Asunto asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiö on tavallinen ja hyvin suomalainen välillinen omistus- ja hallintamuoto, jossa kiinteistön omistaa erillinen kiinteistöyhtiö. Asunto-osakeyhtiössä yhtiö omistaa rakennuksen ja joko omistaa tai vuokraa maapohjan. Osakkaat hallitsevat huoneistoaan yhtiöjärjestelmän huoneistoselitelmä pykälän mukaisesti, josta selviää mihin huoneistoon mikäkin osake antaa hallintaoikeuden. Osakas omistaa huoneistoon oikeuttavat osakkeet, jotka antavat hänelle hallintaoikeuden asuntoonsa.
Asunto-osakeyhtiön pääpiirteet
Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita rakennuksia. Yli puolet rakennuksen asunnoista on oltava osakkeenomistajien hallussa olevia asuinhuoneistoja. Asunto-osakeyhtiöllä on oma hallituksensa ja usein myös isännöitsijä. Osakkaat muodostavat yhtiökokouksen, jossa tehdään tärkeimmät päätökset yleensä tavallisina enemmistöpäätöksinä eli enemmistö on yli puolet äänistä. Yhtiöjärjestyksen muutokseen tarvitaan kuitenkin määräenemmistö eli 2/3 kannatus. Yhtiöjärjestyksestä löytyy osakkeiden tuottama hallintaoikeus yhtiön huoneistoihin, huoneistojen sijainnit rakennuksessa, huoneistojen käyttötarkoitus ja huoneistojen pinta-alat ja lukumäärät. Yhtiöjärjestyksestä löytyy myös osakkeiden luovutusta ja päätöksentekoa koskevat rajoitukset tai poikkeukset. Myös yhtiövastikkeen perusteet löytyvät yhtiöjärjestyksestä.
Asunto-osakeyhtiöt ovat kirjanpitovelvollisia, joten jokaisen tilikauden loputtua sen pitää laatia tilinpäätös mukaan lukien taseet, tuloslaskelmat ja toimintakertomukset. Asunto-osakeyhtiöt eivät harjoita liiketoimintaa eikä niiden tarkoitus ole tuottaa voittoa osakkeenomistajilleen. Asunto-osakeyhtiöiden tarkoitus on tarjota osakkaille mahdollisuus asumiseen. Yhtiön tulojen ja menojen tulisi siis olla tasapainossa. Tämä saadaan aikaan sillä, että osakkaat maksavat yhtiövastiketta erilaisia kuluja varten, kuten lämmitystä, isännöintiä, kiinteistöveroa ja kirjanpitoa varten. Vastikkeet, joita käytetään rakennuksen hoitoon ja ylläpitoon kutsutaan hoitovastikkeeksi. Esimerkiksi peruskorjaukseen tarvittavat varat saadaan rahoitusvastikkeilla. Osakas voi myös maksaa rakentamiseen tai korjaukseen liittyvän summan suoraan yhtiön veloista, jolloin häneltä ei erikseen pyydetä rahoitusvastiketta.
Osakkaan päävelvollisuus on maksaa yhtiövastike. Yhtiövastikkeen perusteet ja summan määrää, joko yhtiökokous tai hallitus. Vastikeperuste määrätään usein huoneiston pinta-alan, osakelukumäärän tai näiden jyvitetyn kertoimen avulla. Asunto-osakeyhtiöllä ei yleensä ole muita tuloja kuin yhtiövastikkeet ja sen tapaisia maksuja kuten vesimaksu. Yhtiö voi kyllä myös saada vuokratuloja muista rakennuksen asunnoista tai liiketiloista. Jos vuokratulot ovat korkeat, osakkailta ei tarvitse ollenkaan kerätä yhtiövastiketta. Jos liiketilat ovat erillisiä osakehuoneistoja, niiden vuokratuotto tulee liiketilan osakkeenomistajalle. Sama tilanne, jos osakkeenomistaja vuokraa omaa asuinhuoneistoaan.
