Urakkasopimuksen tekeminen

Kategoriat

Viimeisimmät

Urakoitsijan tiedot, suositukset ja pätevyydet

Kun olet aikeissa remontoida kotiasi urakoitsijan välityksellä, on urakkasopimuksen tekeminen kirjallisesti erityisen tärkeää. Mikäli sopimusta ei tehdä kirjallisena ja sopimus jätetään suullisuuden varaan, syntyy usein epäselvyyksiä ja erimielisyyksiä siitä mitä oikeasti olikaan sovittu. Näin ei pääse käymään, kun asioista on sovittu kirjallisesti ja sopimuksen tarkistaminen on mahdollista.

Urakoitsijaa käytettäessä on viisasta aina tarkistaa urakoitsijan taustatiedot ennen sopimuksen tekemistä eli mm. se, että urakoitsijalla on tarpeellinen osaaminen ja pätevyys työhön sekä ettei urakoitsija ole taloudellisesti vaikeuksissa. Yritysten verovelan eli maksamattomat verot pääse kätevästi tarkistamaan yritys- ja yhtiöjärjestelmän kautta. Jos urakoitsijalla on paljon maksamatta jääneitä veroja taikka muita maksuja, on urakoitsijan riskin konkurssi. Urakoitsijan taloustietoja on myös mahdollista tilata luottotietoja ylläpitäviltä yrityksiltä.

On myös syytä tarkistaa, onko urakoitsija arvonlisäverovelvollisen rekisterissä eli ALV- rekisterissä ja ennakkoperintärekisterissä. Tämä takaa mahdollisuuden hakea kotitalousvähennystä.

Remontista riippuen, esimerkiksi kylpyhuoneremontissa on suositeltavaa myös varmistaa, että urakoitsijalla on voimassa oleva VTT:n myöntämä vesieristyssertifikaatti. Urakoitsija, jolla on voimassa oleva VTT-sertifikaatti, on suorittanut VTT:n asettamat kirjalliset ja näyttöä vaativat kokeet hyväksyttävästi. VTT:n sertifioimalla vedeneristäjällä täytyy olla myös työkokemusta rakennusalalta vähintään 18 kuukauden ajalta. Jos urakoitsija omaa tämän sertifikaatin, omaa hän myös tarvittavan osaamisen ja riittävät taidot märkätilojen remontoimiseen. Sertifikaatti on aina henkilökohtainen eikä yrityskohtainen, myös sertifikaattien haltijoista pidetään rekisteriä.

Mikäli remonttiin kuluu sähkötöitä, on todella tärkeää arkistaa, että sähkötöitä suorittavalla on sähköurakointioikeudet tehdä sähkötöitä. Tämän tiedon pystyy tarkistamaan Tukesin ylläpitämästä rekisteristä.

Saattaa olla myös hyödyllistä pyytää urakoitsijalta selvitystä aiemmista remonttikohteista eli urakoitsijan referenssit on syytä tarkistaa ja mahdollisesti jopa kysellä kokemuksia entisiltä asiakkailta. Jos urakoitsija on aiemmin tehnyt paljon samanlaisia remontteja, tämä kertoo mm. urakoitsijan osaamisesta ja kokemuksesta.

Kirjallinen sopimus ja sopimuksen ehdot

Kuten todettu urakointisopimus on syytä tehdä aina kirjallisena. Usein onkin hyvä vaatia, että sopimuksen teossa käytettäisiin valmiita alalla yleisesti noudatettavia ja hyväksyttyjä sopimuspohjia sekä sopimusehtoja. Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RYS-9 1998, jotka soveltuvat käytettäviksi urakoitsijan ja kuluttajatilaajan välillä tehtävissä rakennusurakkasopimuksissa, joiden arvonlisäverollinen hinta on n. 10.000 euroa taikka enemmän tai puolestaan REYS-8 1995-sopimusehdot, jotka soveltuvat tilanteessa, jossa urakan arvonlisäverollinen hinta on alle 10 000 euroa. Nämä sopimusehdot ovat laadittu yhteistyöllä kattoliitto ry:n, LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:n, Suomen Maalarimestarimaalariliitto ry:n, Rakennusteollisuus RT ry:n ja Suomen Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto ry:n kesken. Kyseiset sopimusehdot ovat myös kuluttaja-asiamiehen tarkastamat ja hyväksymät, joten niitä on hyvä käyttää.

