Kiinteistökaupan purkamisesta säädetään maakaaressa. Kiinteistön ostajalla on kiinteistössä olevan virheen perusteella oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Maakaaren mukaan kiinteistössä olevia virheitä ovat laatuvirheet, vallintavirheet tai oikeudelliset virheet.
Myös kiinteistön arvon alentumisen johdosta kauppa voidaan purkaa. Kiinteistön arvo voi alentua, kun esimerkiksi kiinteistöllä sijaitseva rakennus tai puusto on viety kiinteistöltä pois. Myös huolimaton hoito voi alentaa kiinteistön arvoa. Maakaaren mukaan ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.
Maakaaren kohta ilmentää oikeustieteilijöiden mukaan kaupan purkamisperiaatetta, jonka mukaan kaupan osapuolten tulee palauttaa suorituksensa sen arvoisina, kun ne kaupan kohdetta luovutettaessa olivat. On myös esitetty, että mikäli kaupan purkaminen perustuu ostajan sopimusrikkomukseen, myyjällä olisi oikeus vahingonkorvaukseen arvon alentumisen johdosta. Hallituksen vuoden 1994 esityksessä perustellaan tarkemmin maakaaren kohtaa kaupan purkamisesta arvonalentumisen johdosta. Esityksen mukaan tilanteessa, jossa ostaja on perustanut kiinteistöä rasittavan panttioikeuden, purkaminen on mahdollista vain, jos panttikirjat palautetaan myyjälle tai ostaja kauppaa purettaessa maksaa myyjälle koko panttisaatavan määrään. Ostaja ei siten voi käyttää velkansa vakuudeksi myyjälle palautettua kiinteistöä.
Korvausvelvollisuudesta
Maakaaren mukaan ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi. Luonnonilmiöstä johtuva arvonaleneminen ei kuitenkaan estä ostajaa purkamaan kauppaa.
Oikeustieteilijät ovat katsoneet, että ostajan maakaaren mukainen korvauksen määrä on kaupantekohetken ja purkuhetken välisten kiinteistön arvojen erotus. Tulee kuitenkin muistaa, että mikäli kiinteistön arvon alentuminen johtuu yleisestä markkinatilanteesta, ei korvausvastuuta tällöin synny.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2002:44 kiinteistön kauppa purettiin myyjien vaatimuksesta useita vuosia kaupanteon jälkeen sen vuoksi, että ostajat olivat jättäneet huomattavan osan kauppahinnasta maksamatta. Tapauksessa oli kyse vuonna 1989 solmitusta kaupasta, jonka kohteena oli tontti rakennuksineen. Ostajat olivat kaupantekotilaisuuden yhteydessä maksaneet 300 000 markkaa ja osapuolet olivat sopineet, että kauppahinnan loppuosa 770 000 markkaa tuli maksaa vuoden 1990 tammikuussa edellyttäen, että kauppakirjassa mainitut ehdot oli täytetty. Ostajat olivat jättäneet kauppahinnan loppuosan maksamatta ja heidät velvoitettiin myöhemmin hovioikeuden tuomiolla vuonna 1993, rakennuksen korjauksista syntyneen riidan johdosta, maksamaan loppukauppahinta 750 000 markkaa korkoineen.
Kun ostajat eivät vielä hovioikeuden tuomionkaan jälkeen olleet maksaneet loppukauppahintaa kokonaan, vaativat myyjät kanteella vuonna 1998 kaupan purkamista ja vahingonkorvauksia kiinteistön myyntiarvon alenemisen johdosta. Kiinteistön arvon aleneminen johtui yleisestä hintatason laskusta. Korkein oikeus purki kaupan ja velvoitti ostajat korvaamaan myyjille arvonalennuksesta aiheutunut vahinko. Tässä tapauksessa olennaista oli kuitenkin se, että korvausvelvollisuus syntyi ostajien kauppahinnan maksamisen laiminlyönnistä, eikä arvon alentumisesta.
Arvon alentuminen rajoittaa ostajan purkuoikeutta
Kuten alussa jo mainittiin, ostaja saa maakaaren mukaan purkaa kaupan arvon alenemisen johdosta ainoastaan, jos ostaja suorittaa alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos arvon alentuminen johtuu tapaturmaisesta vahingosta tai kiinteistön tavanomaisesta käytöstä, säilyy ostajalla myös tällöin purkuoikeus. Lainkohta kuitenkin rajoittaa purkuoikeutta. Jos ostaja haluaa purkaa kaupan arvon alenemisen johdosta, on edellytyksenä, että tämä maksaa alenemista vastaavan korvauksen myyjälle.
Arvon alenemisen määrällä ei ole edellytyksiä kaupan purkamiseksi. Maakaaren mukaan, jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
33 § Kaupan purku: Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Maakaari 540/1995
Kiinteistön kauppa ja lakimies
Mikäli tarvitset apua kiinteistön kauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Maakaari (12.4.1995/540): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540#O1L2P1
KKO:2002:44: https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2002/20020044#idp446478016