Kiinteistön elinkaari
Usein isojen kiinteistöjen kunnossapidosta ja ylläpitämisessä puhutaan elinkaariajattelusta. Tällä tarkoitetaan sitä, että rakentamisesta alkaen on hyvä suunnitella ja seurata kiinteistön kunnossapitoa sekä tutkia ja ylläpitää sen kuntoa, jotta asunto säilyisi mahdollisimman pitkään. Onkin syytä kysyä, että miksi tätä samaa ajattelutapaa ei sovelleta myös pientaloihin? Myös omakoti-, erillis-, ja paritaloissa asuvat ihmiset tarvitsevat turvallisen ja terveellisen elinympäristön eikä tietenkään itse pientalojakaan ole syytä unohtaa. Pientalot ovat kuitenkin kansallisomaisuuttamme, johon kansalaiset ovat laittaneet jopa 70 % varallisuudestaan kiinni. Elinkaariajattelun soveltaminen pientaloihin olisi suotavaa.
Mikä on pientalo ja miksi elinkaariajattelua tulisi soveltaa myös pientaloihin?
Pientalo on yhden taikka useamman asunnon käsittävä yksikerroksinen tai enintään kolme kerroksinen asuinrakennus. Jokaiseen asuntoon on oltava maantasosta oma sisäänkäynti. Yleisesti asunnolla on myös oma asuntopiha.
Suomen väestöstä hieman yli 50 % asuu omakoti- tai paritalossa. Luku on siis suuri, varsinkin kun talojen omistajilla ei useinkaan ole yhtään tietoa oman kotinsa kunnosta, eikä ymmärrystä, saati taitoa sen korjaamiseksi. Isoin ongelma kuitenkin lienet olla se, että nykyajan pientaloasukkaat eivät myöskään ymmärrä ennaltaehkäisevän kiinteistön kunnossapidon merkitystä ja tärkeyttä. Käyttöiät ovat usein omakotitalojen omistajille myös uusi asia eikä heillä ole aktiivisesti mielessä sitä tosiasiaa, että rakennus ei pysy uudenveroisena puhumattakaan hyvänä, ellei sitä säännöllisesti huolleta ja välillä myös korjata ja uudisteta. Kallein kiinteistön kunnossapito menetelmä on vaurion korjaaminen, tämän vuoksi ennaltaehkäisevä huoltaminen on erittäin tärkeää. Halvemmalla pääsee siis, kun huoltaa ja puhdistaa säännöllisin väliajoin, jolloin rakenteen kunto on tiedossa ja isot ongelmat pystytään ennaltaehkäisemään, eikä kalliita korjauksia tarvitse suorittaa. Monesti ihmiset heräävät ja tutkivat kotinsa vasta siinä vaiheessa, kun ollaan menossa asuntokaupoille. Mikä siihen saattaa olla syynä, että kodin kunto kiinnostaa vasta silloin kun myydään eikä silloin kun siellä vielä itse asutaan, jopa vuosikymmenien ajan?
Asuntokauppa ja elinkaariajattelu
Asuntokaupan voisi olettaa olevan helpompaa, yksinkertaisempaa sekä turvallisempaa kaikille osapuolille niin myyjälle kuin ostajallekin silloin, kun kaupan kohteena olevan rakennuksen kunto on tiedossa jo hyvissä ajoin ennen ratkaisuja. Myyjän on myös helpompi lähteä myymään kotiaan, kun talon kunnosta on huolehdittu asianmukaisesti ja tehdyt korjaukset on kirjattu ylös muistiin. Säännöllisellä huollolla ja rakennuksen kunnon tarkkailulla on mahdollista välttyä myös ikäviltä asuntokaupan ongelmilta. Mikäli rakennuksen kunto ei vastaakaan kaupan osapuolten eli myyjän ja ostajan oletusta asiantuntijan toteamana juuri ennen kaupantekoa, tällaisessa tilanteessa saatetaan päätyä pettymyksen kautta keskustelemaan uudestaan rakennuksen hinnasta, sen korjaamisesta ja niiden kustannusten jakamisesta. Pahimmassa tapauksessa kuitenkin ostajat perääntyvät kaupoista ja myyjä jää kahden asunnon loukkuun, tämän vuoksi on hyvä, jos kiinteistön kunto on tutkittu ja talosta on vuosien ajan pidetty asianmukaisesti huolta. Tällöin kaupan osapuolten on myös helppo kohdentaa oma pettymys ulkopuoliseen asiantuntijaan, jonka kaupan osapuolet tilasivat toteamaan vain sen, mikä olisi ollut mahdollista estää suunnitelmallisella huollolla.
Tällaisessa tilanteessa, useasti pettymyksen vuoksi monesti myyjältä ja ostajalta unohtuu valitettavasti se, että onneksi kuntotarkastaja pyydettiin tutkimaan rakennuksen kunto jo ennen kauppaa, jolloin ikäviltä yllätyksiltä vältytään kaupan jälkeen. Monesti tällaiset yllätykset kun johtavat nykyaikana liiankin helposti vuosia kestäviin oikeuskäsittelyihin ja riidat sekä taloudellinen ahdinko ovat osapuolelle erittäin valtavia.
Olisi hienoa, jos lähitulevaisuudessa myös pientalo puolella opittaisiin elinkaariajattelun merkitys ja ihmiset alkaisivat huoltamaan ja tutkituttamaan kotejaan säännöllisin väliajoin, jotta kiinteistöjen kunto pysyisi hyvänä. Ylläpitävä tarkastustoiminta on tietenkin vapaaehtoista mutta ihmisten olisi erittäin hyvä ymmärtää, että kuinka isosta asiasta on kysymys. Kyse ei ole missään nimessä pelkästään taloudellisesti mutta myös kansalaisten terveyden kannalta, jos esimerkiksi talossa on mikrobivaurioita, niidenkin takia on hyvä tutkituttaa talo, jolloin myös terveyshaitoilta vältyttäisiin. Olisi tärkeää, että rakennusten kuntoa seurataan säännöllisin väliajoin ja tutkitaan säännöllisillä tarkastuksilla, jotta myös korjausvelkaa saataisiin kuriin.
