Asunnon myynti
Silloin kun koittaa aika myydä asunto tai kiinteistö, on syytä miettiä, kumpi kauppatapa soveltuu paremmin omiin tarpeisiin, onko se tarjouskauppa vai perinteinen myyntitapa. Kaikki kohteet ovat erilaisia, joten myös erilaiset kauppatavat soveltuvat erilaisiin kohteisiin ja erilaisille markkinoille paremmin kuin toiset.
Perinteisessä myyntitavassa kaupan kohteelle laitetaan kiinteistönvälittäjän tekemän kiinteistön käyvän markkinahinnan arvion perusteella myyntihinta, eli toisin sanottuna hintapyyntö. Tämä hintapyyntö perustuu siis kiinteistön sen hetkiseen käypään markkina arvoon. Asunnon tai kiinteistön ostamisesta kiinnostuneet potentiaaliset ostajat esittävät tämän hintapyynnön perusteella tingittyjä tarjouksia myynnin kohteena olevasta kiinteistöstä.
Tarjouskaupassa puolestaan myytävälle kohteelle myyjä asettaa kiinteistönvälittäjän tekemän käyvän markkinahinnan arvion perusteella lähtöhinnan, jonka perusteella ostamisesta kiinnostuneet potentiaaliset ostajat voivat tehdä korotettuja tarjouksia kaupan kohteesta, tämän annetun lähtöhinnan perusteella. Lähtöhinta on yleensä noin 20 % matalampi kuin perinteisessä kauppatavassa asetettava myyntihinta.
Molemmissa myynti tavoissa on omat plussat. Tarjouskauppa hyödyttää monin tavoin niin ostajaa kuin myyjää. Esimerkiksi esittelyssä asuntoa ei ikinä myydä ensimmäiselle halukkaalle ostajalle, vaan kaikilla ostajaehdokkailla on tarpeeksi aikaa tehdä oma tarjouksensa. Tarjouskauppa on avointa, sillä kaikki kiinnostuneet kykenevät seuraamaan tarjouskauppa-kohteena olevien asuntojen ja kiinteistöjen tarjouksia ja näin mahdollinen ostaja saa myös helposti näkemyksen asuntojen todellisesta hintatasosta reaaliajassa. Ostajan on myös mahdollista ilmoittautua kiinteistövälitys-sivustojen kautta ilmoittautua minkä tahansa tarjouskauppana myytävän kohteen seuraajaksi, jolloin ostaja saa sähköpostiin tiedon kaikista kyseessä olevista kohteesta tulleista tarjouksista. Tarjouksen teko on tietenkin ostajalle aina henkisesti iso päätös, sillä kaikki tarjoukset ovat ostajaa sitovia. Tarjouskauppa myynti tavassa ostaja ei joudu kuitenkaan turhaan tekemään liian alhaisia tai korkeita tarjouksia, koska ostaja kykenee näkemään muiden tekemät tarjoukset.
Keskeinen ero näiden kauppatapojen välillä onkin tapa, jolla hinta muodostuu
Perinteisessä kauppatavassa myyjän asettamasta hintapyynnöstä ostajat tinkivät ja tarjouskaupassa myyjän asettamasta hinnasta tehdään korkeampia tarjouksia kuin alkuperäinen hinta on. Lähtökohtaisesti tarjouskauppa vaatii yleensä suurempaa osallistumista myyntiprosessiin, sillä tarjoukset löytyvät netistä ja ovat siellä kaikkien nähtävissä ja tämän vuoksi tilanne saattaa kehittyä hyvinkin nopeastikin. Prosessina se, kuitenkin lisää hinnan muodostumisen läpinäkyvyyttä ja saattaa tämän vuoksi olla myyjälle taloudellisesti hyvinkin kannattava ratkaisu.
