Verotus
Verotus liittyy asuntokauppaan monessa vaiheessa ja monella tavalla. Kun henkilö hankkii omaisuutta, siitä täytyy maksaa varainsiirtovero. Asunnon omistamisen aikana omistaja voi saada lainojen korkovähennystä ja hän maksaa kiinteistöveroa. Kun omaisuus luovutetaan, siitä saatua myyntivoittoa voidaan verottaa.
Verotus saattaa vaikuttaa ohjailevasti asunto- ja kiinteistökauppoihin, varsinkin silloin kun säännökset ovat muuttumassa. Kauppaan liittyviin verotus seikkoihin kannattaa tutustua jo ennen kaupan päättämistä. Verotuspäätökset tehdään aina yksilöllisesti eikä pääsääntöihin voi luottaa. Epäselvissä asioissa kannattaa aina kääntyä asiantuntijan puoleen ja selvittää miten askarruttavaa asiaa pitäisi tulkita. Tietoja voi saada verotoimistosta.
Varainsiirtovero
Kiinteistön käyttöoikeuden, kiinteistön, tai asunto-osakkeen luovutuksesta maksetaan varainsiirtoveroa (entinen leimavero). Valtion ja eräiden muiden tahojen ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, kuten ei myöskään ensiasunnon ostaja, jos lainsäädännössä mainitut verovapauden edellytykset täyttyvät.
Varainsiirtovero asunto-osakekaupassa
Asunto-osakekaupassa varainsiirtovero on 1,6 % osakkeiden kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Tiettyjen kohteiden varainsiirto prosentti on kuitenkin 2 (Varainsiirtoverolaki 20.3 §). Varainsiirtovero maksetaan osakkeen omistusoikeuden luovutuksesta. Jos asunto-osakkeet vaihdetaan, molemmista luovutuksista maksetaan varainsiirtovero erikseen. Vero on maksettava käytännössä vastikkeellisista saannoista tai saannon osista eli varainsiirtoveroa ei makseta perinnöstä, testamentista tai vastikkeettomasta lahjasta.
Varainsiirtoveron maksamisesta vastaa ostaja. Myös mukana ollut kiinteistönvälittäjä on vastuussa varainsiirtoverosta. Asunto-osakeyhtiö vastaa myös varainsiirtoverosta, jos osakkeiden siirto merkitään asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon, vaikka varainsiirtoveroa ei ole maksettu. Osakekaupassa uudella omistajalla ei ole vastuuta aikaisempien kauppojen varainsiirtoveroista. Maksamattomat varainsiirtoverot eivät siis siirry kaupan yhteydessä ostajalle. Jos ostaja on maksanut veron omasta kaupastaan, asunto-osakeyhtiö ei voi kieltäytyä lisäämästä häntä osakeluetteloon.
Pääsäännön mukainen maksuaika varainsiirtoverolle on kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä. Kuitenkin, jos osakekauppa tehdään kiinteistönvälittäjän välityksin, vero on maksettava kaupanteossa. Välitysliike myös huolehtii veron ilmoittamisesta. Jos kyseessä on asuntokauppalain mukaisen uuden asunnon kauppa, varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, oli kaupassa mukana kiinteistönvälittäjä tai ei.
Varainsiirtovero on maksettava oma-aloitteisesti Verohallituksen vahvistamalla lomakkeella. Lomakkeita saa pankeista ja verotoimistosta ja veron voi maksaa myös verkossa. Vero maksetaan rahalaitokselle. Samana maksuaikana (kaksi kuukautta kauppakirjan tekemisestä tai omistusoikeuden siirtymisestä) ostajan on myös esitettävä selvitys veron maksamisesta kotikuntansa verotoimistolle. Selvityslomakkeen saa verotoimistosta. Kun kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, välittäjä tekee selvityksen verotoimistolle. Jos vero maksetaan myöhässä, mutta vapaaehtoisesti, on maksettava veronlisäystä, joka vuosittain vahvistettu viitekorko lisättynä 7 %:lla. Vuonna 2021 viitekorko on 0 % eli veronlisäys on 7 %. Veronlisäys lasketaan veron maksupäivää seuraavasta päivästä lopulliseen maksupäivään.
