Jotta ostaja voi vedota virheeseen, hänellä on velvollisuus ilmoittaa siitä, kuin myös täyttää muut velvollisuutensa kiinteistökaupassa. Alempana käydään läpi muun muassa, mitä velvollisuus jälkitarkastuksesta ja velvollisuus virheilmoituksesta merkitsee.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota maakaaren 23 tai 24 § tarkoittamiin sopimusrikkomuksiin. Sama koskee kaikkia virhetapauksia, mutta käytännössä reklamaatiovelvollisuudella on suurin merkitys laatuvirhetapauksissa. Mikäli ostaja ei reklamoi ajoissa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Säännöksen tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään mahdollisimman nopeasti.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Kohtuullinen aika ja viiden vuoden määräaika ilmaisevat ostajan jälkitarkastusvelvollisuuden ja sille käytettävissä olevan ajan.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden lisäksi hänellä on siis myös toinen velvollisuus nimittäin kaupan tekemisen jälkeiseen ajankohtaan kohdistuva jälkitarkastusvelvollisuus. Käytännössä ostajalla on mahdollisuus perusteellisemmin tarkastaa kiinteistö vasta saatuaan sen hallintaansa ja käyttöönsä. Vasta tällöin ostaja voi havaita ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin kuulumattomat viat ja puutteet, joita ei ole aiemmin havaittu ja jotka ilmenevät kiinteistöä käytettäessä. Esimerkiksi omakotitalossa olevat viat tulevat usein ilmi vasta, kun rakennukseen ryhdytään tekemään korjauksia tai muutoksia taikka kun siinä on asuttu pitempään. Monet kiinteistön laatuvirheet voivat tulla ilmi vasta hyvinkin pitkän ajan kuluttua kaupanteosta.
Ostajalla on velvollisuus jälkitarkastuksen suorittamiseen määräaikojen kuluessa, tai muutoin hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Reklamaatiosäännökset ilmentävät myyjän ja ostajan lojaliteettivelvollisuuksia toisiaan kohtaan. Säännökset velvoittavat ostajan selvittämään mahdolliset kiinteistön virheet myyjän kannalta kohtuullisessa ajassa ja olemaan muutoinkin aktiivinen ja huolellinen. Muutoin ostajan katsotaan passiivisuuden johdosta hyväksyneen kaupan kohteen sopimuksenmukaiseksi.
Velvollisuus tehdä ilmoitus virheestä sekä virheeseen perustuvista vaatimuksista
Myyjän virhevastuu ratkaistaan erikseen maakaaren virhesäännösten perusteella, mutta virhevastuun selvittäminen edellyttää virheilmoituksen tekemistä. Virheilmoitus on siis ostajan velvollisuus virhetilanteessa. Virheilmoitus on vapaamuotoinen, joten ostaja voi tehdä ilmoituksen haluamallaan tavalla. Suositeltavaa on reklamoida kirjallisesti tai todistajien läsnä ollessa, jotta reklamoinnin voidaan tarvittaessa myöhemmin todistaa tapahtuneen. Ostajan vastausta myyjän tekemään kyselyyn mahdollisesta virheeseen vetoamisesta on pidettävä myös virheilmoituksena.
Todistustaakka reklamoinnin suorittamisesta on ostajalla. Ilmoitusta suorittaessaan ostaja voi luottaa postin kulkuun ja sähköteitse toimittamiseen. Jos ostaja on todistettavasti jättänyt virheilmoituksen tarkoituksenmukaisella tavalla toimitettavaksi, ilmoituksen myöhästyminen tai katoaminen ei tällöin merkitse, että ostaja olisi laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuutensa.
Reklamaatiovaiheessa esitettyjen vaatimusten ei vielä tarvitse olla yksilöityjä. Tässä vaiheessa riittää, että ostaja ilmoittaa seuraamustyypin, esimerkiksi kaupan purku-, hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimuksen. Hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimuksen euromääräinen suuruus selviää usein vasta myöhemmin esimerkiksi omakotitalon kosteusvaurioiden korjaustöiden valmistuttua. Ostaja voi tarvittaessa täydentää virheilmoitusta myöhemmin. Vaatimuksen tarkempi sisältö ja euromäärä voidaan ilmoittaa myöhemminkin, myös esimerkiksi haastehakemuksessa tai oikeudenkäynnin aikana.
Ostaja voi myöhemmin täsmentää reklamaatiota siten, että hän esittää myyjän kannalta alkuperäistä lievempiä seuraamuksia virheen perusteella. KKO 2005:127 ratkaisussa on todettu muun muassa, että se, että reklamaatiossa on viitattu vain kaupan purkamiseen ja vahingonkorvaukseen, ei vaikuta asian arviointiin, kun ostaja sen jälkeen on esittänyt myyjän kannalta ilmoitettuja lievempiä seuraamuksia tavaran virheen perusteella. Tapauksessa ostaja vaati myöhemmin purun sijasta hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Kohtuullinen reklamaatioaika
Ostajalla on velvollisuus tehdä virheilmoitus kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan on tehtävä kohtuullisessa ajassa sekä ilmoitus virheestä että ilmoitus siihen liittyvistä vaatimuksista. Tavoitteena on virhetilanteiden nopea selvittäminen. Kohtuullinen aika on kussakin yksittäistapauksessa arvioitava erikseen ottaen huomioon muun muassa rakennusten ikä ja käyttötarkoitus sekä kaupan osapuolet. Kohtuullinen aika voi olla jo kulunut umpeen ennen kuin erityinen, viiden vuoden määräaika on umpeutunut.
