Tässä artikkelissa selvitetään, miten asunto-osakeyhtiölain säännökset voivat vaikuttaa Airbnb-tyyppiseen lyhytaikaiseen vuokraukseen asunto-osakeyhtiössä. Erityisesti käyttötarkoitussääntelyn näkökulmasta lyhytaikainen vuokraaminen on ongelmallista ja tärkeäksi kysymykseksi nousee, voiko taloyhtiö kieltää Airbnb vuokrauksen yhtiön huoneistoissa?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta. Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys: 2§ Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja;
2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
Hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut osakehuoneiston tai sen osan taikka muutoin luovuttanut osakehuoneiston toisen käytettäväksi, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle tai osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan.
Laissa säädetään myös haltuunoton päätöksen tiedoksiannosta ja päätöksen moittimisesta ja täyttönpanosta:
4§ Päätöksen tiedoksianto
Yhtiökokouksen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä samalla tavalla kuin 3 §:ssä säädetään varoituksen tiedoksi antamisesta. Muuten päätös on tehoton.
5§ Päätöksen moittiminen ja täytäntöönpano
Osakkeenomistaja tai vuokralainen tai osakehuoneistossa asuva muu käyttöoikeuden saanut voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan 2 §:ssä säädetty peruste. Tämä moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi 2 §:n vastaisena on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on 4 §:ssä säädetyllä tavalla annettu tiedoksi.
Jos tuomioistuin hylkää 1 momentissa tarkoitetun yhtiökokouksen päätöstä koskevan kanteen, tällainen tuomioistuimen päätös saadaan panna täytäntöön niin kuin vuokralaiseen kohdistunut häätötuomio. Jos osakehuoneiston yhtiön hallintaan ottaminen perustuu 2 §:n 1 momentin 1 kohtaan, ei vuokralaista tai osakehuoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta saa häätää, ellei tälle ole annettu tiedoksi yhtiön päätöstä osakehuoneiston hallintaan ottamisesta.
Käyttötarkoituksen arviointi
Asunto-osakeyhtiöllä on yhtiöjärjestys, jossa on aina mainittava muiden laissa määriteltyjen tietojen lisäksi myös asunto-osakkeen käyttötarkoitus. Käytännössä käyttötarkoitus voidaan ilmaista esimerkiksi ”asuinhuoneisto” tai ”liiketila” termejä käyttämällä. Käyttötarkoitus voidaan myös määritellä asemakaavamääräyksissä ja rakennusluvissa. Jos yhtiöjärjestyksestä ei ilmene käyttötarkoitusta, käytetään tällöin rakennusluvan mukaista käyttötarkoitusta. Yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus menee kuitenkin rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen edelle, mikäli sellainen on olemassa. Näin on myös katsottu oikeuskäytännössä, esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisussa vuodelta 2008. Ratkaisussa taloyhtiöllä katsottiin olevan oikeus ottaa huoneisto hallintaan, kun huoneistoa käytettiin sen rakennusoikeudellisen käyttötarkoituksen mukaisesti, joka oli kuitenkin yhtiöjärjestyksen vastainen käyttötarkoitus.
Jos yhtiöjärjestyksessä määritelty käyttötarkoitus on suppeampi, kuin mitä rakennusluvassa on määritelty, tulee taloyhtiön osakkaiden tällöin noudattaa yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Jos yhtiössä on tarjolla pitkäaikaista vuokra- ja omistusasumista, on tutkimusten mukaan tällaisissa yhtiöissä vuokraustoiminnan haittakynnys matalampi. Hallintaan oton peruste voi syntyä, jos huoneiston käyttö on olennaisesti yhtiöjärjestyksen vastaista. On tärkeää muistaa, että arviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista ja toiminnasta seuraavat tosiasialliset vaikutukset ovat arvioinnissa tärkeimmässä roolissa. Asiantuntijat ovat esittäneet, että kun vuokraustoiminnasta tulee arvonlisäverovelvolliseksi, taloyhtiö voisi katsoa vuokraustoiminnan olevan majoitustoimintaa.
Voiko taloyhtiö kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen airbnb tarkoitukseen?
Yhtiöjärjestyksellä on mahdollista rajoittaa osakkaan oikeutta määrätä huoneistonsa hallintaoikeuden luovuttamisesta. Vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä rajoituksia koskien yhtiöjärjestyksen määräyksiä luovutuskiellosta, sellainen yhtiöjärjestyksen määräys, joka on ristiriidassa muun lainsäädännön kanssa, ei ole velvoittava. Lyhytaikaista vuokrausta, esimerkiksi airbnb-vuokrausta, voidaan yhtiöjärjestyksessä rajoittaa esimerkiksi määräämällä yhtiön asuntojen vuokrasuhteiden vähimmäispituudeksi 12 kuukautta.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii asunto-osakeyhtiölain mukaan määräenemmistön päätöksen, eli sitä on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Sellaiset yhtiöjärjestyksen muutokset, jotka esimerkiksi muuttavat huoneiston käyttötarkoitusta vaativat kaikkien osakkaiden suostumuksen, joita muutos koskee.
Asunto-osakeyhtiö ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiöön liittyvissä asioissa, ota yhteys asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L1P13