Varainsiirtovero kiinteistön kaupassa
Varainsiirtoverolaissa kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekisteriin merkittyä kiinteistöä ja kiinteistön määräosaa ja määräalaa. Myös kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä olevan rakennuksen luovutuksen yhteydessä maksetaan varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero on 4 % kiinteistön tai siihen rinnastettavan omaisuuden luovutuksen kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta. Kauppaan liittyvä lykkäävä tai purkava ehto ei siirrä varainsiirtoveron maksua, kuten se ei siirrä lainhuudon hakemisen velvollisuuttakaan. Ostaja voi hakea varainsiirtoveron takaisin, jos käy niin, että omistusoikeus ei lainkaan siirry ostajalle tai kauppa puretaan.
Varainsiirtoveroa ei makseta lahjasta, perinnöstä tai testamentista, vain vastikkeellisista luovutuksista. Jos kiinteistöjä vaihdetaan, varainsiirtovero maksetaan molemmista luovutuksista erikseen. Verosta vastaa lainhuudon hakija eli ostaja, kiinteistön myyjä tai kiinteistönvälittäjä eivät ole vastuussa kiinteistön varainsiirtoverosta. Jos ostajalle luovutetaan sekä kiinteistö että muuta omaisuutta, eikä vastikkeen jakautumista kiinteistön ja muun omaisuuden kesken ole selvitetty, vero lasketaan koko yhteisestä vastikkeesta. Lainhuudon hakijan on esitettävä tarpeellinen selvitys varainsiirtoveron määrään vaikuttavista seikoista.
Varainsiirtovero on maksettava viimeistään lainhuudon tai käyttöoikeuden kirjaamista haettaessa eli kuuden kuukauden kuluessa kiinteistön kaupasta lukien, eli maksuaika alkaa kulua kauppakirjan tai muun luovutuskirjan tekemisestä, kiinteistönvälittäjän mukana olo kaupassa ei vaikuta maksuaikaan. Vero on maksettava oma-aloitteisesti Verohallituksen vahvistamalla lomakkeella rahalaitokseen. Selvityslomake on sama, kuin asunto-osakkeiden veroa maksettaessa ja niitä saa ankeista ja verotoimistosta.
Jos lainhuutoa tai kirjaamisesta ei haeta säädetyssä ajassa, veroa korotetaan 20 %:n viivästyskorolla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä, jona lainhuutoa olisi tullut viimeistään hakea. Korotus lasketaan juoksevasti alkavilta kuuden kuukauden jaksoilta, mukaan lukien se jakso jona lainhuutoa tai kirjaamista haetaan. Jokainen uusi jakso lisää veron määrää 20 %:lla, viivästyskorko voi kuitenkin olla enintään 100 %, eli vero nousee enintään kaksinkertaiseksi. Vaikka itse varainsiirtovero olisi maksettu ajallaan, mutta lainhuutoa tai kirjaamista ei ole haettu, viivästyskorko on maksettava.
Ostaja joutuu vastaamaan myös mahdollisista aikaisemmista kaupoista maksamatta olevista varainsiirtoveroista kymmenen vuoden ajalta, jos myyjällä ei ole kiinteistöön lainhuutoa. Ostajan on myös maksettava vero kaikista aikaisemmista, kirjaamattomista luovutuksista lisättynä viivästyskorotuksilla, jotka on tehty ennen lainhuudon tai kirjaamisen hakemista. Jos myyjällä ei ole lainhuutoa tai vuokraoikeutta omissa nimissään, on selvitettävä mihin myyjän oikeus luovuttaa kohde perustuu.
Ensiasunto
Ensiasunnon ostajat ovat poikkeus varainsiirtoveroon liittyen. Ensiasunnon ostajan mahdollinen verovapauden edellytykset ovat suurin piirtein samanlaiset, oli kyseessä sitten kiinteistö, asunto-osake, kiinteistön vuokraoikeus ja sen rakennuksen ostaminen.