Useissa asunto-osakeyhtiöissä peritään erikseen lämminvesimaksu, joko henkilöluvun mukaan tai todellisen kulutuksen mukaan. Tästä mainitaan yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä voi myös olla maininta erilaisista rahastomaksuista tulevia korjauksia varten, ja yhtiön hallinnassa olevien tilojen käyttämisestä perittävistä maksuista, kuten sauna ja pesutupa. Osakkeisiin liittyvää yhtiövelkaa peritään rahoitusvastikeella korkojen ja lyhennysten maksamiseen.
Osakeasunnon uusi omistaja on velvollinen maksamaan edellisen omistajan maksamattomia vastikkeita kolmelta kuukaudelta ennen omistusoikeuden siirtymistä. On hyvä tarkistaa ennen kaupantekoa, ovatko kaikki vastikkeet maksettu.
Osakkeet ja asunnon hallintaoikeus
Asuntoyhtiö koostuu paitsi asunnoista, myös muista tiloista, kuten piha-alueesta, käytävistä ja varastoista. Osakkeidenomistajilla on hallintaoikeus omaan asuntoonsa ja muut tilat ovat asuntoyhtiön hallinnassa. Osakkeenomistajalla on hallintaoikeus huoneistoonsa ja hänellä on myös oikeus luovuttaa se, vaikka vuokraamalla asunto toiselle henkilölle. Osake tai osakkeet antavat oikeuden hallita jotain tiettyä huoneistoa tai muuta osaa rakennuksesta. Osakkeiden määrä voi vaihdella yhdestä useampaan, yleensä huoneistojen pinta-alojen suhteessa, vaikka yksi osake per kymmenen neliömetriä. Huoneiston hallintaoikeus siirtyy uudelle osakkeenomistajalle, kun omistajanvaihdoksesta on ilmoitettu taloyhtiölle niin, että uusi omistaja voi maksaa yhtiövastikkeen. Uuden omistajan on rekisteröidyttävä osakeluetteloon uudeksi omistajaksi.
Osakkeen omistaja saa taloyhtiön allekirjoittaman fyysisen osakekirjan. Asunto-osakekaupoissa käytetään yhä paperisia osakekirjoja, vaikka arvopaperikaupassa on siirrytty paperittomiin osakkeisiin. Suomessakin on tarkoitus lopulta siirtyä paperittomiin asuntokaupan osakekirjoihin, mutta tämä on vielä pitkä prosessi.[1] Osakekirja annetaan osakeluetteloon merkitylle osakkeenomistajalle. Osakekirjassa on oltava taloyhtiön nimi; osakkeiden numerot; huoneisto, johon osakkeet antavat hallintaoikeuden; ja mahdollinen lunastusoikeus; sekä asunto-osakeyhtiön hallituksen allekirjoitus ja antamispäivämäärä. Osakekirja annetaan käytännössä alkuperäiselle osakkeenomistajalle, joka voi kuitenkin luovuttaa osakekirjan edelleen. Osakekirja voi sisältää yhden tai useamman osakkeen. Yhteen huoneistoon oikeuttavat osakkeet muodostavat osakeryhmän. Näitä osakkeita ei saa erottaa toisistaan, eikä niitä voi myydä erikseen. Poikkeustilanteissa huoneiston pystyy kyllä jakamaan eräin tavoin. Yhdellä osakeryhmällä on oltava sama tai samat omistajat. Osakekirjat painetaan setelipainossa ja turvapainotuksessa.
Huoneiston kunnossapito ja muutokset
Osakkeenomistajalla on velvollisuus huolehtia huoneistostaan hyvin ja hänellä on oikeus käyttää ja hallita asunto haluamallaan tavalla. Tähän kuuluu rajoitettu oikeus tehdä korjauksia huoneistonsa sisällä. Esimerkiksi pintaremontit ja kaapistojenvaihdot eivät vaadi taloyhtiön lupaa. Huoneiston omistajan oikeudet rajoittuvat huoneiston sisälle, ulkopintoja kuten ulko-ovea ei saa muuttaa ilman taloyhtiön lupaa. Sisällä osakkeenomistaja voi uusia lattia- tai seinäpintoja tai purkaminen, siirtää tai lisätä väliseiniä, kunhan he eivät koske kantaviin seiniin. Osakkeenomistajan on huolehdittava huoneiston sisäosista, mukaan lukien normaali kuluminen, omalla kustannuksellaan, ellei toisin ole sovittu. Tähän kuuluu myös kalusteiden ja kodinkoneiden uusiminen ja korjaaminen.