Tarjouskaupan hyvä puoli on myös se, että se ei karkota potentiaalisia ostajia pois sen vuoksi, että kyseessä olisi liian korkea lähtöhinta. Sen vuoksi, että tarjouskaupassa tehdyt tarjoukset näkyvät reaaliaikaisesti kaikille kohteesta kiinnostuneille ostajille, muodostuu myytävänä olevan kohteen hinta markkinoiden todellisen kysynnän mukaan. Myyjän ei tämän vuoksi tarvitse miettiä, oliko lähtöhinta asetettu oikealle tasolle vai ei. Tarjouskaupassa myyjä saattaa kuitenkin mahdollisesti pettyä pahasti, mikäli ostajien tekemät tarjoukset eivät nousekaan myyjän odottamalle tasolle. Vastatarjousta ei nimittäin ole tarjouskaupassa lähtökohtaisesti mahdollista tehdä.
Puolestaan perinteisen myyntitavassa myyjän asettama hintapyyntö määrittää tarjouskaupan lähtöhintaa enemmän lopullisen myyntihinnan määrää, tätä voidaan pitää perinteisen myyntitavan etuna mutta myös vaarana. Jos ostajat ovat osanneet lukea markkinoita oikein hintapyyntöä määriteltäessä, ostajan oikealle tasolle asetettu hintapyyntö auttaa nopeiden ja markkinoiden hintatasoa vastaavien kauppojen syntyä. Puolestaan jos taas hintapyynnön arvioinnissa ei mahdolliset ostajat ole osanneet onnistua, saattaa kauppa turhan takia pitkittyä tai kohde saatetaan joutua myymään alle käyvän markkinahinnan. Jos kohteen myynti pitkittyy ja kohde on pitkään markkinoilla saatavilla, saattaa sen haluttavuus ostajan silmissä myös laskea. Mahdolliset ostajat saattavat esimerkiksi muodostaa kuvan, että kohteessa on jokin vika, sillä se ei ole mennyt kaupaksi. Hintapyynnön määrittäminen oikealle tasolle onkin perinteisessä myynti tavassa yksi tärkeimmistä asioista.
Tarjouskauppa
On myös hyvä huomata, että tarjouskauppa ei ole huutokauppa. Huomattavaa on se, että huutokaupassa myyntikohde myydään suurimman tarjouksen antaneelle. Kun myyntitapana on tarjouskauppa kuten perinteisessäkin myynti tavassa, myyjällä itsellä on oikeus valita, kenelle hän haluaa asuntonsa myymään vai myykö sitä sittenkään ollenkaan eli tarjouskaupassa myyjän ei ole pakko myydä ollenkaan, jos hän niin päättää. Kauppahinnan lisäksi kaupan muut ehdot kuten esimerkiksi asunnon vapautuminen ja maksuehdot saattavat vaikuttavat myyjän myyntipäätökseen. Hinnaltaan korkein tarjous ei näin ollen ole aina myyjälle se paras tarjous.
Perinteinen myyntitapa
Perinteisessä myynti tavassa kiinteistönvälittäjä tekee kiinteistöstä hinta-arvion. Asunnon hinta-arvio on yksi tärkeimmistä tekijöistä, joka vaikuttaa muun muassa siihen kuinka nopeasti asunto myydään. Jotta myynti olisi mahdollista saadaan tehokkaasti käyntiin ja ostajat kiinnostumaan myytävänä olevasta asunnosta, on asunnon hintapyynnön osuttava alusta asti kohdalleen. Kiinteistönvälittäjän tekemä hinta-arvio perustuukin tilaston tietoihin ja vahvaan kokemukseen, jota ammattilaisella on asuntomarkkinoilta. Ammattilaisen tekemään hinta-arvioon vaikuttaa moni asia. Hinta-arvion muodostumiseen vaikuttavat muun ohella lähialueella myynti hetkellä myynnissä olevien, vastaavanlaisten asuntojen hintapyynnöt, jotka näin antavat suuntaa muiden asuntojen mahdolliselle arvolle. Myyntihintaa arvioidessaan välittäjän yksi tehtävä on juuri selvittää myyntihetken kilpailutilanne asuntomarkkinoilla.
