Minkälaisia päämies-agentti-suhteita asunto-osakeyhtiössä ilmenee?
Osakeyhtiömuodossa on katsottu vallitsevan kolme keskeistä päämies-agentti-suhdetta: Osakkeenomistajien ja johdon välillä, enemmistö- ja vähemmistöosakkeenomistajien välillä sekä osakkeenomistajien ja velkojien välillä. Päämies-agentti-suhteita havaitaan silloin, kun kahden oikeussuhteessa olevan tahon välillä on informaatioepäsymmetria ja intressiriita. Tyypillisiä intressiriitoja asunto-osakeyhtiössä ovat hallinnolliset, yhtiön vastuulla olevat seikat kunnossapidon tasoon sekä perittävien vastikkeiden suuruuteen liittyvät asiat. Tyypillisin asunto-osakeyhtiössä ilmenevä intressiriita syntyy kuitenkin osakkeenomistajien välille. Keskeisimmät osakkeenomistajien väliset intressiriidat liittyvät yleensä tarkoituksenmukaisuuskysymyksiin. Silloin arvioidaan sitä, miten vastikkeena yhtiölle kerättyjä varoja käytetään.
Informaatioepäsymmetria esiintyy asunto-osakeyhtiöissä poikkeavalla tavalla. Isännöitsijällä on yleensä tiedollinen ylivoima suhteessa hallitukseen ja osakkeenomistajiin. Vastaavasti yhtiön hallitus on osakkeenomistajia paremmin informoitu yhtiön asioista. Tästä huolimatta on hyvä pitää mielessä, että tätä informaatioepäsymmetriaa vähentää se, ettei asunto-osakeyhtiössä ole liikesalaisuuksia ja merkittävä osa yhtiön osakkeenomistajista asuu yhtiön omistamissa rakennuksissa. Osakkeenomistajat pystyvät siis jatkuvasti seuraamaan ja valvomaan yhtiön asioiden hoidon yleistä tasoa. Tämän lisäksi, osakkeenomistajat voivat vaikuttaa yhtiökokouksessa tehtäviin päätöksiin puhe-, ehdotus- ja äänioikeuden kautta. Lähtökohtaisesti kaikilla osakkeenomistajilla on siis tosiasialliset vaikutusmahdollisuudet asunto-osakeyhtiön asioihin.
Minkälainen asema osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiössä?
Mikäli osakkeenomistaja laiminlyö osakkeidensa tuottaman hallintaoikeuteen liittyvät jatkuvat huolenpitovelvollisuutensa, saattaa hän pahimmillaan joutua vahingonkorvausvastuuseen. Jotta osakkeenomistajalle voidaan antaa pysyvä hallintaoikeus yhtiön tiloihin, on yhtiön ja toisten osakkeenomistajien intressien suojaamiseksi edellytettävä, että osakkeenomistajalla on jatkuva huolenpitovelvollisuus hallintaoikeuden kohteena olevaan tilaan. Mikäli osakkeenomistaja rikkoo huolellisuusvelvollisuutensa, voidaan osakkeenomistajan hallintaoikeus määräajaksi poistaa ja ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan voi joutua vahingonkorvausvelvolliseksi, jos hän ei esim. osallistu yhtiökokouksiin tai ei muutenkaan käytä osakkeisiinsa liittyviä oikeuksia suhteessa yhtiön hallinnollisiin kysymyksiin.
2.4 Oikeussuojakeinoista yleisesti
Osakkeenomistajan vähemmistösuoja
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan saamaa suojaa voidaan yleisesti kutsua vähemmistösuojaksi. Vähemmistösuojan voidaan katsoa liittyvän enemmistöperiaatteesta poikkeaviin päätöksentekosääntöihin, joissa osakkeenomistajalla on mahdollisuus vaikuttaa yhtiön päätöksentekoon tai jopa estää päätöksenteko sen edellyttämä suostumus epäämällä. Jotta asunto-osakeyhtiölain säännöksiä noudatetaan, tarvitaan haitallisia seuraamuksia niiden tilanteiden varalle, joissa jokin taho on rikkonut asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Oikeussuojasta puhutaan silloin, kun on kysymys keinoista puuttua oikeudenloukkauksiin. Oikeussuoja on osa vähemmistösuojajärjestelmää, joka käsittää muita osakkeenomistajia ennakollisesti suojaavia elementtejä.