Osakkeenomistajalla on ilmoitusvelvollisuus erilaisista muutoksista taloyhtiölle. Jos saunan tai kylpyhuoneen rakentamisesta ei koidu haittaa, sen voisi tehdä ilman taloyhtiön lupaa, mutta on kuitenkin parasta keskustella tällaisista muutoksista isännöitsijän kanssa etukäteen. Jos vahingon aiheutuminen on mahdollista, muutokseen on saatava yhtiön hallituksen tai toisen osakkeenomistajan, jota vahinko saattaa kohdata, lupa. Kaikkiin rakennuksen kantaviin osiin tehtävät muutokset tarvitsevat luvat. Vain yhtiöjärjestyksen määräys voi laajentaa osakkaan kunnossapitovastuuta. Kaikkien osakkeenomistajien on suostuttava tällaiseen määräykseen yhtiökokouksessa ja se on merkittävä kaupparekisteriin. Jos taloyhtiöllä on vain ’tapa’, jonka mukaan osakkaat ovat vastuussa myös asunnon ulkopuolisista korjauksista, tämä ei sido uutta omistajaa, jos määräystä ei ole kirjattu yhtiöjärjestykseen.
Taloyhtiö on velvollinen korjauttamaan kaikki rakenteelliset viat, sekä ulko- että sisäpuolella, sekä lämpö-, sähkö-, ilmastointi-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi- ja viemärijohdot sekä kanavat ja vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina huoneistoihin. Jos osakkeenomistaja aikoo puuttua asunnon kantaviin rakenteisiin, eristyksiin tai erilaisiin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, hänen on ilmoitettava siitä isännöitsijälle tai talon hallitukselle. Näin yhtiöllä on mahdollisuus valvoa, että työ ei vahingoita rakennusta ja tehdään hyvää rakennustapaa noudattaen. Taloyhtiön hallitus hakee viranomaiselta toimenpiteeseen lupaa osakkeenomistajan kustannuksella tai valtuuttaa osakkeenomistajan hakemaan luvan puolestaan. Lupa myönnetään asunto-osakeyhtiölle kiinteistön omistajana, ei osakkeenomistajalle.
Osakkeiden luovuttaminen
Osakkeenomistajan osakkeen luovutus oikeutta voidaan rajoittaa vain lailla tai yhtiöjärjestyksen määräyksellä, muuten se on rajoittamaton. Yhtiöjärjestyksessä osakkeiden luovutusta voidaan rajoittaa vain lunastuslausekkeella, jonka mukaan muilla osakkeenomistajilla tai asunto-osakeyhtiöllä on lunastusoikeus osakkeisiin, jos osaketta ollaan luovuttamassa muulle kuin yhtiön osakkeenomistajalle.
Lunastuslausekkeessa on mainittava: kenellä on lunastusoikeus ja mihin saantoihin; miten ja milloin osakkaille on annettava tieto osakkeen siirtymisestä uudelle omistajalle hallituksen toimesta; lunastushinnan määräytymisen perusteet; määräaika lunastusvaatimuksen esittämiselle; sekä lunastushinnan suorittamisen aika. Lunastusvaatimus tehdään asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Vanhojen eli ennen 1.3.1979 rekisteröityjen lausekkeiden osalta lunastusvaatimus oli tehtävä ostajalle eli osakkeen saajalle ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätty.
Lunastaja maksaa lunastushinnan taloyhtiön hallitukselle rahana tai pankkivekselinä. Hallitus luovuttaa lunastushinnan osakkeen ostajalle vain osakekirjaa vastaan. Nykyään ei ole tarpeen tarjota lunastusvaatimuksen yhteydessä samalla lunastushintaa. Jos ostaja ei voi luovuttaa osakekirjaa, lunastushintaa ei tule luovuttaa ostajalle.
Lunastusaika käynnistyy siten, että ostaja tai kiinteistönvälittäjä ilmoittaa kaupasta asunto-osakeyhtiölle. Ilmoitus tulisi tehdä heti kaupan jälkeen ja välittäjä yleensä ilmoittaa kaupasta heti taloyhtiölle tai isännöitsijälle.
