Asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta sen mukaan kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muista yhtiön asioista ja toiminnasta, joka liittyy kiinteistön tai rakennuksen käyttöön.
Asuminen ja muu toiminta asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiön päätarkoituksena on ylläpitää niitä toimia, jotka ovat tarpeen kiinteistön rakentamisen, ylläpitämisen ja osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Asunto-osakeyhtiön toiminta voi liittyä myös liiketilojen ylläpitämiseen. Liiketilojen haltijoilla on oikeus vaatia yhtiöltä, että tarpeelliset toimet (esim. kunnostustoimet) tulee tehdyksi, jotta liiketilassa voi harjoittaa liiketoimintaa. Kiistat liittyen asuin – ja liikekäytön yhdistämiseen ja kunnostustoimiin ovat varsin yleisiä asunto-osakeyhtiöissä.
Asunto-osakeyhtiö ja liiketoiminta
Asunto-osakeyhtiön kaikkien toimien pitää liittyä kiinteistön hallitsemiseen. Kiinteistön ylläpito ja korjaukset ovat yhtiön vastuulla. Yhtiö ei voi harjoittaa sellaista toimintaa, mikä ei liity kiinteistön ja rakennusten omistamiseen tai hallitsemiseen. Yhtiö voi kuitenkin vuokrata liikehuoneistoja tai muita huoneistoja ulkopuoliselle. Yhtiö ei voi ryhtyä esim. elinkeinotoiminnan harjoittajaksi ilman kaikkien osakkaiden suostumusta, koska tällainen toiminta ei välttämättä ole yhtiön tarkoituksen mukaista.
Miten yhtiö voi hankkia omia osakkeita?
Asunto-osakeyhtiö voi ostaa omia osakkeitaan, mikäli yhtiöjärjestykseen on sisälletty lunastuslauseke. Yhtiön on mahdollista hankkia omia osakkeitaan, jos tätä hankintaa voidaan perustella sillä, että tämä on tarpeellista kiinteistön ylläpitämisen kannalta. Jos yhtiö haluaa esim. sijoittaa hissin konehuoneen tiettyyn tilaan, täytyy yhtiön lunastaa sen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Tällaisessa tilanteessa on kyse yhtiön tarkoituksen toteuttamiseksi perustelluista hankinnoista. Tällaista perusparannustoimea varten voidaan myös kerätä yhtiövastikkeita.
Mikä luokitellaan riskipitoiseksi hankkeeksi?
Kun harkitaan uudistushankkeita, täytyy niitä harkita tapauskohtaisesti. Hanke voi olla sen verran riskipitoinen, että sitä ei voida pitää asunto-osakeyhtiön tarkoituksen toteuttamisen kannalta perusteltuna. Tällaisia hankkeita voivat olla esim. lisärakennushankkeet. Yhtiö voi toki suorittaa riskipitoisia hankkeita, mutta silloin riskin pitää kuulua hankkeen toteuttajalle (esim. rakennusliikkeelle).
Miten rahavaroja hoidetaan ja sijoitetaan?
Asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen ja toimintaan kuuluu myös yhtiön rahavarojen hoitaminen. Yhtiö ei saa sijoittaa ylijääneitä rahoja esim. pörssiosakkeisiin. Asunto-osakeyhtiö saa kuitenkin omistaa ns. ilmaiseksi saatuja osakkeita. Yhtiö ei voi kuitenkaan tehdä uusia osakesijoituksia, koska se ei kuulu asunto-osakeyhtiön tarkoituksen piiriin.
Asunto-osakeyhtiö voi omistaa joitakin muita osakkeita, kuten useamman kiinteistönhaltijan yhteisen huoltotyön osakkeita.