Kun myyjä on tämän perusteella asettanut hintapyynnön myymälleen kohteelle, voivat sen jälkeen asunnosta kiinnostuneet ostajat tehdä ostotarjouksia. Ostotarjoukset saattavat olla alle hintapyynnön mutta jos kiinnostuneita on paljon saattaa ostotarjous olla myös yli hintapyynnön.
Myyjän päätösvalta
Molemmissa näissä kauppa tavoissa myyjällä säilyy, joka tapauksessa vapaus valita kenelle hän kaupan kohteena olevan kiinteistön myy.
Hinnan lisäksi esimerkiksi asunnon tai kiinteistön vapautumista koskevat toiveet ja maksuehdot saattavat vaikuttaa myyjän ostopäätökseen. Kummassakaan kauppa tavassa, ei myyjällä ole minkäänlaista myyntipakkoa. Myyjällä on mahdollisuus vaihtaa myös myöhemmin kauppatapaa, mikäli hän niin haluaa. Asiantuntijan puoleen on joka tapauksessa hyvä kääntyä asunnon tai kiinteistön myynnissä, jotta asuntomarkkinoille tulee lähdettyä realistisin odotuksin ja toivein.
Tarjouskaupan hyvät ja huonot puolet tiivistetysti
Tarjouskauppaa voidaan pitää huomattavasti läpinäkyvämpänä, sillä kaikki mahdolliset ostajat kykenevät näkemään reaaliajassa toisten tekemät tarjoukset kappana olevasta kohteesta. Toinen suuri etu molemmille osapuolille niin ostajalle kuin myyjälle, on se, että myyntihinta todella vastaa sen hetken markkinoiden todellista kysyntää, jolloin hinta on markkinoiden mukainen.
Hyvänä puolena voidaan myös pitää sitä, että alhaisemmalla lähtöhinnalla myyjä lähtökohtaisesti saa useamman ostajaehdokkaan kiinnostumaan myytävänä olevasta kohteesta. Mitä useampia ostajia myytävänä olevalle kohteelle löytyy, sitä todennäköisempää on löytää myös ostaja, joka on valmis maksamaan siitä parhaimman hinnan. Tilastollisesti tarjouskauppa on myös perinteistä myynti tapaa nopeampi kauppatapa.
Huonona puolena tarjouskaupassa voidaan pitää sitä, että myyjän ei ole mahdollista tehdä ostajan tarjoukselle vastatarjousta. Tämän lisäksi, markkinoiden kysyntä ei välttämättä vastaa myyjän odotuksia, jos hänen toiveena on ollut saada suurempi summa myytävänä olevasta kiinteistöstä.
Perinteisen kauppatavan hyvät ja huonot puolet tiivistetysti
Perinteisen kauppa tavan hyvänä puolena voidaan pitää muun muassa sitä, että ammattilaisen määrittelemä hintapyyntö rajaa tarjousten tekijät todellisiin potentiaalisiin ostajiin eikä tällöin tule ostajien ali kauppahinnan olevia tarjouksia. Tämän lisäksi perinteisessä myynti tavassa hintapyyntö määrittää paljolti myyntihintaa eli myyntihinta on aika lailla pysyvä ja tarjoukset eivät voi olla paljoakaan alle pyydetyn hinnan.
Huonona puolena perinteisessä myynti tavassa voidaan pitää sitä, että jos myynnissä olevalle kohteelle on asetettu huomattavasti liian korkea hintapyyntö, joka näin ollen saattaa pitkälti ja paljon pitkittää kiinteistön myyntiaikaa. Tämän lisäksi huonona puolena voidaan pitää sitä, että hintapyyntö määrittää paljolti myyntihintaa eli edelleen hintapyynnöstä ei ole mahdollista tehdä paljoakaan eroavia tarjouksia.
Mikäli tarvitset apua kiinteistö kauppaan liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme!
Katso myös:
Asuntokauppalaki