Mikä on kiinteistövero?
Kiinteistövero maksetaan kiinteistön sijaintikunnalle. Kiinteistövero koskee myös asunto-osakeyhtiöitä, joissa taloyhtiö maksaa veron, joka peritään osakkailta yhtiövastikkeen kautta. Omakotitalokiinteistössä omistaja maksaa verosta suoraan. Kiinteistöverosta vastaa se henkilö, joka omistaa tai jolla on hallintaoikeus kiinteistöön verovuoden alussa eli 1. tammikuuta. Uusi omistaja saattaa vastata myynti vuoden kiinteistöverosta, jos sitä ei ole vielä maksettu. Kiinteistövero maksetaan yleensä syys-lokakuun vaihteessa vuosittain. Ostajan kannattaa aina tarkistaa onko myynti vuoden kiinteistövero jo maksettu. Kauppakirjassa voidaan sopia siitä kumpi osapuoli maksaa kauppa vuoden kiinteistöveron. Kiinteistöverolla ei kuitenkaan ole kovin suurta merkitystä tavallisen omakotitalon kaupassa.
Verotettavia kiinteistöjä ovat muun muassa rakennetut kiinteistöt rakennuksineen, rakentamattomat kiinteistöt, vuokramaalla olevat rakennukset ja erottamattomat määräalat. Kukin kaupunki tai kunta määrää vuosittain kiinteistöveroprosentin, jonka mukaan kunnan kiinteistövero määrätään. Vero kannetaan yleensä syksyllä ja maksupäivät vahvistetaan erikseen joka vuosi. Kiinteistövero on veroprosentin mukainen osuus kiinteistön verotusarvosta.
Maapohjalla ja rakennuksella on eri veroprosentit. Veroprosentille on laissa määritellyt rajat. Nykyisen kiinteistöverolain mukaan yleiseksi kiinteistöveroprosentiksi määrätään vähintään 0,93 ja enintään 2,00 (kiinteistöverolaki 11.3 §). Vakituiseen asumiseen käytettävien rakennusten veroprosentti on vähintään 0,41 ja enintään 1,00 (kiinteistöverolaki 12.1 §). Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti on vähintään 2,00 ja enintään 6,00 (kiinteistöverolaki 12 a §).
Luovutusvoitot
Jos asunto-osakkeen tai kiinteistön myyntihinta on korkeampi kuin sen osto hinta oli, syntyy voittoa. Luovutusvoittoa verotetaan pääomatulona eli omaisuustulona. Pääomatulon veroprosentti on vakio, nykyään 30 %.
Voiton verotus
Luovutusvoiton verotukseen ei periaatteessa vaikuta se, miten omaisuus on aikanaan hankittu eikä omistusaikakaan vaikuta periaatteessa verotukseen. Itse luovutusvoiton laskemiseen nämä seikat kyllä vaikuttavat. Asunto-osakkeet, kiinteistöt ja vuokramaalla olevat rakennukset verotetaan kaikkia samalla tavalla kun kyseessä on luovutusvoitto.
Luovutusvoitto lasketaan siten, että omaisuuden myyntihinnasta vähennetään omaisuuden hankintahinta ja voiton hankkimisesta aiheutuneiden kustannusten yhteismäärä. Hankintakustannuksiin kuuluu myös omaisuuden omistusajan perusparannuskustannukset, joilla omaisuuden arvoa on lisätty, kuten parannettu asunnon tasoa jne. Näihin ei kuulu asunnon arvon säilyttämiseen tähtäävät toimenpiteet kuten pintakorjaus tai laitteiden tai materiaalien uusiminen samantasoisina. Kuitenkin jos tällaisia korjauksia tehdään asunnon myyntitarkoituksena, ne voivat olla vähennyskelpoisia myyntikuluja. Hankkimiskustannuksiin saa myös lisätä ostoon liittyvät kustannukset, kuten varainsiirtoveron ja kiinteistönlainhuudatuskulut. Perintö- ja lahjaveroa ei kuitenkaan saa vähentää voittoa laskettaessa.
Myyntikuluina saa myös vähentää mahdollisen kiinteistönvälittäjän välityspalkkion tai esimerkiksi asunto-ilmoittelun lehti-ilmoituskulut. Asunnon siistimisen tai korjaamisen myyntikuntoon saa vähentää myyntikuluina, jos ne ovat tarpeellisia kustannuksia, ja työ on tehty ennen myyntiä ja sen edistämiseksi, eikä niillä olisikaan parannettu asunnon tasoa. Jos asunto on saatu lahjana tai perintönä eli vastikkeetta, omaisuuden hankintahintana pidetään sitä arvoa, jonka mukaan lahja- tai perintövero määrättiin silloin kun myyjä sai omaisuuden itselleen.