Mitä tarkoittaa korjausvelka?
Asuinrakennusten kuten kaikkien muidenkin kiinteistöjen kunto alkaa hitaasti laskea heti sen jälkeen, kun rakennus on valmistunut, tämä johtaa myös siihen, että rakennuksen tekninen arvo laskee. Mikäli rakennukseen ei rakennuksen elinaikana tehdä isompia remontteja, sen tekninen arvo on 90 prosenttia alkuperäisestä kymmenen vuotta valmistumisen jälkeen ja puolestaan 20 vuoden jälkeen 70 prosenttia ja 30 vuoden jälkeen enää vaan noin 50 prosenttia. Tämän vuoksi on erittäin tärkeää remontoida ja ylläpitää rakennuksia, sillä remontointi ja ylläpito puolestaan nostavat rakennuksen teknistä arvoa. Rakennuksille on määritelty niin sanottu tyydyttävä kuntotaso, joka on yleensä 75 prosenttia lähtötasosta. Kun tämän tyydyttävän kuntotason alapuolelle mennään, aletaan puhua korjausvelasta.
Korjausvelan määrä kertoo siis sen, että paljonko rakennuksiin olisi pitänyt vuosien saatossa investoida, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa. Kun ennakoivasta kunnossapidosta tingitään ja isojen kunnon korjausten sijaan tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä korjauksia, tämä on se toiminta, joka synnyttää korjausvelan. Kunnossapito on siten vähäisempää kuin rakenteiden kuluminen. Korjausvelka ilmenee muun muassa kehnona sisäilmana ja rikkoontuvina vesijohtoina, jotka ovat aiemmin jääneet korjaamatta ja selvittämättä.
On todettu, että suomalaiset eivät välttämättä ole erityisen hyvin perillä siitä, mitä korjausvelka tarkoittaa. Siihen olisi kuitenkin syytä perehtyä viimeistään silloin, kun harkitaan uutta kotia hankittaessa vanhempaa asuntoa. Koska vanhemman asunnon hinta on usein matalampi kuin uuden, se ei välttämättä ole kuitenkaan riittävän matala, kun otetaan huomioon korjausvelka. Vanhan asunnon hintaa arvioitaessa on huomioitava, että putkiremonttia lukuun ottamatta tulevat remontit eivät juurikaan vaikuta vanhempien asuntojen hinta pyyntöihin, johtuen siitä, että ihmiset eivät tiedosta niitä. Hyvin suuri osa asunnon ostajista osaa kysyä putkiremontista, mutta ei esimerkiksi vesikatto-, salaoja- tai julkisivuremontista.
Kauppa kiinteistöstä, jonka tekninen arvo on alhaalla
Tällä hetkellä huonommassakin kunnossa olevista asunnoista maksetaan ylihintaa, siitä huolimatta, että tulossa on isoja remontteja, joista pitää maksaa vielä kauppahinnan lisäksi lisää. Tämän vuoksi vanhempien asuntojen tulisi olla halvempia, kuin ne ovat nyt, mikäli niiden tekninen arvo on alhaalla. Asuntokaupoissa pätee aina kysynnän ja tarjonnan laki, tämä johtaa siihen, että niin kauan kuin joku on valmis maksamaan korkeita hintoja, hinnat eivät laske. Tämän vuoksi, vanhempaa asuntoa harkitsevan olisi syytä kysellä putkiremontin lisäksi myös muun muassa vesikaton, ikkunoiden, julkisivun, parvekkeiden ja sähköjärjestelmien remonteista.
Rakennuksen kaikilla osilla on oma käyttöikänsä. Osassa taloyhtiöistä alhaisen vastikkeen varjolla mitään remontteja ei tehdä ennen kuin on pakko. Tällöin rakennuksen tekninen arvo laskee. Fiksumpaa olisi tehdä suunnitelmallista kunnossapitoa ja hoitaa remontit hyvissä ajoin, jolloin laskukin jää pienemmäksi. Vanhemman asunnon ostamisessa on aina omat riskinsä, etenkin silloin kun sen kunnosta ei ole tarkkaa tietoa. Tästä johtuen isännöitsijäntodistukseen on nykyään pakollista liittää kunnossapitotarveselvitys, jossa pitää olla tiedot seuraavien viiden vuoden aikana tulevista remonteista.
Asunnon ostajan on syytä tutustua taloyhtiön asiakirjoihin huolella, haastatella myyjää tai häntä edustavaa kiinteistönvälittäjää niin taloyhtiön tehdyistä kuin tulevista korjaushankkeista saadakseen kattavan kuvan taloyhtiön teknisestä hoitamisesta. Isännöitsijäntodistuksen kunnossapitotarveselvitys sekä mahdolliset kuntoarvioraportti ja kuntotutkimus dokumentit ovat erittäin tärkeää tutkia tarkkaan ja huolella, tasetta unohtamatta.
Lakimies ja kiinteistön kauppa
Mikäli tarvitset apua kiinteistö kauppaan liittyen, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
HE 139/2022. Hallituksen esitys eduskunnalle rakentamislaiksi ja siihen liittyviksi laeiksi https://finlex.fi/fi/esitykset/he/2022/20220139#idm45053758785776