Asunto-osakeyhtiön yksi keskeisimmistä tulonlähteistä on yhtiövastike, jota maksaa jokainen osakkeenomistaja. Yhtiövastikkeen avulla katetaan vain yhtiön varsinaisesta tarkoituksesta johtuvat menot, eli yhtiö ei voi kerätä vastiketta enemmän, kun menojen kattamiseksi on tarpeen. Jokavuotisessa talousarviossa pyritään ennakoimaan yhtiön tulevat menot, joten jos vuoden menot osoittautuvat odotettua pienemiksi, voi yhtiölle kertyä voittoa. Lisäksi vastiketta voidaan kerätä ennakkoon, mikäli esimerkiksi remonttitöitä on tiedossa. Lisäksi voi yhtiö määrätä yhteisien alojen käytöstä maksuja, kuten esimerkiksi saunasta tai pesutuvasta.
Vastikkeen määräytyminen
Vastikkeen määräämisen peruste on lain mukaan merkittävä yhtiöjärjestykseen. Maksuperusteita voi olla erilaisia, kuten esimerkiksi huoneiston asukkaiden lukumäärä, huoneiston pinta-ala, tai hyödykkeen luotettavasti arvioitavissa olevaa kulutus.
Yhtiövastikkeella ei voida kattaa sellaisia uudistuksia, joista hyötyvät vain osa osakkaista. Tämä johtuu asunto-osakeyhtiöihin sovellettavasta yhdenvertaisuusperiaatteesta. Maksuperuste voidaan asettaa myös tietyille osakkeenomistajille, jotka esimerkiksi osallistuvat tiettyyn hankkeeseen yhdessä. Tällöin vain he saavat tästä hankkeesta hyödyn ja maksavat tästä hankkeesta korotettua yhtiövastiketta, eivätkä muut osakkaat siihen osallistu.
Huoneiston käyttö voi tietyissä tilanteissa estyä. Tällöin osakkeenomistaja ei ole vapautettu maksamasta vastiketta, mutta vastiketta voidaan kuitenkin alentaa. Osakkeenomistajan tulee maksaa yhtiövastiketta niin kauan, kun hän osakasluettelossa merkitty. Osakkeiden uusi omistaja on aikaisemman omistajan ohessa vastuussa tämän yhtiövastikkeen rästeistä ja mahdollisista muista käyttömaksuista. Kuitenkin enimmäismäärä vastuista on siirtymäkuukauden, sekä sitä edeltävän viiden kuukauden yhtiövastikkeiden yhteenlaskettu määrä, riippumatta siitä, milloin rästit ovat kertyneet. Kuitenkin näiden rästien on oltava mainittuna isännöitsijäntodistuksessa ennen kauppaa, muuten uudella omistajalla ei ole niistä vastuuta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, minkälaisista vastikkeista uusi omistaja on vastuussa.
Huoneiston kunnossapito
Osakas on vastuussa oman huoneiston pinnoista, sekä laitteista, kun taas yhtiö on vastuussa kiinteistön rakenteista, sekä perusjärjestelmien kunnossapidosta. Perusjärjestelminä pidetään esimerkiksi osakehuoneiston lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemärijärjestelmiä ym. Huoneiston pesualtaat ovat osakkaan vastuulla lain mukaan, mutta wc-istuimet ja vesihanat ovat yhtiön vastuulla. Parvekkeen osalta vastaa osakkeenomistaja parvekkeen hallinnasta, kun taas yhtiö vastaa parvekkeen ulkopinnasta.
Huoneiston kunnossapito jaetaan eri kategorioihin. Pieni korjaus huoneiston pintoihin lasketaan vuosikorjaukseen, kun taas esimerkiksi märkätilojen suuremmat korjaukset ovat peruskorjauksia. Viranomaisten määräämät suuremmat korjaukset nostavat asunnon laatua huomattavasti, katsotaan nämäkin kunnossapitotöiksi. Kunnossapitovastuun muuttaminen on mahdollista vain, jos muutoksen toteuttaminen ei loukkaa yhdenvertaisuusperiaatetta.