Asunto-osakeyhtiön asiakirjat
Asunto-osakeyhtiön tärkeimmät asiakirjat, joihin on hyvä tutustua ennen asunnon ostamista, ovat yhtiöjärjestys, isännöitsijäntodistus, asunnon pohjapiirustus, yhtiön tilinpäätös eli tase, tuloslaskelma ja hallituksen toimintakertomus sekä tilintarkastuskertomus, ja hallituksen talousarvio kuluvalle tilikaudelle.
Isännöitsijäntodistus on ostajalle tärkein tietolähde huoneistosta. Todistuksen on parasta olla mahdollisimman tuore, korkeintaan pari kuukautta vanha, koska tilanteet voivat muuttua nopeasti. Isännöitsijään on myös hyvä olla yhteydessä vielä ennen kaupan sulkemista, jos vaikka tiedot ovat vielä ehtineet muuttua. Isännöitsijältä saa myös muuta hyödyllistä tietoa taloyhtiöstä. Todistus on lakisääteinen asiakirja, jonka sisältö perustuu lakiin. Se ei ole julkinen asiakirja, vaan sen saa vain osakkeenomistaja itse, panttia hallussapitäjä esimerkiksi pankki, tai kiinteistönvälittäjä, jolla on toimeksiantosopimus osakkeiden tarkoittamaan huoneistoon.
Isännöitsijän todistuksesta on löydyttävä ainakin nämä tiedot: yhtiön nimi ja sen rekisteröintiaika; yhtiön taloudellinen tilanne; rakennukset; maa-alueet; yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti oleva lunastuslauseke; huoneistojen lukumäärä; huoneiston perustiedot kuten huoneluku, pinta-ala, käyttötarkoitus; yhtiövastike ja osakkeiden lukumäärä; osakeluetteloon merkitty omistaja; jos huoneistolla on hallinta- tai käyttöoikeuden rajoitus, joka on merkitty osakeluetteloon; jos on tehty päätös ottaa huoneisto yhtiön hallintaan; maksamattomat yhtiövastikkeet; lainaosuus; jos osakas tai hänen puolisonsa on pyytänyt mainintaa siitä, että huoneistoa käytetään puolisoiden yhteisenä kotina, tai jos näin ei ole.
Jos taloyhtiössä on vastikään tehty korjaustöitä ja perusparannuksia, niistä ja niiden tekoajoista on mainittava todistuksessa. Jos yhtiö on päättänyt tai varmuudella on tiedossa, että taloyhtiössä on huomattavia korjauksia tai perusparannuksia tai muita taloyhtiön velvoitteita tulossa, on niistäkin mainittava todistuksessa. Todistuksen liitteenä on oltava yhtiön viimeisin tilinpäätös ja pyydettäessä myös viimeisin talousarvio.
Taloyhtiön tilinpäätökseen kuuluu tase, tuloslaskelma, hallituksen toimintakertomus ja tilitarkastuskertomus. Tilikauden päätyttyä yhtiö järjestää yhtiökokouksen. Yleensä yhtiöiden tilikausi on yksi kalenterivuosi. Jos tilinpäätös on tehty lähellä ostoaikaa, kannattaa pyytää myös edellisen vuoden tilipäätös. Hallituksen talousarvioista saa tietoa mahdollisista korjaussuunnitelmista ja yhtiövastikkeen muutoksista. Tuloslaskelmassa lasketaan yhtiön tulot ja menot. Yhtiön tulot koostuvat yhtiövastikkeista, muista osakkaiden maksamista maksuista, vuokratuloista jos sellaisia on. Menokulut koostuvat kiinteistön hoitokuluista, vakuutukset, vesi ja sähkö ja kiinteistövero. Tulolaskelmien menojen ja tulojen tulisi olla tasapainossa, eikä taloyhtiö useinkaan tuota voittoa. Tuloslaskelman ei kuitenkaan pitäisi olla liian tappiollinen.
Tase koostuu yhtiön omaisuudesta, vastaava-puolelta, eli yleensä maa-alueista, rakennuksista, saamisista ja yhtiön käyttöomaisuudesta, jota ei ole kirjattu tulolaskelman puolella kuluiksi. Toinen puoli taseesta koostuu veloista eli vastattavaa-puolesta, eli yhtiön osakepääomasta, rahastoista jos niitä on, sekä lyhyt- ja pitkäaikaisista veloista. Taloyhtiöillä noudatetaan kahdenkertaisen kirjanpidon periaatetta, joten kummankin puolen taseesta tulisi päätyä samaan summaan.
