen ja asiakkaan kesken. Välityspalkkion suuruus tai sopimuksen voimassaoloaika ovat kuitenkin sellaisia ehtoja, että niitä ei voi pätevästi muuttaa suullisella sopimuksella. Tulkintaerimielisyyksien ja muiden riitojen välttämiseksi on parasta tehdä kaikki muutokset ja sopimukset kirjallisesti.
Toimeksiantosopimuksessa on oltava osapuolten henkilötietojen lisäksi ainakin asiakkaan nimi ja osoite; välitysliikkeen toiminimi, osoite ja asiaa hoitavan henkilön nimi; toimeksiannon sisältö ja siitä mahdollisimman yksilöity maksettava korvaus; sekä sopimuksen vastaanottopäivä ja sen voimassaoloaika.
Sopimuksessa on tarkkaan yksilöitävä asunto, osakehuoneisto tai kiinteistö, joka on myytävänä. Välityspalkkion määrä on mainittava sopimuksessa niin, että siitä käy ilmi kokonaispalkkio arvonlisäveroineen. Välityspalkkio voi määräytyä esimerkiksi asunnon velattoman hinnan mukaan tai prosenttimääräisesti kauppahinnasta, arvonlisävero mukaan luettuna. Yleensä välityspalkkio on asunto-osake kaupoissa 3,5—5 % ja kiinteistökaupoissa vähän suurempi. Arvonlisävero välityspalkkiosta on 24 %. Kiinteistövälitysliikkeillä voi olla myös tietty minimi välityspalkkio. Sopimuksessa kuuluu myös mainita milloin välityspalkkio peritään, yleensä kaupan toteutuessa, mutta se voidaan periä myös muutamassa muussa tapauksessa.
Kun toimeksiantaja on kuluttaja, välityssopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta ja sopimuksen jatkamisesta voidaan sopia kirjallisesti tai sähköisesti, jos osapuolet ovat siitä samaa mieltä. Jatkamisesta voi sopia aikaisintaan kuukautta ennen ensimmäisen sopimuksen päättymistä. Sopimusta ei voi pätevästi jatkaa suullisesti, eikä välitysliike voi vedota sellaiseen sopimusehtoon, joka ei löydy sopimuksesta tai jota ei ole laadittu samalla tavalla kuin sopimusta muuten eli kirjallisesti tai sähköisesti. Välityssopimukset ovat voimassa yksinoikeudella, vaikka poikkeuksiakin on. Toimeksiantaja ei voi tehdä toista välityssopimusta niin kauan kuin edellinen välityssopimus on voimassa, eikä hän voi myöskään itsenäisesti myydä asuntoaan itse tai etsiä ostajaa jollain muulla tavalla.
Toimeksiantosopimuksilla on irtisanomisoikeus. Asiakas voi irtisanoa sopimuksen sen voimassaoloaikana, jos välitystehtävän toteuttamisesta on tullut asiakkaalle epäedullista tai epätarkoituksenmukaista hänestä riippumattomasta syystä, tällaisia syitä voivat olla vaikka sairastuminen tai työttömyys. Toimeksiantajan täytyy kuitenkin korvata välittäjän tekemistä toimenpiteistä kohtuulliset korvaukset. Irtisanomisoikeus lakkaa kun asiakas on hyväksynyt kohdetta koskevan tarjouksen.
Kiinteistönvälittäjän tehtävät
Kiinteistönvälittäjän tehtäviin kuuluu asunnon markkinointi ja asunnon esittely, asuntoon liittyvien asioiden selvittely, tarjous- ja kauppaneuvottelut, mukaan lukien neuvojen antaminen ja kauppakirjan laatiminen sekä asiakaskontaktit.
Välitysliikkeellä on selonottovelvollisuus asuntoon liittyvissä asioissa. Siihen kuuluu tarpeellisten asiakirjojen hankkiminen ja läpikäyminen, tutustuminen kohteeseen, lisäselvitysten hankkiminen ja omistajan kanssa keskusteleminen. Kohteen tarkastelu rajoittuu kuitenkin pintapuoliseen havainnointiin, eikä välittäjän tarvitse tutkia asuntoa pintaa syvemmältä.