Mikäli osakkeenomistaja laiminlyö kunnossapitovelvollisuuttaan, voi yhtiö teetättää tarvittavan remontin osakkeenomistajan kustannuksella. Vaihtoehtona tälle on huoneiston hallintaan ottaminen. Osakkeenomistaja voi tehdä yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella, mutta vain jos työ on välttämätön lisävahingon estämiseksi. Tällöin on kuitenkin annettava yhtiölle kirjallinen huomautus asiasta, ja mikäli yhtiö ei ryhdy toimenpitoihin viipymättä, voi korjaustyöt teetättää. Lisäksi, mikäli osakkeenomistajan hallinnassa olevien yhtiön tilojen kunto on korjausta vaativa, ja tästä syystä tilojen käyttö on rajoitettu, voi osakas myös tehdä kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella. Tässäkin tilanteessa tarvitaan ensin kirjallinen ilmoitus yhtiölle.
Yhtiöllä on myös velvollisuus ilmoittaa osakkaille sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikeuttavat osakkaan hallitseman huoneiston käyttöä. Samaten osakkeenomistajan on kirjallisesti ilmoitettava sellaisista huoneistonsa kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat, tai joiden voidaan olettaa vaikuttavan yhtiön tiloihin tai toisten osakkaiden huoneistoihin. Hallituksen tai isännöitsijän on viipymättä ilmoitettava niille osakkeenomistajille muutoksista, jotka vaikuttavat osakkeenomistajien osakehuoneistoihin.
Osakkeenomistajalla on velvollisuus ilmoittaa yhtiölle huoneistonsa korjaustarpeista, myös niissä tilanteissa, kun huoneisto on vuokralla. Yhtiön velvollisuuksiin kuuluu taas korjaustöiden valvonta, sillä on tärkeää, että kunnossapitotyöt suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, sekä hyvän rakennustavan mukaisesti ja noudattaen yhtiön tai muiden osakkeenomistajien asettamia ehtoja.
Mikäli korjaukseen tarvitaan erillinen lupa viranomaisilta, yhtiö voi joko valtuuttaa osakkeenomistajan hakemaan kyseisen luvan, tai hakea sitä itse. Osakkeenomistaja kantaa kustannukset lupaa hakiessa.
Vaikka osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia hallinnassaan oleville tiloille, niiden käyttötarkoitus ei saa muuttua yhtiöjärjestyksessä asetetusta. Osakas ei saa tehdä sellaisia muutostöitä, jotka ulottuisivat hänen hallinta-alueensa ulkopuolelle. Esimerkiksi huoneiston ulko-ovien vaihto ilman yhtiön suostumusta ei ole sallittua. Tässäkin asiassa noudatetaan yhdenvertaisuusperiaatetta, jotta kaikkien osakkaiden oikeudet olisivat suojattuja.
Myös muutostöistä on ilmoitettava hallitukselle kirjallisesti, mikäli työt voi vaikuttaa toisten osakkaiden, tai yhtiön omistamiin huoneistoihin. Muut osakkeenomistajat voivat asettaa työlle ehtoja, mikäli heille on tästä muutostyöstä koitumassa haittaa. Muutostöiden toteuttamisesta voi myös kieltäytyä, mutta kielteinen päätös on perusteltava. Myös lisäehtojen asetus muutostöiden aikana on mahdollista.
Mikäli muutostöiden toteuttamista varten muutetaan yhtiöjärjestystä, tähän liittyvistä kuluista vastaa osakkeenomistaja. Tähän sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 6 luvussa säädettyä.
Mikäli tarvitset neuvoa yhtiövastikkeeseen, kunnossapitotöihin, tai muihin asunto-osakeyhtiössä tehtäviin muutostöihin liittyen, olethan yhteydessä kokeneisiin ja asiantunteviin kiinteistölakimiehiimme.