Jos myyjä on omistanut asunnon pitkään ja tämän vuoksi asunnon todelliset hankintakustannukset lisäkustannuksineen jäävät vähäisiksi, luonnollinen henkilö tai kuolinpesä saa tehdä voittoa laskettaessa minivähennyksen eli hankintameno-olettaman. Jos todelliset kustannukset ovat suuremmat kuin hankintameno-olettama, niin luovutushinnasta saa aina vähentää todelliset kustannukset. Hankintameno-olettama sisältää asunnon myyntikulut, joten niitä ei saa erikseen vähentää kun käytetään minimivähennystä. Hankintameno-olettama on 20 % asunnon myyntihinnasta, kun asunto on omistettu alle 10 vuotta. Jos omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta, hankintameno-olettama on 40 %. Jos avioliitto päättyy eroon, aviopuolisoiden välisessä osituksessa avio-oikeuden nojalla tasinkona saadun omaisuuden omistusaika ja hankintameno lasketaan tasinkosaantoa edeltäneestä saannosta.
Asunnon hankintahinta on asunnon ostohinta tai sen perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu arvo. Asunnon myyntihinta on se hinta, jolla se myydään. Hankintakustannuksia ovat varainsiirtovero, sekä mahdolliset palkkiot välittäjälle. Myyntikuluja voivat olla lehti-ilmoitusten kulut tai kiinteistönvälittäjän palkkio. Jos vähennyskelpoiset kulut ovat yli puolet myyntihinnasta, ei minimivähennystä tarvita.
Oman asunnon verovapaus
Oman asunnon myynnistä saatu voitto on verovapaata, jos verovelvollinen on käyttänyt asuntoa vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheensä vakituisena asuntona. Käytön täytyy olla ennen luovutusta, yhtäjaksoista ja myyjän omistusaikaan sijoittuvaa. Myynnin syyllä ei ole väliä, eikä se mihin kauppahinta käytetään. Myyjä voi ostaa vaikka uuden asunnon kauppahinnalla. Verovapaus koskee vain vakituisia asuntoja. Perheen selvä kakkosasunto, vapaa-ajanasunto tai perheenjäsen opiskelija-asuntoa tai muuta sellaista verovapaus ei koske. Erilliset autotalliosakkeet eivät myöskään ole verovapaita, vaikka ne olisi hankittu ja myyty vakituisen asunnon yhteydessä.
Oman asunnon verovapaus koskee asunto-osakkeita, jotka oikeuttavat asuntona käytetyn huoneiston hallintaan sekä maapohjaa eli rakennuspaikkaa ja rakennusta, jos se ei ole suurempi kuin 10 000 n2 tai kaavoitusalueella suurempi kuin kaavan mukainen tontti tai rakennuspaikka. Kiinteistön maapohjan verovapaus on siis rajoitettu tietyn suuruisille tonteille. Tätä suuremman maapohjan tai rakennuspaikan myyntivoittoa verotetaan normaalisti. Osakehuoneiston, rakennuksen tai muun asunnon kokoa ei toisaalta ole rajoitettu. Jos omistaja on kuitenkin käyttänyt huoneistosta tai asuinrakennuksesta alle puolta vakituisena asuntonaan, verovapaana tulona pidetään vain vastaavaa osaa huoneistosta tai rakennuksesta saadusta voitosta. Oman asunnon verovapauteen liittyy kuitenkin monia yksityiskohtia, jotka saattavat vaikuttaa tähän asiaan. Useimmat kysymykset kuitenkin ratkeavat edellä mainittujen pääpiirteiden mukaisesti.
Asuntokaupoissa ei aina tule voittoa, vaan saattaa myös tulla luovutustappio. Joskus omaisuutta täytyy myydä hankintakustannuksia halvemmalla ja markkinat eivät aina nouse, vaan joskus hinnat laskevat. Omaisuuden myyntitappiot saa yleensä vähentää samana vuonna saadusta myyntivoitosta. Myyntitappio on kuitenkin vähennyskelpoinen vain, jos vastaavasta kaupasta syntyvä voitto olisi verotettava voitto. Eli jos asunto on ollut omassa käytössä vakituisena asuntona, siitä tullut myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen, koska oman asunnon luovutusvoitto on verovapaata.