Selonottovelvollisuuden jälkeen välittäjällä on myös tiedonantovelvollisuus. Välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajalleen kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen, mielellään ennen sopimuksen tekemistä, esimerkiksi myyjälle tulevat veroseuraamukset ja ostajalle mahdolliset tulevat korjaukset taloyhtiössä tai havaittavissa olevat viat omakotitalossa.
Välityspalkkio
Välityspalkkion maksaa aina välitystehtävän toimeksiantaja ja sen määrä on mainittava toimeksiantosopimuksessa arvonlisäveroineen. Välitysliike ei voi saada välityspalkkioita, joka on suurempi kuin mitä sopimuksessa on sovittu, vaikka todellinen kauppahinta olisikin suurempi kuin mitä sopimuksessa oli kaavailtu.
Välitysliike on oikeutettu saamaan välityspalkkion lähtökohtaisesti silloin, kun kauppa syntyy välittäjän avulla. Sopimuksessa voi myös olla ehtoja muiden tilanteiden varalle. Tavallisia ehtoja ovat jälkipalkkioehto ja että välitysliike saa välityspalkkion myös silloin, jos toimeksiantaja kieltäytyy päättämästä kauppaa sovituilla ehdoilla, esimerkiksi hän kieltäytyy myymästä asuntoa pyydettyyn hintaan välitysliikkeen löytämälle ostajalle.
Jälkipalkkioehto kuuluu toimeksiantosopimuksiin. Välitysliike on oikeutettu jälkipalkkioon, jos asuntokauppa on syntynyt korkeintaan kuusi kuukautta toimeksiantosopimuksen vanhentumisesta ja edellisen välitysliikkeen toiminnan voidaan olettaa vaikuttaneen kaupan syntyyn. Esimerkiksi, jos siis A:lla oli välityssopimus liike B:n kanssa, mutta kauppoja ei syntynyt ennen sopimuksen loppumista ja A siirtyy sen jälkeen välitysliike C:n asiakkaaksi, ja liike C onnistuu myymään asunnon viisi kuukautta myöhemmin, välitysliike B:llä on oikeus jälkipalkkioon, jos B:n tekemä aiemman mainonnan voidaan olettaa auttaneen liike C:tä löytämään ostajan. A on kuitenkin velvollinen maksamaan välityspalkkion vain liike C:lle, jonka kanssa hänellä on voimassaoleva välityssopimus. Liikkeet B ja C jakavat tällaisessa tilanteessa välityspalkkion keskenään.
Samasta asunnosta voi periä vain yhden välityspalkkion. Kuitenkaan, jos välitysliike itse tai sen palveluksessa oleva päättää itse ostaa asunnon, välityspalkkiota ei saa periä kuluttajalta.
Kiinteistövälittäjä on usein vastuussa kohteen markkinoinnista ja asiakirjojen hankkimisesta ja myös näistä johtuvista kuluista. Sopimuksen mukaan voi toimeksiantaja kuitenkin ottaa nämä kulut huolekseen. Asunnon kuntotarkastuksen maksaa yleensä asunnon omistaja tai myyjä ja ostaja yhdessä.
Jos sinulla on tarvetta kiinteistönvälittäjälle, mutta et ole varma onko se sinulle oikea vaihtoehto tai mietit mitä tehtäviä ja velvollisuuksia kiinteistönvälittäjällä on, ota meihin yhteyttä niin keskustellaan asiasta! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Näin Teet Asuntokaupan: Kuluttajasuoja https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2496
Välitysliikerekisteri https://avi.fi/asioi/yritys-tai-yhteiso/luvat-ilmoitukset-ja-hakemukset/kiinteistonvalitys
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001074
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001075
Välityspalkkio ALV https://www.asuntojenmyynti.fi/mik%C3%A4-on-v%C3%A4lityspalkkio-alv