Remontin materiaalit ja hinta

Juuri remontin hinnasta on syytä sopia tarkasti. Olennaista on sopia, onko kyseessä urakkahinta vai tuntityö. Tyypillinen riita tällaisissa töissä liittyy juuri siihen, että onko sovittu urakka- vai tuntityö.

Jos urakkahinnasta on sovittu, on myös syytä tarkasti kirjata sopimukseen, mitä töitä ja materiaaleja kyseiseen urakkahintaan sisältyy. Urakkahinta on sovittu kiinteäksi hinnaksi, jota urakoitsijan ei ole tarvetta alittaa, mutta se ei saa kuitenkaan myöskään ylittyä.

Jos työ lasketaan kuitenkin tuntityönä, on hyvä pyytää ensin arvio tuntimäärästä ja kirjata tämä sopimukseen. On kannattavaa kirjata sopimukseen ylös, onko kyse sitovasta vai suuntaa antavasta hinta-arviosta. Tämä sen vuoksi, että sitovaa hinta-arviota urakoitsija ei saa ylittää kuin 15 %:lla, ellei tästä ole sopimuksessa toisin sovittu. Tällainen suuntaa antava hinta-arvio ei kuitenkaan sido urakoitsijaa, sikäli kun tällaisesta on sovittu. Jos urakan kuluessa kuitenkin havaitaan, että hinta saattaa nousta jopa huomattavasti ennakoitua suuremmaksi, on urakoitsijan syytä ilmoittaa tästä tilaajalle mahdollisimman nopeasti.

Kannattavaa on myös sopia siitä, kumpi osapuoli hankkii tarvittavat materiaalit, urakoitsija vai urakan tilaaja. Jos urakoitsija on se osapuoli, joka hankki materiaalit, on tarpeellista sopia materiaaleista veloitettavasta hinnasta, jos kyse ei ole urakkahinnasta ja materiaalit kuuluvat urakkahintaan. Usein on viisasta ja yksinkertaisinta, että urakotisija hankkii itse tarvittavat materiaalit remonttiin, koska silloin hän myös vastaa materiaalien oikeasta määrästä ja että ne saapuvat ajallaan.

Useasti etenkin vanhojen talojen remonttien yhteydessä esiin tulee yllätyksiä kuten kosteusvaurioita, joita urakoitsija ei ole kyennyt ottamaan huomioon urakasta ja sen hinnasta sovittaessa. Tämän kaltaiset työt suoritetaan usein lisätöinä, joiden tekeminen sovitaan etukäteen tilaajan kanssa. Urakoitsija ei siis voi tietenkään toimia omin päin ja tehdä lisätyöt ja laskuttaa tilaajaa ilman, että asiasta on sovittu. Myös tällaisista lisätöistä on syytä sopia kirjallisesti.

Remontin laskutusperiaatteet

Remonttia ei ikinä kannata maksaa etukäteen eli maksu on hyvä suorittaa vasta silloin, kun remontti on valmis. On siis hyvä sopia, että lasku tulee maksettavaksi vasta kun kaikki työt on tehty ja työn tulos on tarkastettu. Näin varmistutaan ja maksetaan siitä, että työn tulos vastaa sitä mitä on sovittu.

Jos kyse on suuresta remontista, voidaan remontin maksu mahdollisesti sopia suoritettavaksi erissä. Tällöin maksettavien erien täytyy vastata enintään remontoijan suorittaman suorituksen kulloistakin arvoa eli jokainen maksu erä maksetaan aina valmistuneen työvaiheen jälkeen.