Korkovähennys
Korkovähennyksellä oli aikaisempina vuosikymmeninä suuri merkitys, kun vähennys tehtiin ansiotuloista. Korkovähennystä on kuitenkin alettu supistaa 1990-luvulta lähtien. Se väheneminen nopeutui 2010-luvulla, ja muutaman vuoden päästä se jo poistuukin. Vuonna 2019 asuntolainojen koroista sai vähentää verotuksessa 25 %, mutta verovuoden 2020 korkovähennys oli 15 % ja tänä vuonna 2021 korkovähennys on enää 10 %.
Korkovähennys tehdään ensisijaisesti pääomatuloista. Korkovähennystä sai vain veloista, joilla oli tietyt käyttötarkoitukset. Nämä olivat 1)vakituisen asunnon hankkiminen ja peruskorjaus 2) valtion takaama opintovelka sekä 3) tulonhankkiminen. Verovuodesta 2015 alkaen opintolainan korkoja ei ole enää voinut vähentää verotuksessa. Tulonhankkimislaina ja vakituisen asunnon hankkimiseen otettu laina ovat vielä korkovähennyksen alaisia.
Lainan käyttötarkoitus on selvitettävä veroilmoituksessa. Toisaalta arava-lainan tai muiden vastaavien lainojen korkoja ei saa vähentää, koska kyseessä olisi päällekkäiset tukimuodot. Tulon hankkimislaina voi tarkoittaa myös yhden vuokrahuoneiston hankkimista, jos sitä ei hankita omaa käyttöä varten.
Vähennyskelpoiset korot voivat myös oikeuttaa ansiotulon alijäämähyvitykseen. Korkovähennys on aina rahamääräisesti sama tuloista riippumatta. Jos luonnollisella henkilöllä tai kuolinpesällä on enemmän korkomenoja kuin pääomatuloja tai ei ollenkaan pääomatuloja, ylimenevä osa korkovähennyksistä voidaan vähentää osaksi ansiotulojen verosta. Tämä on alijäämähyvitys, joka on sidottu pääomatuloveroprosenttiin eli se on 30 % korkojen määrästä, kuitenkin enintään 1400 euroa verovelvollista kohden vuodessa. Enimmäismäärää korotetaan verovelvollista kohden 400 euroa yhdestä lapsesta ja toiset 400 euroa jos lapsia on ainakin kaksi. Lapsikorotus on perhekohtainen eli alijäämähyvitys voi olla yhteensä 3 600 euroa jos perheessä on kaksi aikuista ja kaksi tai enemmän lapsia. Nykyään korkomenojen tulisi olla aika korkeat, jotta alijäämähyvityksen enimmäisvähennys saataisiin kasaan.
Ensiasunnon ostoon otetusta lainasta saa 32 % alijäämähyvitystä. Korotettu vähennys myönnetään asunnon käyttöönottovuodelta ja enintään yhdeksältä seuraavalta vuodelta. Sen jälkeen vähennettävä osuus on tavallinen alijäämähyvitys eli yleensä 30 %. Ensiasunto on sellainen rakennus tai huoneisto, josta verovelvollinen hankkii vähintään puolet. Se voi myös olla asunto-osakeasunto, jolloin verovelvollinen hankkii ainakin puolet asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. Ostajalla ei ole aikaisemmin saanut olla omistuksessaan ainakaan puolta mistään asunnosta. Laajemman korkovähennyksen saa jokainen ensiasunnon ostaja, eikä sillä ole mitään ikärajaa niin kuin ensiasunnon varainsiirtoverovapaudessa tai ensiasunnon korkotuessa.
Verot ja mahdolliset vähennykset voivat vaikuttaa monimutkaisilta. Siksi kannattaa aina ottaa yhteyttä asiantuntijoihin, kuten me! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Asuntokaupan verotus https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/verotus/
Kiinteistöverolaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1992/19920654
Tuloverolaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1992/19921535#O3L2P45
Omaisuuden luovutusvoitot https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48935/omaisuuden-luovutusvoitot-ja–tappiot-luonnollisen-henkil%C3%B6n-tuloverotuksessa/
Asuntolainan korkovähennys https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/verokortti-ja-veroilmoitus/tulot-ja-vahennykset/asuntolainan_korkovahennys/
Korko tuloverotuksessa https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/velat_ja_korot/korko_tuloverotuksess/
Alijäämähyvitys https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/velat_ja_korot/alijaamahyvity/
Ensiasunnon korkovähennys https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/verokortti-ja-veroilmoitus/tulot-ja-vahennykset/asuntolainan_korkovahennys/ensiasunnon_korkovahenny/