Ensiasunnon ostaja saa verovapauden varainsiirtoverosta, jos ostaja on ennen kauppakirjan allekirjoittamista täyttänyt vähintään 18, mutta enintään 39 vuotta (kauppahetkellä, ostaja voi täyttää 40 ennen asuntoon muuttamista); ostaja ryhtyy käyttämään asuntoa tai huoneistoa omana vakituisena asuntonaan; ja ostaa kiinteistöstä ja siinä olevasta tai rakennettavasta rakennuksesta tai osakkeista vähintään puolet. Ensiasunnon verovapauden saa vain silloin on ensimmäistä kertaa omistaa asunnon. Jos omistaja on aikaisemmin omistanut vähintään puolet asuinrakennuksesta tai asunto-osakkeista, hän ei voi saada ensiasunnon verovapautta. Sillä ei ole väliä onko ostaja saanut edellisen asunnon perintönä tai hän ei ole asunut aikaisemmin omistamassaan asunnossa. Aikaisempaa omistusta koskevat edellytykset täyttyvät, jos ostaja ei ole omistanut vähintään puolta asunnosta vuoden 1989 jälkeen. Ostaja ei myöskään voi saada verovapautta, jos hänen osuutensa asunnosta tai kiinteistöstä on pienempi kuin puolet.
Verovapaus koskettaa kiinteistöllä olevaa tai sille rakennettavaa rakennusta siltä osin kuin rakennusta käytetään vakituisena asuntona, mukaan lukien asumiseen liittyvät muut rakennustilat. Rakennukseen rinnastetaan myös rakennuspaikka, siltä osin kuin sen pinta-ala on enintään 10 000 m2 tai kaavoitusalueella kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen, mikä vastaa oman asunnon määritelmää tuloverotuksessa. Kiinteistön maapohjan verovapaus on edellä mainitun mukaisesti rajattu, mutta rakennuksen tai asunnon kokoa ei ole rajoitettu verovapauden kannalta. Jos huoneistoa tai rakennusta käytetään muuhunkin tarkoitukseen kuin vain asumiseen, kauppa on verovapaa vain siltä osin kuin sitä käytetään asuntona. Saadakseen verovapauden, ostettua asuntoa on myös alettava käyttää omana vakituisena asuntona. Jos ostaja alkaa käyttää jotain muuta asuntoa omana asuntonaan neljän kuukauden kuluessa kaupasta, veroa ei tarvitse maksaa kaupanteossa, vaikka kiinteistönvälittäjä olisikin mukana kaupassa.
# Selvitys verovapaudesta
Hakiessaan lainhuutoa tai kirjaamista ensiasunnon ostajan on esitettävä selvitys ja veroviraston lausunto verovapauden edellytyksistä ja asunnon käyttöönotosta omana asuntona. Selvitys annetaan samalla lomakkeella, jolla ilmoitus tehdään verotoimistolle. Näytöksi asunnon käyttöönotosta riittää todistus asuntoon muuttamisesta. Jos osakekaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä, selvitys verovapaudesta annetaan kiinteistönvälittäjälle, joka toimittaa sen verovirastolle. Samanlainen selvitys tarvitaan myös osakeluetteloon merkitsemistä varten. Vaikka asunto olisi verovapaa, ostajalla on silti velvollisuus hakea kiinteistölle lainhuutoa tai kirjaamista määräajassa.
Jos ensiasunnon verovapauden edellytykset täyttyvät vasta myöhemmin, ostaja voi hakemuksesta saada varainsiirtoveron takaisin. Tällainen tilanne saattaa olla, jos asunnoksi rakennettava rakennus valmistuu vasta myöhemmin.
Varainsiirtovero voi vaikuttaa monimutkaiselta, mutta meiltä saatte tarpeelliset tiedot! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Tehtäviä kaupan jälkeen https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/kaupan-jalkeen/
Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/79875/ensiasunnon-varainsiirtoverovapaus/
Varainsiirtoverolaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1996/19960931#L2P6
Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Maakaari https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540