Kuka hankkii luvat kunnossapitoa tai muutostyötä varten?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuulla on käsitellä kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat luvat. Yleensä luvista huolehtiminen on siirretty yhtiön isännöitsijän vastuulle, mutta lupien asianmukaisesta käsittelystä vastaa kuitenkin yhtiön hallitus organisointi- ja valvontavelvollisuuden perusteella. Jos on aihetta epäillä, että näiden toimien asianmukainen hoitaminen on vaarassa, on hallituksen vastuulla selvitettävä, onko näistä yhtiön velvoitteista huolehdittu riittävän huolellisesti. Mikäli yhtiön hallitus kieltää tai asettaa kohtuuttomia ehtoja osakkeenomistajan suunnittelemalle muutostyölle, voi tämä johtaa hallituksen vahingonkorvausvelvollisuuteen.
Onko hallituksella oikeus ottaa haltuunsa osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oikeus ottaa osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto yhtiön hallintaan. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos: 1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja; 2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa; 3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta; 4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai 5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Hallintaan otetun huoneiston vuokraaminen jää hallituksen tehtäväksi ja sen on viipymättä vuokrattava huoneisto sopivalle vuokralaiselle. Mikäli huoneisto ei ole vuokraamiseen soveltuvassa kunnossa, on siinä tehtävä tarpeelliset korjaukset osakkeenomistajan kustannuksella. Asunto-osakeyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus periä vuokrasta huoneiston hallintaan ottamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset, mahdolliset huoneiston korjauksesta aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettavaksi hallinnassa olon aikana. Hallintaan otetussa huoneistossa tehtävät korjaukset on kuitenkin tehtävä osakkeenomistajan edun mukaisesti ja niiden tulee olla tarpeellisia ja perusteltuja. Yhtiön hallituksen on toimittava riittävää huolellisuutta noudattaen.
Asunto-osakeyhtiön hallituksen toimivallan raja
Asunto-osakeyhtiössä yleistoimivalta on yhtiökokouksella. Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen sellaisiin toimiin, jotka ovat epätavallisia tai laajoja, vaikuttavat osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston käyttämiseen, tai vaikuttavat osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Nämä edellä mainitut kriteerit soveltuvat toimivallan rajojen arviointiin, mutta jo yksi kriteeri riittää siihen, että asia ei kuulu hallituksen toimivaltaan. Hallituksella on oikeus ryhtyä yhtiökokouksen päätöstä edellyttävään toimeen vain, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.
Tällaisesta toimesta on ilmoitettava viipymättä osakkeenomistajille kirjallisesti osoitteeseen, joka on ilmoitettu yhtiölle, tai samalla tavalla kuin kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan. Yhtiökokouksen toimivalta merkitsee siis sitä, ettei yhtiön hallitus voi ryhtyä laajoihin perusparannuksiin, ellei asunto-osakeyhtiölain kiireellisyysedellytys täyty, vaikka toimet olisivat tarpeellisia. Jos jokin kunnossapitohanke on ollut yhtiölle välttämätön, eikä siitä ole syntynyt enempää kustannuksia kuin päätettäessä hankkeesta normaalisti yhtiökokouksessa, ei yhtiölle ole silloin syntynyt sellaista vahinkoa, joka yhtiön johdon tulisi korvata. Mikäli yhtiön hallitus ylittää toimivaltansa, ei siitä voi syntyä hallitukselle vahingonkorvausvastuuta, jos yhtiökokous myöhemmin hyväksyy yhtiön hallituksen tekemät toimet itseään sitoviksi.
Hallituksen puheenjohtajan korostuneempi vastuu
Mikäli hallituksessa on useita jäseniä, on sille valittava puheenjohtaja. Puheenjohtajan vastuuta on mahdollista arvioida erikseen, mutta yleensä hallituksen puheenjohtajalle ei ole asetettu hallituksen muista jäsenistä poikkeavaa suurempaa vastuuta. Puheenjohtajalle saattaa syntyä korostunut huolellisuusvelvollisuus silloin, jos asunto-osakeyhtiössä ei ole isännöitsijää ja hallituksen puheenjohtaja vastaa lähes kaikkien asunto-osakeyhtiön hallinnollisten asioiden hoitamisesta. Puheenjohtajalla on korostuneempi huolellisuusvelvollisuus hallituksen koolle kutsumisessa ja tarpeellisten asioiden ottamisessa hallituksen käsiteltäväksi. Näiden velvollisuuksien täyttämiseksi puheenjohtajan on oltava riittävässä määrin perillä yhtiön toiminnan järjestämisestä. Puheenjohtajan muita hallituksen jäseniä korostetumpi vastuu voi tulla käytännössä esille silloin, jos hallitusta ei kutsuta puheenjohtajan toimesta koolle, kun siihen olisi perustellut syyt, tai jos hallituksen kokouskäsittelyä kaipaavia tarpeellisia asioita ei oteta hallituksen esityslistalle.
Varajäsenen vastuu asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiön hallituksen varajäsen voi joutua vahingonkorvausvastuuseen silloin, kun hän on osallistunut hallituksen varsinaisen jäsenen tilalla hallituksen päätöksentekoon. Varajäsenellä on hallituksen jäsenen oikeudet ja velvollisuudet vain silloin, kun varajäsen toimii hallituksen varsinaisen jäsenen tilalla yhtiön hallituksessa. Varajäsen on vahingonkorvausvastuussa hallituksen päätöksestä vain, jos hän osallistuu päätöksentekoon. Varajäsenen vahingonkorvausvastuuta arvioidaan kuitenkin lievemmin kuin hallituksen varsinaisen jäsenen vastuuta, eikä hänen tarvitse tuntea yhtiön asioita yhtä laajasti kuin varsinaisten jäsenten.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön asioihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta 3.4 Hallituksen vastuun piiri ja sen periaatteet https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/hallituksen-vastuu/
Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/esitykset/he/2009/20090024