Myyjän tietoisuus virheestä pidentää kohtuullista reklamaatioaikaa. Myyjä on menetellyt ainakin huolimattomasti, jos hän on ollut tietoinen asunnon virheestä. Tällöin myyjän menettely voi olla jopa kunnianvastaista ja arvotonta, jos myyjä vetoaa siihen, ettei ostaja ole reklamoinut virheestä kohtuullisessa ajassa.
Kohtuullinen reklamaatioaika on asetettu myyjän suojaksi. Myyjän kannalta on tärkeää, että virhetilanteet selvitetään mahdollisimman nopeasti. Näin erityisesti siinä tapauksessa. jos myyjänä on yksityishenkilö, jota kohtaan esitettävät taloudelliset vaatimukset voivat olla huomattavia. Ostajan on virhetilanteessa oltava aktiivinen. Ostajan on lojaliteettiperiaatteenkin vuoksi pyrittävä mahdollisimman pian selvittämään virhe ja siihen liittyvät vaatimuksensa. Muun muassa nämä seikat huomioon ottaen voidaan pitää oikeuskäytännönkin perusteella noin viiden kuukauden kohtuullisen reklamaatioajan maksimiaikana. Aina on muistettava, että kohtuullinen aika on arvioitava kussakin yksittäistapauksessa erikseen. Ei voida esittää mitään täysin tarkkoja määräaikoja siitä, milloin virheilmoitus on tehty kohtuullisessa ajassa.
Viiden vuoden määräaika
Ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jollei hän ole ilmoittanut siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Mikäli ostaja siis haluaa vedota virheeseen, on hänellä velvollisuus tehdä ilmoitus siitä määräajan sisällä. Säännöksen tarkoituksena on turvata kiinteistön myyjää, yllättäviltä, pitkän ajan kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Tämä korostaa ostajan selonottovelvollisuutta.
Vaikka esimerkiksi omakotitalossa olevat laatuvirheet voivat ilmetä hyvinkin pitkän ajan kuluttua, on kuitenkin kohtuullista, että vastuu jossain vaiheessa lopullisesti siirtyy ostajalle. Viiden vuoden määräajan asettamisen käytännön merkitystä vähentävät näyttövaikeudet. Usean vuoden kuluttua on usein erittäin vaikea esittää näyttöä siitä, millainen kiinteistö on kaupantekohetkellä ollut ja mitä myyjä ostaja ovat kiinteistön laadusta mahdollisesti sopineet. Esimerkiksi erilaisten lahovaurioiden osalta on usein vaikea osoittaa, mikä vauriot on aiheuttanut. Tämän lisäksi näyttövaikeuksia voi tulla siitä, minkä ajan kuluessa vauriot ovat syntyneet.
Reklamaatiovelvollisuudesta sopiminen poikkeavalla tavalla ja sellaisen sopimuksen sovittelu
Myyjä ja ostaja voivat sopia reklamaatiovelvollisuudesta poikkeavalla tavalla. Muun muassa ostajan reklamaatioon liittyviä oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Tällainen sopiminen voi tapahtua myös vapaamuotoisesti, kunhan kyseessä vain on yksilöity sopimus. Tällaisella sopimuksella voidaan vaikuttaa laista poikkeavalla tavalla riskinjakoon. Sopimuksia tehdään käytännössä harvoin. Sopimusten harvalukuisuuteen vaikuttanee tietämättömyys tällaisen sopimisen mahdollisuudesta.
Yksilöitykin sopimus voi tulla sovittelun kohteeksi. Reklamaatiolauseketta voidaan sovitella, jos se on laadittu siten, että sen noudattaminen on hankalaa ja johtaa oikeudenmenetykseen. Sovittelu voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun reklamaatiolausekkeessa on sovittu reklamaatioaika hyvin lyhyeksi.
Myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely sekä törkeä huolimattomuus
Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Jälkitarkastuksen laiminlyönti ei tällaisessa tapauksessa aiheuta välttämättä ostajalle oikeudenmenetystä. Passiiviseksikin jäänyt ostaja voi vedota virheisiin ja vaatia seuraamuksia kohtuullisesta ja viiden vuoden määräajasta riippumatta. Myyjän moitittava käytös ei saa johtaa siihen, että väärän suorituksen tehnyt vapautuu ostajan vähäisemmän laiminlyönnin vuoksi.
Jos myyjä on esimerkiksi tiennyt virheestä, ostajan reklamaatio ei ole myyjän etujen valvomisen mahdollisuuksien kannalta tarpeen. Jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai menetellyt törkeän huolimattomasti, myyjä on omalla epäasianmukaisella menettelyllään järkyttänyt omaksi edukseen ja ostajan haitaksi kaupan normistossa muun muassa ostajan reklamaatiovelvollisuudella tavoiteltua oikeudellista tasapainoa.
Lainsäädäntö:
Maakaari (12.4.1995/540) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset apua kiinteistökauppaan liittyen, esimerkiksi kaupan virheen johdosta, ota yhteyttä asiantuntevaan lakimieheen. Yhteystiedot löydät alla olevasta linkistä.