Palveluiden muuttaminen ja vähentäminen
Asunto-osakeyhtiö voi muuttaa tarkoituspiiriä siten, että aikaisemmin käytössä ollut järjestelmä tai toiminta muutetaan uudeksi. Käytännössä tämä voi tarkoittaa sitä, että jokin palvelu jää osakkailta saamatta muutoksen jälkeen. Jotta tällainen muutos voitaisiin tehdä, päättää siitä osakkaiden enemmistö. Yhtiön tulee kuitenkin ylläpitää sellaisia tavanomaisia peruspalveluja, jotka ovat olleet rakennuksessa aikaisemmin ja joita osakkaat ja osakkeenostajat voivat edellyttää.
Asunto-osakeyhtiö ei vastaa enää vanhan järjestelmän kunnossapidosta, kun se on päätetty ottaa pois käytöstä. Yhtiö voi kuitenkin halutessaan pitää yllä järjestelmää, jos se näin toivoo ja haluaa.
Tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen
Asunto-osakeyhtiöissä on usein yhteisiä tiloja. Osa näistä tiloista saattaa osoittautua epätarkoituksenmukaisiksi ja joista aiheutuu merkittäviä kustannuksia. Asunto-osakeyhtiö voi halutessaan päättää luopua tällaisen tilan ylläpitämisestä ja muuttaa nämä tilat toiseen käyttöön. Jos tilasta on maininta yhtiöjärjestyksessä, tulee sitä muuttaa siten, että maininta tilasta poistetaan. Jos tila on yhtiöjärjestyksen mukaan osakashallinnassa, edellyttää yhtiöjärjestyksen muutos enemmistön lisäksi niiden osakkaiden suostumusta, joiden tilat poistetaan.
Muu yhtiöjärjestyksen mukainen toiminta
Asunto-osakeyhtiö voi halutessaan lisätä yhtiöjärjestykseen sellaisia määräyksiä, jotka liittyvät kiinteistön ja rakennuksen käyttöön. Tällä tarkoitetaan muuta kuin sellaista toimintaa, josta on jo säädetty asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n momentissa, eli rakennuksen omistamista ja hallintaa. Edellytyksenä on kuitenkin se, että laajennuksen täytyy liittyä kiinteistön tai rakennuksen käyttöön, ja että muutokseen riittää normaali yhtiöjärjestyksen muutosenemmistö.
6 § Oikeushenkilöys ja osakkeenomistajien maksuvelvollisuus
Onko asunto-osakeyhtiö oikeushenkilö?
Asunto-osakeyhtiö on osakkaistaan erillinen oikeushenkilö. Toisin sanoen, asunto-osakeyhtiö on oikeustoimikelpoinen oikeushenkilö, jolla voi olla oikeuksia ja velvollisuuksia. Yhtiön oikeustoimikelpoisuudella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön mahdollisuutta itse määrätä oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan yhtiön toimielimissä. Siinä vaiheessa, kun asunto-osakeyhtiö rekisteröidään kaupparekisteriin, yhtiö muodostuu oikeushenkilöksi. Oikeushenkilönä asunto-osakeyhtiö noudattaa asunto-osakeyhtiölakia ja sen toimielimiä.
Mikä on osakkaan vastuu yhtiön velvoitteista?
Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa yhtiön velvoitteista. Pääsääntönä on, että yhtiön velvoitteiden täytyy erota osakkaiden velvoitteista ja varallisuudesta.
7 § Pääoma ja sen pysyvyys
Tarvitseeko asunto-osakeyhtiöllä olla osakepääomaa?
Lain muutoksen voimaantulon jälkeen, asunto-osakeyhtiöllä ei enää tarvitse olla osakepääomaa. Ennen säädettiin, että asunto-osakeyhtiöllä on oltava osakepääomaa vähintään 2.500 euron edestä. Muutoksesta seuraa, että asunto-osakeyhtiö on mahdollista perustaa ilman omaa pääomaa. Toinen vaihtoehto on se, että perustettavan yhtiön osakkeista maksettava määrä merkitään kokonaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon (SVOP). Tämä on mahdollista silloin, jos yhtiöjärjestyksessä ei olla määrätty osakkeen nimellisarvosta, jota vastaava määrä merkintähinnasta on aina merkittävä osakepääomaan.