Vähemmistösuoja koostuu erilaisista elementeistä. Sen perustan muodostaa oikeussuojajärjestelmä, joka ehkäisee osakkeenomistajaan kohdistuvia oikeudenloukkauksia sekä ennakollisesti että jälkikäteen. Yhtiön hallitus, isännöitsijä ja osakkeenomistajat pyrkivät välttämään asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisten päätösten tekemistä oikeussuojakeinojen sanktioilta välttyäkseen. Mikäli yhtiön johto tai osakkeenomistajat ovat toimineet asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti, voidaan virheellinen päätös korjata tai aiheutunut vahinko korvata jälkikäteen.
Asunto-osakeyhtiölain oikeussuojajärjestelmä perustuu yhtiökokouksen päätösten moittimismahdollisuuden ja asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännösten varaan. Oikeussuojajärjestelmä on osakkeenomistajalle usein viimekätinen keino väärinkäytöksiin puuttumiseksi. Oikeussuojajärjestelmästä ei voida poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksillä osakkeenomistajan vahingoksi, koska asunto-osakeyhtiölain oikeussuoja- ja seuraamusjärjestelmä ovat pakottavaa oikeutta. Oikeussuojajärjestelmän antama suoja on ehdoton ja se antaa yksittäiselle osakkeenomistajalle osakeomistuksen suuruudesta riippumatta mahdollisuuden puuttua omaan osakeomistukseensa kohdistuviin väärinkäytöksiin. Asunto-osakeyhtiölainsäädännön on rajoitettava mahdollisuuksia osakkeenomistajien aseman loukkaamiseen ja asettaa yhtiölle riittävät huolellisuusvelvollisuudet. Oikeussuoja edellyttää, että se ehkäisee tehokkaasti väärinkäytöksien syntymistä. Mikäli väärinkäytöksiä syntyy, on ne korjattava jälkikäteen.
Kolmannen tahon ja asunto-osakeyhtiön oikeussuojajärjestelmä
Asunto-osakeyhtiölain oikeussuojajärjestelmä suojaa myös kolmansia tahoja. Asunto-osakeyhtiössä kolmas taho on usein sellainen henkilö, joka kärsii esim. asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisen isännöitsijäntodistuksen seurauksena. Tämä taho saattaa olla esim. yhtiön entinen osakkeenomistaja, joka on joutunut korvausvelvolliseksi suhteessa myymiensä osakkeiden ostajaan.
Yhtiö on vahingonkärsijänä, kun yhtiölle aiheutetaan vahinkoa. Yhtiölle aiheutetusta vahingosta voi vahingonkorvausta saada ainoastaan yhtiö itse eikä osakkeenomistaja. Tällaisessa tilanteessa on kyse osakkeenomistajalle aiheutuneesta välillisestä vahingosta, joka ilmenee yhtiön varallisuuden vähenemisenä tai velvoitteiden lisääntymisenä. Yleensä yhtiö on vahingonkärsijänä silloin, kun esim. yhtiön johto, tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai yhtiökokouksen puheenjohtaja laiminlyö omat asunto-osakeyhtiölaista tai yhtiöjärjestyksen määräyksistä seuraavat hallinnolliset velvollisuutensa. Tällaisessa tilanteessa on kyse perinteisestä orgaanivastuusta.
Asunto-osakeyhtiössä on varsin yleistä, että osakkeenomistaja aiheuttaa vahinkoa itse yhtiölle. Osakkeenomistajan huolimattomuus kunnossapito- ja muutostöissä tai huoneiston hoitamisessa aiheuttavat vahinkoa ensisijaisesti juuri yhtiölle ja yhtiön kunnossapitovastuulla oleville seikoille.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön asioihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Kiinteistövero https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/kiinteistovero/
Linkit ja lähteet:
Yhteystiedot: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Kuva: https://pixabay.com/photos/office-boardroom-meeting-table-1516329/