Asunto-osakeyhtiö ja hallinta – Yhtiön rakennus ja huoneistot – Osakeyhtiö – Yhtiökokous
Asunto-osakeyhtiön piha-aluetta ei ollut yhtiöjärjestyksessä jaettu osakkeenomistajien hallintaan. Näin ollen yhtiökokouksella oli oikeus päättää alueen käytöstä. Kun päätös ei muuttanut osakkeiden piha-alueeseen tuottamien oikeuksien keskinäistä suhdetta, se ei vaatinut kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.
I-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
A oli 12.9.1980 asunto-osakeyhtiö B:lle tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla Piikkiön KO:ssa lausunut, että yhtiön 23.6.1980 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa yhtiön osakkeenomistajat olivat äänestyksen jälkeen päättäneet hyväksyä yhtiön hallituksen esityksen yhtiön oleskelupiha-alueiden jakamisesta. Yhtiökokouksen päätöksellä, jota A oli vastustanut, vahvistettu oleskelupihasuunnitelma tuli toteutettuna aiheuttamaan sen, että naapurihuoneiston haltijalla oli oleskelupiha-alueensa A:n huoneiston olohuoneen ikkunan välittömässä läheisyydessä ja vieraiden henkilöiden varsinkin kesäaikana tapahtuva oleskelu olohuoneen ikkunoiden ulkopuolella oli omiaan aiheuttamaan A:lle ja hänen hallitsemansa huoneiston käyttämiselle kohtuutonta haittaa. A oli siten yhtiökokouksen päätöksen johdosta joutunut kärsimään pysyväistä, kohtuuttomaksi katsottavaa haittaa ja rasitusta. Sanotulla päätöksellä oli samalla hankittu hänen naapurinaan sijaitsevan huoneiston haltijalle, joka sitäpaitsi oli yhtiön hallituksen jäsen, ilmeisen epäoikeutettuja etuisuuksia A:n vahingoksi. Yhtiökokouksen päätöksen laillisuus olisi lisäksi vaatinut kaikkien osakkeenomistajien yksimielisen suostumuksen. Tämän vuoksi A oli vaatinut, että kerrottu yhtiökokouksen päätös julistettaisiin mitättömäksi.
Yhtiön vastustettua kannetta KO p. 11.5.1981 oli lausunut selvitetyksi, että yhtiö, joka omisti 3 800 neliömetrin suuruisen tilan x Kaarinan kunnan Littoisten kylässä ja sillä olevat kaksi yhteensä seitsemän huoneistoa käsittävää rivitalorakennusta, oli kanteessa tarkoitetulla yhtiökokouksen päätöksellä hyväksynyt yhtiön hallituksen laatiman yhtiön oleskelupiha-alueen jakosuunnitelman. Yhtiön yhtiöjärjestys ei sisältänyt määräyksiä piha-alueen käytön jakamisesta, joten piha-alueen oli katsottava olevan kaikkien yhtiön taloissa asuvien yhteisessä jakamattomassa käytössä. Yhtiökokouksessa oli enemmän kuin puolet annetuista äänistä kannattanut jakosuunnitelmaa hyväksymistä. Sen vuoksi ja kun kysymyksessä ei ollut asia, josta päättäminen olisi vaatinut yhtiökokouksessa määräenemmistön, KO oli hylännyt kanteen.
Turun HO, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, t. 2.4.1982, koska kysymyksessä oleva yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen päätös tarkoitti muutoin osakkaiden yhteisessä käytössä olevien yhtiön ulkoalueiden jakamista huoneistojen hallintaan siten, että muilta huoneistoilta oli näin jaettujen alueiden käyttö kielletty, ja kun alueet oli jaettu siten, että jako aiheutti eri osakkeiden tuottamien oikeuksien muuttumisen erilaiseksi, eikä alueiden jakoa ollut toteutettu yhtiöjärjestystä muuttamalla, oli osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n 1 momentin ja 9 luvun 17 §:n 1 ja 2 momentin nojalla, kumoten KO:n päätöksen, julistanut kysymyksessä olevan ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi.
Pyytäen valituslupaa yhtiö haki muutosta HO:n tuomioon. KKO:n kehotuksesta yhtiö täydensi lupahakemustaan. Lupa myönnettiin ja A antoi hakemuksen johdosta häneltä pyydetyn vastauksen.
KKO t. tutki jutun. Yhtiön piha-aluetta ei ollut yhtiöjärjestyksessä jaettu osakkeenomistajien hallintaan. Yhtiökokouksella oli siten ollut oikeus päättää alueen käytöstä. Tästä 23.6.1980 tehty päätös ei ollut muuttanut osakkeiden piha-alueeseen tuottamien oikeuksien keskinäistä suhdetta, joten päätös ei ollut vaatinut kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Päätös, jolla A:lle oli piha-alueesta osoitettu suurempi osuus kuin hänen huoneistoalansa osuus yhtiön koko huoneistoalasta, ei myöskään tuottanut kenellekään epäoikeutettua etua A:n kustannuksella. Kun päätös siten oli tehty asianmukaisessa järjestyksessä eikä myöskään sen sisältö ollut lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, KKO harkitsi oikeaksi, kumoten HO:n tuomion, jättää jutun KO:n päätöksen lopputuloksen varaan. Asian laadun vuoksi yhtiön oli pidettävä sillä jutussa KKO:ssa ja HO:ssa olleet kulut vahinkonaan.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeen kauppaan liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. http://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599