8 § Osakkeen siirtäminen
Osake voidaan rajoituksitta siirtää kaupan, vaihdon, lahjoituksen, perinnön, osituksen tai testamentin perusteella tai muulla tavoin, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Osakkeista ja niiden siirtämisestä säädetään asunto-osakeyhtiölain 2 luvussa.
Osakkeiden luovutusvapaus
Tämä on yksi asunto-osakeyhtiölain perusperiaatteista, mutta osakkeiden luovutusvapautta voidaan kuitenkin rajoittaa yhtiöjärjestysmääräyksellä. Ainoa sallittu tapa rajoittaa luovutusvapautta on ottaa lunastuslauseke yhtiöjärjestykseen. Muunlaiset yhtiöjärjestysmääräykset, jotka rajoittavat osakkeiden luovuttamista eivät ole sallittuja. Luovutusvapaus on pääsääntö, minkä takia sen rajoittaminen vaatii suostumuksen niiltä osakkailta, joiden osakkeiden luovutettavuutta rajoitetaan. Ilman heidän suostumusta, lunastuslauseketta ei voida lisätä yhtiöjärjestykseen.
9 § Enemmistöperiaate
Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa. Päätökset tehdään annettujen äänten enemmistöllä, jollei tässä laissa säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Osakkaat saavat siis käyttää päätösvaltaansa yhtiökokouksessa ja asioista päätetään yleensä enemmistöpäätöksellä.
10 § Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus
Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Miten yhdenvertaisuusperiaate toimii käytännössä?
Osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaate on yksi asunto-osakeyhtiölain keskeisimpiä periaatteita. Se turvaa vähemmistöosakkaiden asemaa enemmistöosakkaita vastaan. On hyvin yleistä, että asunto-osakeyhtiöiden oikeusriidoissa on nimenomaan kysymys yhdenvertaisuusperiaatteen tulkinnasta. Yhdenvertaisuusperiaatteesta voi seurata poikkeuksia pääsääntöön. Yhdenvertaisuusperiaatteella estetään enemmistöosakkaiden suosiminen vähemmistön kustannuksella.
Yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan mm. silloin, kun jaetaan varoja ja asunto-osakeyhtiön tilojen käyttöoikeuksia. Seuraava hovioikeustapaus näyttää, kuinka ei voida hyväksyä sellaista tilannetta, missä osa osakkaista saa sellaisen etuuden, josta he hyötyvät ja josta muut osakkaat eivät hyödy. (Vaasan HO 30.1.2014 nro 69)
Keskeistä on, ettei yksi osakas saa sellaista etuutta, josta hän hyötyy ja josta muut osakkaat eivät hyödy.
Yhdenvertaisuusperiaate ja vastikeperusteesta poikkeaminen
Jotkin säännökset asunto-osakeyhtiölaissa asettavat asunto-osakeyhtiölle velvollisuuden poiketa vastikeperusteista. Näitä poikkeuksia perustellaan sillä, että tällä tavalla turvataan yhdenvertaisuutta. Tärkeimmät näistä poikkeuksista on säädetty AOYL:n 6 luvun 32 §:n säännöksissä, joiden mukaan asunto-osakeyhtiön tulee hyvittää osakkaalle hänen aikaisemmin suorittamansa työn yhtiölle tuoma säästö. Tämän lisäksi hissin jälkiasennuskustannukset jaetaan vastikeperusteesta poiketen, sekä vastiketta voidaan periä vain tietyiltä osakkailta vain näiden huoneistoissa suoritettujen kunnossapitotoimien ja uudistusten vuoksi.
Asunto-osakeyhtiön tärkein tehtävä on ylläpitää kiinteistöä ja tyydyttää osakkaiden asumistarpeet. Mikäli erilaisista oikeuksista ei olla määrätty yhtiöjärjestyksessä, yhtiö ei saa asettaa osakkaita ja rakennuksessa asuvia erilaiseen asemaan. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että osakkaan tulee voida luovuttaa vuokralaiselle vastaavat oikeudet kuin talossa asuvilla osakkailla on. (Rovaniemen HO 14.4.2016 nro 183)
Kenellä on oikeus autopaikkaan?