Aliurakoitsija

Sopimuksessa on tärkeää myös huomioida, että siinä on mainittuna urakoitsijan lisäksi aliurakoitsijat kuten sähkö- ja putkimiehet. Näiden aliurakoitsijoiden osalta täytyy sopimuksessa mainita yritys/nimi- ja yhteystiedot sekä tieto siitä, mihin remontin osaan tilattua aliurakoitsijaa käytetään. Lähtökohtaisesti aliurakoitsijan työt urakoissa sisältyvät pääurakan hintaan ja pääurakoitsija on se, joka vastaa käyttämiensä aliurakoitsijoiden työstä. Mikäli kuitenkin tulee tilanne, että pääurakoitsija menee konkurssiin tms. saattaa tilaajalla olla oikeus kääntyä aliurakoitsijan puoleen, mikäli aliurakoitsijan tekemässä työssä on virhe.

Remontin viivästyminen ja seuraamusten sopiminen

Sopimukseen on syytä kirjata, milloin remontin täytyy olla valmis. Jos kuitenkin remontin valmistuminen viivästyy urakoitsijasta johtuvasta syystä, tilaajalla on mahdollisuus vaatia viivästymisestä hyvitystä. Tämän vuoksi sopimuksessa onkin syytä sopia myös mahdollisista hyvityksestä viivästystilanteissa.

Jos sopimuksessa on sovellettu edellä mainittuja valmiita sopimusehtoja (RYS-9 1998 tai REYS-8 1995), on niissä valmiina myös ehdot tilaajan oikeudesta saada urakoitsijalta vakiokorvausta viivästyksestä. Tilaajalla saattaa myös olla oikeus saada vakiokorvauksen lisäksi vielä vahingonkorvausta vakiokorvauksen määrän ylittävistä vahingoista. Tilaajan tulee kuitenkin näyttää toteen, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja vahingon määrä.

Tilaajalla saattaa olla myös joissakin tapauksissa oikeus purkaa urakkasopimus urakoitsijan viivästyksen vuoksi, tällöin viivästyksestä on kuitenkin täytynyt aiheutua tilaajalle olennaista haittaa.

Kuluttajansuojalakia sovelletaan myös kuluttajatilaajan ja urakoitsijan väliseen sopimukseen. Kuluttajansuojalaissa on myös säädökset seuraamuksista palveluksen viivästymisestä näitä ovat mm. tilaajan oikeus pidättyä maksusta, tilaajan oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä, sopimuksen purku sekä vahingonkorvaus.

Vakuutukset

Urakkakohteen palo- ja vahinkovakuuttamisesta on sovittava tapauskohtaisesti ja erikseen urakkasopimuksessa. On siis syytä sopia ja selvittää vastaako tilaaja vai urakoitsija vakuutuksen hankkimisesta. Myös urakoitsijalla tulee olla voimassa oleva vastuuvakuutus, jonka olemassaolo on syytä tarkistaa.

Vaadittavat luvat ja ilmoitukset taloyhtiölle

Omakotitalossa asuessa ennen remontin aloittamista täytyy selvittää, tuleeko remontille hankkia rakennusvalvontaviranomaisen lupa kuten rakennuslupa tai toimenpidelupa. Nämä on mahdollista selvittää kunnan rakennusvalvonnasta.

Aunto-osakeyhtiön huoneistossa asuttessa täytyy asunto-osakeyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle tehdä kirjallinen ilmoitus vaadituin liitteineen remontista etukäteen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan täytyy ilmoittaa kunnossapitotyöstä tai muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, mikäli muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Tällöin remontille saattaa myös tarvita rakennusvalvontaviranomaisen luvan. Jos tällainen lupa tarvitaan, taloyhtiön vastuulla on sen hakeminen tai taloyhtiö voi vaihtoehtoisesti valtuuttaa osakkeenomistajan eli tässä tapauksessa remontin teettäjän hakemaan lupa. Remontin teettäjä vastaa itse kustannuksista.

Remontin valvonta

Erityisesti suurempien remonttien etenemistä on tarve valvoa. Tähän voi jopa tarvittaessa palkata ulkopuolisen valvojan, etenkin silloin kun kyseessä on isompi ja kalliimpi remontti. Jos asut asunto-osakeyhtiössä, niin asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa tehtävää remonttia ja yhtiön huolehtii siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Taloyhtiö voi usein vaatiakin, että remontin valvonnan suorittaa ulkopuolinen valvoja. Tällöin remontin tilannut osakkeenomistajan vastaa tarpeellisista ja kohtuullista yhtiön valvontakuluista remontin teettäjänä.