Hallituksen toimintakertomuksessa antaa kirjallisesti tietoja päättyneestä tilikaudesta, mukaan lukien mahdolliset korjaukset ja muutokset.
Yhtiöjärjestyksestä löytyy yhtiön virallinen toiminimi, hallituksen henkilömäärä, tilikausi, mahdollinen lunastusoikeus ja yhtiökokousten aikataulu, mukaan lukien kokouskutsut. Yhtiöjärjestyksestä löytyy myös yhtiövastikkeen ja muiden maksujen määrät ja niiden perusteet sekä mahdolliset poikkeukset liitttyen osakkeiden luovutukseen tai osakkaan velvollisuuksiin. Huoneistoselitelmä määrittelee mitkä osakkeet antavat hallintaoikeuden mihinkin huoneistoon. Yhtiöjärjestys kannattaa lukea tarkasti mahdollisten poikkeuksien varalta.
Asuntoa ostettaessa tarvitaan myös pohjapiirros asunnosta. Yhtiöjärjestyksestä selviää huoneiston koko ja pinta-ala. Jos ostat vanhaa asuntoa, saattaa olla, että pohjapiirros ja oikea pohjakuva poikkeavat toisistaan ja syy tähän on hyvä selvittää. Asunnossa on mahdollisesti tehty muutoksia ja niistä on hyvä olla selvillä. Myös pinta-alat saattavat poiketa toisistaan, tämä saattaa johtua erilaisista mittausmenetelmistä. Vuodesta 1992 lähtien on ollut käytössä yleisesti hyväksytyt pinta-alan mittaustavat ja sitä ennen on ollut paljon vaihtelua mittaustavoissa.
Pinta-alasta puhuttaessa on tärkeää saada selvennystä käsitteisiin. Huoneala on yksittäisen huoneen ala, jonka rajoina käytetään huoneen sisäseinien pintoja tai niiden ajateltu jatke. Huonealaan kuuluu myös kaappien, liesien ja takkojen ala. Jos tila on matalampi kuin 160 cm ja tilan katto ei ole vaakasuora taso, sitä ei lasketa huonealaan. Huonealasta on oltava vähintään 10 % ikkuna pinta-alaa kun huone on asuin- tai työkäytössä. Ikkunoiden on oltava välittömässä yhteydessä ulkoilmaan. Asuinhuoneiden vähimmäiskorkeus on 250 cm, mutta pientaloissa vain 220 cm. Sisäkaton ollessa vino, huonekorkeus määritellään huoneen keskikorkeutena.
Huoneistoala taas on ala, jota rajaavat sekä huoneistoa ympäröivien seinien että huoneiston sisällä kantavien ja muiden rakennukselle välttämättömien rakennusosien huoneiden puoleiset pinnat. Rakennukselle välttämättömiä rakennusosia ovat muun muassa hormit, putkikanavat ja pilarit. Huoneisto voi koostua myös vain yhdestä huoneesta, mutta uudemmissa asuinhuoneistoissa huoneistoala ei saa olla pienempi kuin 20 m2. Tämä tapa laskea huoneistoalan pinta-ala on yleisesti käytetty ja sitä tulisi noudattaa myös asunto-osakeyhtiön huoneistoja laskettaessa.
Toisin kuin omakotitalon omistaja, osakehuoneiston omistaja on osa yhteisöä, jossa hänen toimintaansa asuntoonsa liittyen ohjaa sekä lainsäädäntö että taloyhtiön yhtiöjärjestys. Yhtiö kyllä myös kantaa osakkaan kanssa vastuuta kiinteistö kustannuksissa yhtiövastikkeen kautta.
Mikäli tarvitsette apua edellä mainituissa tilanteissa, ole yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
[1] https://viisasraha.fi/Oma-talous/Asuntokauppoja-varten-ei-en%C3%A4%C3%A4-tarvitse-l%C3%A4hte%C3%A4-pankkiin
Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599