Autopaikkojen jakaminen on tyypillinen ongelma yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta. Autopaikkoja ei ole läheskään aina tarpeeksi. Tämän takia on kannattavaa tehdä autopaikoista päätös yhtiökokouksessa.
Yhdenvertaisuusperiaate täyttyy, jos osakkaiden halukkuus autopaikkojen saamiseen selvitetään ja autopaikat jaetaan halukkaille. Autopaikat voidaan esim. jakaa arpomalla, mikäli halukkaita on enemmän kuin autopaikkoja. Tämän jälkeen muodostetaan jonotuslista, jonka mukaisessa järjestyksessä seuraava halukas saa autopaikan.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole määritelty sitä, mihin etuoikeusjärjestykseen eri tahot tulisi asettaa toisiinsa nähden. Osakkaat tulee asettaa kuitenkin etusijalle asunto-osakeyhtiön vuokralaisiin nähden. Lähtökohtaisesti sijoittajaosakkaiden vuokralaisilla on samanlaiset oikeudet yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkailla, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole jo perustamisvaiheessa määrätty talossa asuvien osakkaiden etuoikeudesta. Tällaista määräystä ei voida jälkikäteen ottaa yhtiöjärjestykseen ilman kaikkien osakkaiden suostumusta. (Itä-Suomen HO 30.12.2014 nro 923, Turun HO 21.2.2018 nro 136, Helsingin HO 3.12.1996 nro 6286)
11 § Johdon tehtävä
Mitä kuuluu asunto-osakeyhtiön johdon tehtäviin?
Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n 1 momentissa määritellään, millä tavalla asunto-osakeyhtiön ja sen isännöitsijän on toimittava. Se pitää sisällään kaksia tärkeää periaatetta: johdon huolellisuusvelvoitteen ja johdon lojaliteettivelvoitteen.
Huolellisuusvelvoite tarkoittaa sitä, että yhtiön johdon toimien on oltava sellaisia, mitä tuossa asemassa olevalta henkilöltä voidaan normaalisti odottaa ja edellyttää. Asunto-osakeyhtiön johdon ei kuitenkaan tarvitse järjestää hallintoa samalla tavalla kuin esim. liiketoimintaa harjoittavassa yhtiössä.
Lojaliteettivelvoitteen mukaan hallituksen jäsenen on toimittava asunto-osakeyhtiön etujen mukaisesti. Hallituksen jäsenet ovat velvollisia huolehtimaan koko yhtiön ja kaikkien osakkaiden eduista.
12 § Tahdonvaltaisuus
Miten yhtiön toiminnasta määrätään yhtiöjärjestyksessä?
Lähtökohtaisesti osakkaat voivat vapaasti itse määrätä yhtiöjärjestyksessä yhtiön toiminnasta. Vähimmäissisältö on kuitenkin määritelty asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §:ssä.
Yhtiöjärjestykseen ei voida sisällyttää lainsäädännön vastaisia määräyksiä, eikä sellaisia yleisiä periaatteita, joita on pidettävä kiellettyinä. Tämän lisäksi, yhtiöjärjestykseen ei voida lisätä sellaisia määräyksiä, jotka rajoittavat osakkaan oikeutta järjestää elämänsä ja asumisensa haluamallaan tavalla hallitsemissaan tiloissa. Mikäli toiminta aiheuttaa haittaa naapureille tai asunto-osakeyhtiölle, on heillä silloin oikeus puuttua asiaan. Yhtiö ei voi kieltää esim. lemmikkieläinten pitoa, lasten asumista tai vierailuja. Toisaalta, jos asunto-osakeyhtiö on tarkoitettu allergiataloksi, yhtiö voi tämän perusteella kieltää lemmikkieläinten pitämisen. Lähtökohtaisesti yhtiöjärjestyksessä ei voida asettaa liian tiukkoja rajoja tavanomaiselle toiminnalle.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeen kauppaan liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (luku 1 § 5 – 12): https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599