Ilmoitus muutostyöstä
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus
Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoituksen antamiseen tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamiseen ja ilmoituksen sisältöön sovelletaan, mitä 4 luvun 7 §:n 2–4 momentissa säädetään kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta ja siitä aiheutuvien kulujen korvaamisesta.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 2
Osakkaan on ilmoitettava huoneistossa suoritettavista muutostöistä taloyhtiölle. Osakas on velvollinen ilmoittamaan remontista, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta. Osakkaan on ilmoitettava muutostöistä kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle. Osakkaan on tehtävä kirjallinen ilmoitus esim. silloin, kun muutostyö koskee kylpyhuoneen vedeneristeitä, huoneistoa kantavia seinärakenteita, sähköjohtoja tai lämmitys-, vesi- tai viemärijärjestelmää. Osakkaan tulee ilmoittaa myös sellaisista muutostöistä, joilla voi olla haitallisia seuraamuksia. Muutos voi esim. vaikuttaa äänieristyksiin, jolloin yhtiö voi edellyttää muutoksen toteuttamista siten, että äänieristyksen taso pysyy määräysten edellyttämällä tasolla. Ilmoittamista vaativana seurauksena ei voida pitää työnaikaista tilapäistä häiriötä, jos se on tavanomaista. Jos remontti vaikuttaa toisten osakkaiden huoneiston käyttöön, hallituksen tai isännöitsijän on ilmoitettava kyseisille osakkaille remontista.
Jos remontti ei voi vaikuttaa millään tavalla asunto-osakeyhtiön tai muiden osakkaiden vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta, osakkaan ei tarvitse ilmoittaa siitä yhtiölle. Huoneiston sisätiloissa tehtävät pintaremontit, kuten kalusteiden vaihtaminen, maalaukset ja vastaavat pinnoitukset, eivät edellytä ilmoitusta yhtiölle.
Muutostyöilmoitusten käsittely asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiön hallitus tai isännöitsijä voi päättää itse, miten muutostyöilmoitus annetaan tiedoksi toiselle osakkaalle. Tiedoksianto on katsottava riittäväksi silloin, kun muutostyöilmoitus on toimitettu samalla tavalla kuin yhtiökokouskutsut (osakkaan postiosoitteeseen tai sähköpostiin). Tiedon saatuaan, osakkaat voivat itse arvioida, onko heidän syytä vaatia remontista selvityksiä ja puuttua siihen. Remonttia suunnittelevan osakkaan on tehtävä asunto-osakeyhtiön ja toisten osakkaiden vaatimat selvitykset omalla kustannuksellaan. Jos toinen osakas vaatii tarpeettoman laajoja selvityksiä, muutostöitä suunnittelevan osakkaan ei sellaisia tarvitse toimittaa. Yhtiön hallitus ratkaisee, mitkä selvitykset ovat tarpeellisia. Mikäli on epäselvää, aiheutuuko remontista haittaa tai vahinkoa, osakkaan on esitettävä asiasta selvitys. Asunto-osakeyhtiö ei voi vaatia enempää selvityksiä kuin on tarpeellista. Yhtiö voi joutua korvausvastuuseen osakkaalle aiheutuvasta vahingosta, jos yhtiö vaatii kohtuuttomia selvityksiä. (KKO 1997:3)
Suostumus muutostyöhön
Muutostyölle asetettavat ehdot
Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää remontin, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai remontin aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.
Jotta asunto-osakeyhtiö tai toinen osakas voi asettaa muutostyölle ehtoja tai kieltää sen, täytyy muutoksesta aiheutua jonkinlaista haittaa tai vahinkoa. Lisäksi vahingolta edellytetään jonkinlaista olennaisuutta. Yhtiöllä tai toisella osakkaalla on velvollisuus osoittaa, että vahinkoa aiheutuu ja että se on olennaista. Vähäinen tai tilapäinen haitta, kuten remontista aiheutuva äänihaitta, pöly, lyhytaikaiset vesikatkot ja vastaavat häiriöt, eivät oikeuta asettamaan muutostyölle ehtoja. Osakasta voidaan kuitenkin kieltää tekemästä meluisia töitä illalla. Poikkeuksellisen laajoissa remonteissa voidaan asettaa jonkinlaisia ajallisia ehtoja muutostöiden suorittamiselle. Työn olennainen pitkittyminen saattaa johtaa siihen, että osakkaan on korvattava tästä aiheutuvia vahinkoja asunto-osakeyhtiölle tai toisille osakkaille.
Osakkaan oikeus huoneistoremonttiin
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan huoneistoremontti.
Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön sovelletaan, mitä tässä ja 2–8 §:ssä säädetään muutostyöstä. Tämän luvun säännöksiä osakkeenomistajan suorittamasta muutostyöstä ei sovelleta sellaiseen muutostyöhön, joka on tehty ennen asuntokauppalaissa (843/1994) tarkoitetun rakentamisvaiheen päättymistä. Muutostyötä koskevien tietojen antamisesta isännöitsijäntodistuksessa säädetään 7 luvun 27 §:ssä ja yhtiön velvollisuudesta säilyttää muutosta koskevat tiedot 7 luvun 28 §:ssä. Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 1
Osakkaalla on siis oikeus tehdä muutoksia niissä tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Osakas saa tehdä muutostöitä hallitsemassaan huoneistossa, mutta myös muissa osakashallinnassa olevissa tiloissa. Osakas saa itse päättää hallitsemansa huoneiston remontin laatutasosta, mutta siitä ei saa aiheutua haittaa muille osakkaille tai yhtiölle.
Sallittuja osakkaan muutostöitä ovat esim. huoneiston lattia-, seinä- ja kattomateriaalien muutokset, kantamattomien väliseinien purkaminen, kylpyhuoneen tai muun rakentaminen ja koneiden ja laitteiden sijoittaminen tai poistaminen. Osakas ei voi poistaa sellaisia laitteita tai rakenteita, jotka ovat rakennuksessa välttämättömiä. Mikäli remontti ulottuu huoneistoa rajoittavien seinien ulkopuolelle, osakkaan on pyydettävä siihen lupa taloyhtiöltä. (KKO 1975:362, KKO 2013:2183). Osakas tarvitsee myös luvan taloyhtiön hallinnassa olevan piha-alueen muutostöihin. (KKO 2005:26). Osakas saa tehdä muutostöitä huoneistokohtaisessa parvekkeessa, kunhan remontti ei vaikuta muihin osakkaisiin tai asunto-osakeyhtiöön. Yhtiö voi kuitenkin puuttua muutostyöhön, jos se voi vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön.
Mikäli tarvitset apua huoneiston muutostöihin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (Luku 5 § 1 – 3) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O2L5